Dom to nie tylko ściany, ilość pokoi czy prywatna działka. Istnieje cały szereg czynników, które mogą negatywnie wpłynąć na wartość kupowanego domu, nawet, gdy nie dostrzegliśmy ich podczas oglądania nieruchomości. Warto o tym pomyśleć w chwili podejmowania decyzji o zakupie, ponieważ potem może być już za późno. Nie istnieją żadne parametry określające idealny dom – każdy jest oceniany subiektywnie, a ta ocena uzależniona jest od potrzeb kupującego. To, co przeszkadza jednym, innym może wydać się ogromną zaletą. Tolerancja ewidentnych problemów czasami wynika także z różnic kulturowych. Azjatom na ogół nie przeszkadza ruchliwa ulica, na której usytuowany jest dom, natomiast dla Europejczyków jest to zwykle spory problem. Z drugiej strony, jeśli nie mamy wystarczająco dużo pieniędzy by kaprysić, często idziemy na kompromisy.
Co wpływa negatywnie na wartość domu? Takich czynników może być wiele. Niektóre z nich nie zawsze są zależne od sprzedającego czy łatwe do naprawienia. Z drugiej strony istnieje szereg negatywnych elementów, które możemy poprawić własnym sumptem i za niewielkie pieniądze.
Zacznijmy od tych kwestii, na które sprzedający nie ma wpływu.
.jpg)
•Lokalizacja
Domy, które sąsiadują z liniami wysokiego napięcia, torami kolejowymi, autostradami, korytarzem nisko lądujących samolotów czy wysypiskiem śmieci zwykle sprzedają się znacznie dłużej i za mniejsze pieniądze. Wielu kupujących nie lubi również bezpośredniego sąsiedztwa szkół, plaz, czy zakładów przemysłowych. Kupując dom należy pamiętać o tym fakcie i starać się unikać wątpliwych lokalizacji – jeśli mamy taką możliwość.
• Stigma (domy z „przeszłością”)
Domy, w których uprawiano marihuanę są zwykle niechętnie kupowane ze względu na obawy o zdrowie. Jeszcze gorzej ma się sytuacja tych nieruchomości, w których właściciel zmarł, lub, co gorsza, popełnił samobójstwo. Taki dom bardzo trudno sprzedać, czemu trudno się dziwić. To samo dotyczy domów w których popełniono brutalne przestępstwo. Innym negatywnie odbieranym wydarzeniem z przeszłości może być pożar czy powódź – choć to w mniejszym stopniu. Natomiast domy wychodzące na cmentarz są dla jednych ogromnym minusem, dla innych zaś największym atutem. Pierwsi boją się duchów, drudzy cenią sobie spokój i prywatność, doceniając zalety cichego sąsiedztwa.
• Czynnik ludzki
Tak zwany przekrój społeczny ma zdecydowanie wpływ na ceny nieruchomości. Nie zawsze chodzi tu tylko o kolor skóry, ale często o to, jak niektóre nacje dbają o domy (albo nie!). Dlatego, jeśli kupimy dom w słabej okolicy, to nawet przysłowiowe “złote klamki” nie pomogą w podniesieniu jego wartości. Pewne okolice, jak na przykład Jane / Finch lub Dixon Rd / Islington cieszą się złą reputacją (słusznie czy nie), ale na pewno opinia o tych lokalizacjach powoduje, że mniej osób decyduję się na zakup domu w tych miejscach. Natomiast, jeśli już to zrobi, to inwestując jak najmniej – by nie ponosić ryzyka.
• Domy zabytkowe (Heritage Homes)
Są to zwykle atrakcyjne domy o historycznym znaczeniu dla danego miasta. Jeśli ktoś jest gotów taki dom zaakceptować, może on stać się żywą reklamą prowadzonego w nim biznesu. Natomiast wszelkie przeróbki zabytkowych nieruchomości mogą być problematyczne, dlatego większość kupujących unika takich transakcji. Zasadniczo, dom uznany za zabytek jest praktycznie niemożliwy do wyburzenia (dlatego w jakiś dziwny sposób często się palą).
Wymienione powyżej czynniki są często poza naszą kontrolą. Możemy ich tylko unikać. Natomiast poniższe można czasami naprawić, nawet skromnymi środkami finansowymi.
• Szkodliwe substancje
Obecność azbestu, Urea Formaldehyde Foam Insutation (UFFI), Vermiculite Insulation czy pleśni i grzyba zdecydowanie negatywnie wpływa na sprzedawalność danej nieruchomości. Dla większości kupujących jest to poważny problem, pomimo, że tak naprawdę (moim zdaniem) często jest on wyolbrzymiony. Na przykład UFFI – nawet jeśli były kiedykolwiek zainstalowane, to już dawno przestały wydzielać jakiekolwiek opary.
• Zbiorniki na olej opałowy.
Prawdziwym problemem są te zakopane w ziemi. Po latach mają one tendencję do wycieków, powodując konieczność bardzo kosztownych napraw czy usunięcia zagrożenia. Domy, które mają takie zbiorniki, są bardzo trudne do ubezpieczenia.
• Rodzaj ogrzewania
Zwykle elektryczne nie jest tak mile widziane jak nadmuchowe, ale wraz ze wzrostem kosztów gazu to może się zmienić. Istnieją łatwe sposoby by przerobić cały system na nadmuchowy. Kosztuje to 7-12 tysięcy, ale jeśli kupimy dom z elektrycznym ogrzewaniem znacznie taniej, to i tak się to opłaci.
• Serwis zasilający dom mniejszy niż 100 Amp.
Zmiana zasilania na większe jest łatwa. Moim zdaniem jest to po prostu tylko drobna niedogodność.
• Aluminiowe okablowanie domu
Nie jest poważnym problemem, jeśli się o tym wie i odpowiednio podchodzi do wszelkich przeróbek. Panuje przekonanie, że takich domów nie można ubezpieczyć. Jest to nieprawda.
• Problemy funkcjonalne domu
Brak przestrzeni do życia czy zła strefa wejściowa to męcząca niedogodność. Czasami możemy to poprawić poprzez usunięcie kilku ścian, ale zawsze sugeruję kupować domy, które od początku są wystarczająco duże.
• Problemy techniczne domu
Stary piec, okna, kuchnie, łazienki czy dach potrafią wiele osób skutecznie zniechęcić do zakupu. Z drugiej strony wielu renowatorów poszukuje właśnie takich domów.
• Liczba łazienek
Wszyscy lubimy komfort i często brak dodatkowej łazienki powoduje, że dom nie może znaleźć nabywców. Z drugiej strony często można “wykroić” drugą łazienkę kosztem małych przeróbek, i wartość domu znacznie wówczas wzrasta.
Elementów, które mogą wpływać negatywnie na cenę nieruchomości jest znacznie więcej. Kupując dom na własną rękę i nie mając doświadczenia, możemy dokonać złego wyboru. Dlatego warto mieć agenta, który te wszystkie problemy zauważy, wypunktuje i prawidłowo wyceni koszty ewentualnych przeróbek.
Zdarza się, że sprzedający wie o poważnych problemach z nieruchomością, ale umyślnie je zataja. Jeśli niedogodności te są widoczne gołym okiem i na przykład dotyczą ewidentnych problemów technicznych (jak stary dach czy okna albo stara kuchnia) – to kupujący powinien dostrzec je sam, lub przy pomocy inspektora. To są normalne sytuacje i nie prowadzą do problemów.
Natomiast jeśli ukryjemy poważne sprawy, takie jak fakt, że w domu uprawiano marihuanę czy ktoś w nim został zamordowany, to i tak wyjdzie to na jaw po przejęciu domu – z reguły dzięki „życzliwym” sąsiadom. Konsekwencje mogą być bardzo poważne a przede wszystkim kosztowne! Wielu prawników chętnie wytoczy proces nieuczciwemu sprzedawcy. Oczywiście niekoniecznie go wygrają, ale obrona, nawet przed nonsensem, sporo kosztuje.
To samo dotyczy zatajenia kwestii cieknących basementów czy innych poważnych problemów konstrukcyjnych. Jeśli wiemy, że dom ma wady strukturalne albo jest zawilgocony, lepiej je ujawnić i dostać pisemne potwierdzenie, że kupujący został o tym fakcie powiadomiony. Wówczas oczywiste jest, że wymaga to obniżenia ceny. Lepszym rozwiązaniem jest dokonanie napraw i pozbycie się problemów, oraz otrzymanie gwarancji, która pomoże nam uzyskać zwykle lepszą cenę sprzedaży.
Jeśli wiemy o zdarzeniach takich jak śmierć w domu, uprawianie marihuany czy obecność szkodliwych substancji, naprawdę bardziej opłaca się powiadomienie o tym przyszłych nabywców. Istnieje specjalny dokument zwany “disclosure”. To zwykle utrudnia sprzedaż domu czy obniża czasami jego wartość, ale ewentualne koszty sądowe będą znacznie wyższe, jeśli tego nie zrobimy.
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek wątpliwości czy pytania związane z problemami w sprzedawanym lub kupowanym domu, zapraszam do kontaktu. Chętnie pomogę Państwu prawidłowo ocenić sytuację i wyliczyć ewentualne koszty napraw i przeróbek, by transakcja była dla Państwa jak najbardziej opłacalna.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
