Zanim przystąpimy do kupowania domu

Kupno domu, wydaje się z pozoru bardzo prostym zajęciem. Dziś, kiedy dostęp do informacji oraz systemu MLS są powszechne, każdy jest ekspertem od nieruchomości. Tak jak, każdy jest ekspertem od leczenia. Wiele osób uważa, że wystarczy skorzystać z pomocy Dr. Google i już wiemy wszystko.

Ale czy to jest tak naprawdę? Pozornie prosty proces zakupu domu, może w wielu przypadkach przerodzić się w koszmar, na którym nie tylko stracimy tysiące dolarów, ale również możemy być zmuszeni ponosić konsekwencje błędnej decyzji latami.

A w imię czego? Pozornej oszczędności na tym, że dostaniemy lepszy deal, bo nie skorzystaliśmy z usług własnego agenta, kupując dom „z pierwszej ręki” czyli prosto od Listing Broker? Jeśli ktoś widzi tylko ten aspekt procesu zakupu, to mi naprawdę szkoda takich ludzi. Pieniądze (i to często pozornie zaoszczędzone) – to nie wszystko. Poprzez brak własnego przedstawiciela (Buyer Agent) często możemy wdepnąć w…. niezły pasztet i takich przypadków znam setki. Już po fakcie prośby o pomoc są często zbyt późne, gdyż podpisany kontrakt kiedy już nabierze mocy prawnej trudno jest obalić.

Tak jak wspomniałem na wstępie – wszystkiego można się nauczyć z Google, ale prawdziwego doświadczenia i wyczucie rynku uczy się na tysiącach transakcji a nie na jednej czy dwóch.

Dzisiaj napiszę o takich trochę ogólnych sprawach a za tydzień napiszę konkretnie na co zwracać uwagę kupując dom – i będą to sprawy techniczne i funkcjonalne. I nie jest moją intencją byście Państwo korzystali z tego jako poradnika jak kupić. Te uwagi mają na celu uświadomić wam, że proces zakupu może być dość kompleksowy. Opisane dzisiaj błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam jednak nadzieję, że poniższa lista pobudzi czytelników do myślenia.

• Lokalizacja – to najważniejsza sprawa przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko „słabe” dzielnice. Dom w “drogiej dzielnicy” ale wychodzący na tory kolejowe czy na autostradę to też nie jest „najlepsza” lokalizacja. W wielu przypadkach warto dołożyć do ceny by nie stracić! Szczególnie kiedy planujemy zakup jako inwestycję z zamiarem renowacji i szybkiej sprzedaży.

• „Inni też szukają” – Umiejętność podjęcia szybkiej i właściwej decyzji jest bardzo ważna. Często się zdarza, że jak już znajdziemy dom (czy mieszkanie), który nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. A może znajdziemy coś lepszego na drugi dzień? Niestety atrakcyjne a szczególnie niżej wycenione nieruchomości mają wiele chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo „przegapiamy” dom albo walczymy z konkurencją i często płacimy więcej. I tutaj jest bardzo istotna rola „Buyer Agent”, który powinien być na tyle obiektywny by albo podkreślić oczywiste zalety domu, albo go odrzucić jeśli nie był warty zainteresowania.

• Nie rozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących, (nadmiar podaży nad popytem) łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku jaki mamy obecnie (brak tanich domów i mieszkań) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. Dziś często obowiązuje zasada – „Kto jest szybszy lub da więcej ten ma dom!”

• Brak rozeznania na jaki dom nas stać – Często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu analizując wszystko oprócz tak naprawdę tego na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki z Banku (pre-approval). Z tym też wiąże się sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie nie możliwe chyba, że od drugorzędnych banków (B lenders). Warto również pamiętać, że niektóre Banki pozwolą nam uwzględnić dochód z wynajmowania apartamentu (musi być legalny). To znacznie pomaga w uzyskaniu wyższej „obietnicy” finansowej.

• Umowy warunkowe – W dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni na składanie ofert bez warunków na finansowanie lub inspekcję kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunki dają nam poczucie spokoju i kiedy nie mamy konkurencji na dany dom można je do umowy kupna dodać. Natomiast w sytuacjach kiedy spodziewamy się konkurencji powinniśmy jakby z góry zadbać o pre-approval na pożyczkę. Można również zrobić inspekcję techniczną domu jeszcze przed złożeniem oferty (dzień wcześniej), po to by nasza oferta była mocna (bez warunków)!

• Brak zrozumienia procesu negocjacji. Należy być realistą kiedy chcemy się targować o cenę. Złożenie znacznie zaniżonej oferty często z warunkami w nadziei że sprzedający ją zaakceptuje, wysyła zły sygnał. Jeśli już startujemy nisko to przynajmniej miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej ilości warunków lub nie ma ich wcale! Ale jeśli dom jest naprawdę warty ceny za jaką jest wystawiony to często nie warto ryzykować, szczególnie kiedy dom jest tylko kilka dni w sprzedaży.

• Błędne przekonanie, że “Power of Sale” to jest znakomita okazją. W praktyce domy sprzedawane poprzez Power of Sale są często sprzedawana za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji jak rozwody, śmierć w rodzinie, potrzeba szybkiej przeprowadzki czy czasami zła za wysoka początkowa wycena domu. Ponadto domy sprzedawane poprzez “Power of Sale” są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. W aktywnym rynku (jak obecnie) „Power of Sale” jest rzadkością.

• Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie „przygotowany” do sprzedaży nagle się w nim zakochujemy (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsadek i porada waszego „Buyer Agent”, który powinien być bezstronny i jednocześnie świadomy tego co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji, często prowadzi do przepłacania za dom. Oczywiście, że jeśli złożymy ofertę warunkową to mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji ale nie zawsze jest to możliwe. Dziś bardzo popularny staje się „Staging”. Jest to urządzanie domów super ładnymi meblami i detalami dekoracyjnymi. Obserwuję, że często klienci tak się zachwycają urządzeniem wnętrza, że nie widzą ewidentnych braków oglądanego domu.

• Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę.  W obecnym gorącym rynku, zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek waszego “Buyer Agent” powinna być brana pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać że za kilka dni kupimy taki sam dom (lub lepszy) znacznie taniej.

• Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną “spokojną głowę” . Osobiście polecam “home inspections”, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu (każdy dom ma coś co wymaga poprawy) i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte. Dziś kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci którzy chcą robić inspekcję mogą ją zrobić dzień przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej.

• Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości by w chwili sprzedaży nie być stratnym. Często ludzie kupują domy bo są tanie. Czasami trochę większa cena daje nam szansę na zupełnie lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład „Back to Back Townhouses” Są one sprzedawane przez deweloperów obecnie po prawie $650,000. Ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją będą wyglądały jak „slamsy” bo każdy będzie sobie „rzepkę skrobał”. Każdy właściciel sam będzie naprawiał elewacje czy wymieniał dachy. Czy ktoś naiwny myśli, że będzie to robione zawsze ze smakiem czy w tym samym czasie? Obecnie w tej cenie można na przykład kupić ciągle dom wolnostojący w Burlington, który ma zdecydowanie lepszy potencjał nawet jeśli wymaga remontu.

Zdaję sobie sprawę, że jest wielu agentów, którzy poprzez swoje zachowanie i nie uczciwość robią złą reputację innym agentom. Moim zdaniem współpraca z doświadczonym i rzetelnym “Buyer Agent” przy zakupie nieruchomości to klucz do sukcesu. “Buyer Agent”, który pracuje dla kupujących jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jago wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Jest on waszym “bezpłatnym” konsultantem. „Bezpłatnym” bo jego wynagrodzenie jest wliczone w cenę zakupu. A próba zakupu na własną rękę w nadziei zaoszczędzenia tego wynagrodzenia – ma często fatalne skutki. Bardzo często dostaję telefony od kupujących, którzy wpakowali się w kłopoty na własne życzenie z prośbą o pomoc. Najczęściej jest już za późno!

Maciek Czapliński