O czym warto wiedzieć przed kupnem domu

Tydzień temu pisałem o ogólnych sprawach o jakich warto pomyśleć kupując dom. Zapowiedziałem kontynuacje tego tematu ale pod względem funkcji domu oraz pewnych problemów technicznych, na które warto zwrócić uwagę. Nie jest oczywiście moim zamiarem zrobić z tego podręcznik “co robić, a czego nie robic” – ale jestem przekonany, że moje uwagi mogą pobudzić Państwa do własnych przemyśleń.

Zacząłbym od sprawy najważniejszej. Typ domu, który kupujemy.

Ja rozumiem, że nie każdy może mieszkać w pięknym i drogim domu na dużej działce. Wiele osób ledwo stać tylko na zakup małego apartamentu. Natomiast nie wszyscy sobie uświadamiają, że kupując condominium z maintenance płacimy często dodatkowe $450 miesięcznie, to jest tyle co by pokrywało spłatę $100,000 pożyczki hipotecznej. Inny fakt, o którym należy wiedzieć to, że $1,200 za wynajmowanie basementu – pokrywa ponad $250,000 spłat hipotecznych. Innymi słowy, opłaty za townhouse kupiony za $400,000 mogą być wyższe niż spłaty za dom wartości $750,000 – jeśli ma on rental unit przynoszący nam stały dochód.

Dlatego zwykle zachęcam klientów do zakupu nieruchomości z potencjałem – najlepiej domu z rental opcją lub z potencjałem na przyszłą rozbudowę. Takie domy szybko nabierają wartości. Zwykle zniechęcam do zakupu “stack townhouses” czy “back to back townhouses”. Świetny pomysł dla deweloperów, którzy zwiększają profit wciskając wiele więcej osób na ten sam teren. Bardzo zły zakup dla tych, którzy się dają wsadzić na taką “rezydencję”. Te unity, jak się zestarzeją i będą wymagały napraw – będą wręcz okropne i stracą na wartości. Przecież nie tylko nie da się w nich mieszkać to również nie mając maintenance (back to back towns) będą upadały z czasem pod względem technicznym (na pewno zewnętrze).



Ale wróćmy do tematu. Gdy oglądamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest skoncentrować się na tym co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta co widziało. Tu – bardzo ważną rolę musi odegrać “Buyer Agent”, który powinien być bardzo obiektywny i wiedzieć na co zwrócić uwagę swoim klientom.

Do funkcjonalnych błędów zaliczyłbym między innymi:

Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz gdzie nie można na raz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami i powodują, że zaraz przy wejściu panuje ciągły bałagan.

Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – często gdy oglądamy nie umeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Warto sobie wyobrazić ustawienie mebli. Czasami okazuje się że dom jest tak zaprojektowany, że nie ma miejsca na kanapę czy stół do jedzenia. Popularny tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble czy telewizor. Wiele domów jest przygotowywanych do sprzedaży przez zawodowych “stagers” – dobierają oni specjalne małe meble by pomieszczenia wydawały się większe i bardziej przestrzenne. Kiedy wprowadzimy do tej samej przestrzeni typowe meble, nagle brakuje miejsca.

Brak miejsca do jedzenia w kuchni – zbyt mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia – kuchnia to nie tylko – gotowanie – to również miejsce gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości. Odrabiamy lekcję z dziećmi. Jest to zdecydowanie ważne pomieszczenie Dlatego gdy mamy dużą rodzinę ale małą kuchnię nikt nie jest zadowolony.

Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów – najczęściej domów parterowych lub back-splits w których kuchnia jest z przodu domu a sypialnie od strony ogrodu. Kiedyś był inny styl życia. Dziś łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskości kuchni z kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców. Ten problem połączenie z ogrodem jest też powszechny w tych domach, które mają kuchnie jeden poziom powyżej ogrodu. Owszem widzimy ogród przez okno, ale z ogródka to bardzo rzadko korzystamy.

Brak odpowiedniej liczby łazienek – Oczywiście można żyć mając jedna pełną łazienkę na całą rodzinę ale warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej 2 pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! O ile mniej konfliktów I stresów! To jest ten element, który również znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości kiedy się na to zdecydujemy.
Brak szaf i miejsca na przechowywanie różnych rzeczy! Wiemy jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami. Od ubrań do ozdób choinkowych! Brak miejsca do przechowywania “potrzebnych “ rzeczy jest powodem ciągłego bałaganu. Ten problem szczególnie występuje w małych condos oraz “stuck townhouses”.

Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i coraz węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas poprzez jedno lub dwa małe okna. Jeśli oglądamy dom w czasie dnia warto wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie by zorientować się czy dom nie jest zbyt ciemny.

Ustawienie do stron świata – większość z nas Polaków woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód. Oczywiście są też tacy co nie lubią słońca – no ale to zwykle nieliczna grupa. Jeśli światło jest dla Państwa ważne to tu bym nie robił żadnych kompromisów.



Lokalizacja – pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć moim zdaniem są to najbardziej spokojni “sąsiedzi” jakich można sobie wyobrazić.

Zwracając uwagę na elementy techniczne domu – należy zwrócić uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami. Pewne problemy widać natychmiast gołym okiem. Inne wymagają wytrenowanego oka “Buyer Agent” lub Inspektora Budowlanego. Ważniejsze elementy na które powinno zwrócić uwagę nawet przy wstępnym oglądaniu domu to:

Stan zewnętrzny domu – Wiele na temat domu można już powiedzieć po jego zewnętrznym wyglądzie. Zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem gdy oglądamy domy. Szczególnie kiedy ktoś zrobił renowację (na flip) wnętrza bez dotykania czegokolwiek na zewnątrz. Odwrotnie dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

Rodzaj ogrzewania. Jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych “baseboards” a ogrzewaniem gazowym. Głownie chodzi o koszty ale również w przypadku baseboards nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom musimy zaprojektować ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to luksus (nie jest to wymagane przepisami) i często mamy domy w których jej nie ma. To jest może luksus, ale latem coraz trudniej wytrzymać jest w domach bez centralnej klimatyzacji. Na szczęście technika poszła do przodu i obecnie istnieją bardzo łatwe do zainstalowania systemy i bardzo ekonomiczne, które nie wymagają kanałów nawiewnych. Typowo stosowany w Kanadzie “forced air system” wytrzymuje około 25 lat (piec) i około 15 lat klimatyzator. Jeśli są starsze – może to grozić ich wymianą. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się od $4000 do $6000. Ale są też kompanie, które próbują wyciągnąć (szczególnie od seniorów) grubo ponad $10,000, dlatego warto popytać innych zanim się da zrobić w …….

Tablica elektryczna – obecnie minimum wymagane obecnie zasilanie to 100 Amp. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 Amper to jest to za mało i wystąpi problem z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania do 100 Amper oraz wymiany tablicy wynosi około od $1500 do $3000 i głównie zależy od tego czy znamy rzetelnego elektryka.

Aluminiowe kable – fakt występowania aluminiowych kabli zamiast miedzianych jest trudniejszy do ocenienia w bardzo szybki sposób (ale jest możliwe). Generalnie było ono używane w części domów w latach 1965-1976, ale obecność takiego okablowania wcale nie wyklucza domu z zakupu. Stosunkowo prosty zabieg i okablowanie będzie służyło tak samo dobrze jak miedziane.

Okna – Okna w nowszych domach są przeważnie robione z aluminium, winyl lub fiberglass i są one bardzo żywotne. W wielu starszych domach, okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne. Stare okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent.

Attyka – rzadko zaglądamy na poddasze oglądając domy. Natomiast w czasie robienia home inspection, zdecydowanie warto sprawdzić ile i jaka izolacja tam się znajduje. Źle zaizolowana attyka jest odpowiedzialna za bardzo duże straty ciepła. To jak chodzenie bez czapki zimą. Poprawienie izolacji jest niezwykle łatwe i specjalne firmy robią to w ciągu jednego dnia a koszt nie jest aż tak duży. Często poniżej $2000.

Oglądając basement – jeśli jest on nie wykończony warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątków tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna (jeśli ściany są z lanego betonu) i w zależności od metody może wynosić od $500 – $1500. Znacznie kosztowniejsze są naprawy kiedy mamy ściany basementowe z kamienia lub bloków cementowych. Wówczas jedynym sposobem jest okopanie budynku od zewnątrz i założenie specjalnej membrany wodoodpornej. Tu koszty idą w dziesiątki tysięcy!

Łazienki – należy szczególnie sprawdzić okolice prysznica, oraz miejsca pod umywalką na potencjalne ślady wilgoci. Z tym, że standardy się zmieniają. Dziś jak dom ma więcej niż 15 lat to i tak warto pomyśleć o zupełnie nowej łazience. W końcu spędzamy w niej trochę czasu, dlaczego miałoby być nie miło? Tego czego nie rozumiem (a zdarza się to często), że ludzie wymieniając płytki, toalety, krany czy umywalki – bardzo często pozostawiają stare wanny, które szpecą i niszczą efekt renowacji.

Kuchnia – to serce domu o czym wiedzą wszyscy. Zdecydowanie warto tu zainwestować bo nie tylko będzie nam jako rodzinie milej i wygodniej ale jednocześnie dom nabierze wartości, ale…. Nieraz widziałem renowacje, że na przykład zmieniono szafki kuchenne ale pozostawiono starą ceramiczną (czasami popękaną) podłogę! Taka “renowacja” mnie osobiście zniechęca do takiego domu.

Sufity – Jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji, i zobaczymy ślady przecieków to oczywiście może świadczyć to o problemach z jego pokryciem. Poniszczone i mokre sufit pod łazienkami świadczą o problemach z wilgocią w łazienkach powyżej.

To są tylko niektóre elementy i problemy na które należy zwrócić uwagę oglądając domy. Jeśli będziecie to robić z doświadczonym “Buyers Agent” to powinien on je wychwycić i zwrócić na nie uwagę. Z mojego doświadczenia, wielu oglądających domy zwraca więcej uwagi na zdjęcia rodzinne sprzedających czy na meble niż na istotne sprawy, ale jeśli im się te “problematyczne” sprawy uświadomi to zaczynają widzieć lepiej! I to jest między innymi jeszcze jeden powód dlaczego warto procować ze “swoim” agentem (pod warunkiem, że macie do niego zaufanie).

Maciek Czapliński Tel. 905-278-0007