Opłaty związane z zakupem

Planując zakup nieruchomości warto wiedzieć jakie będą typowe koszty związane z tym procesem. Podzielę je na koszty jednorazowe i koszty stałe.

KOSZTY JEDNORAZOWE PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

        Legal Fees – Czyli koszt usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800 do $1100 dolarów  (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik  dolicza cały szereg opłat związanych na przykład  z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w „Land Registry” listami które wysyła do różnych miejskich departamentów,  kosztami przesyłek kurierskich, itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $300-$500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w wysokości około $1,500 plus HST. 

        Provincial Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario.  Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Formuła jest dość skomplikowana ale można powiedzieć, że w przybliżeniu podatek wynosi 1.25% od ceny zakupu (do ceny zakupu $500,000). Provincjonalny LTT od jednego milliona ceny zakupu wynosi $16,475. Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $2,000 należnej opłaty.

        Toronto Land Transfer Tax – W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest „Toronto Transfer Tax” podobny podatek z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości $3,725. Torontoński Land Transfer Tax od milliona dolarów wynosi $15,725. Czyli kupujący dom w obrębie Metro Toronto za million dolarów – muszą zapłacić przy zamknięciu podatek w wysokości $32,200 – Ta bardzo dużo i nic dziwnego, że wiele osób wynosi się a Metro z tego powodu!

        High Ratio Mortgage Insurance – Jeśli, kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to nie potrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty to wymagane jest specjalne ubezpieczenie bez którego Banki, nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corportation (CMHC).   Warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek prowincjonalny naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili “zamykania” transakcji. Jeśli ktoś ma tylko 5% na wpłatę to premium wynosi 4% od pożyczanej sumy! To bardzo wysoko i nic dziwnego, że wielu młodych ludzi wycofało się z kupowania.

        Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $300-$600 plus HST.

        Title Insurance – jest nie obowiązkowe, ale moim zdaniem jest bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około $500,000 – wynosi około $500. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli. To ubezpieczenie nas ochroni. Jest bardzo wiele benefitów i bardzo zachęcam by tutaj nie oszczędzać!

        New Condo and New Houses – Kupując nowe kondo z planów czy nowy dom z planów należy dodatkowo liczyć się z tak zwanymi „builder closing cost” To może być nawet spora suma. W tych kosztach Developers zwykle naliczają tak zwane „Levies” czyli podatek narzucany przez miasto na rozwój infrastruktury, koszty ubezpieczenia TARION (czyli gwarancja na nowe domy), koszty podłączenia wody, prądu itd. Koszt ten może iść w tysiące dolarów i zwykle przy zakupie nowego condo sięga $10,000 i więcej.

KOSZTY STAŁE PRZY UTRZYMANIU NIERUCHOMOŚCI

        Mortgage Payment – czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależała od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz długości spłaty pożyczki (amortyzacji). Typowa amortyzacja to 25 lat.  Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokość spłat. Obrazują one jaki jest koszt pożyczenia $1000 miesięcznie biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy  współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez ilość tysięcy które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest prosty i znakomity kalkulator do obliczania spłat. Zapraszam do spróbowania, jak to działa.  

        Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczany jest na podstawie tak zwanych asessment rolls, które bazują na aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1% wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3% w skali roku. 

        W Mississauga na przykład przeciętny podatek miejski dla domów w cenie $450,000-$550,000 może kształtować się od około $4500 do około $5500. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Nie płacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości by odzyskać zaległe podatki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie Banku, w którym umieszczony jest mortgage do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Z podatków miejskich utrzymywane jest „Miasto”, transport, szkoły, biblioteki, policja – praktycznie wszystko co utrzymuje Miasto w ruchu.

        Utilities – czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie, itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Planując wydatki powinni Państwo liczyć się z kosztem około $300-$400 miesięcznie na pokrycie  opłat za ulilities.

        Condominium Fee –  dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouses i określane jest również jako maintanance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że  jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od $80 do $1000 i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach $170-$600. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. 

        Home Insurance – ubezpieczenie domu jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej, itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach $40-$100 miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników. W przypadku kondominiów podstawowe ubezpieczenie zawarte jest w maintenance, ale ciągle warto wykupić jest ubezpieczenie od włamania oraz odpowiedzialności cywilnej (content insurance), które nie jest wcale drogie.

        Mortgage Insurance – to nic innego niż ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest one obowiązkowe, ale moim zdaniem jest ono konieczne szczególnie jeśli mamy rodzinę na której nam zależy. Są różne formy ubezpieczeń i o tym innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez Banki jest zwykle tańsze ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów. 

Maciek Czapliński Tel. 905-278-0007