Nieruchomości: JAKIE SĄ POWODY DZIELENIA DZIAŁEK

Obserwujemy nasilający się trend kupowania działki z domem, i stawiania na niej drugiego domu. Z czego ten trend wynika? Jakie daje korzyści?

Powód, dla którego działki w mieście i poza miastem (bo podobnie dzieje się poza aglomeracjami miejskimi) są dzielone na mniejsze wynika (oprócz benefitów finansowych) z coraz bardziej dotkliwego braku terenów budowlanych. Wydawałoby się, że w Kanadzie ziemi nie brakuje (bo to ogromny kraj), ale większość ludzi koncentruje się na dużych ośrodkach miejskich (jak najbliżej do komunikacji, usług i miejsc pracy). Jest oczywiste, że w małych miasteczkach, w których jest jeszcze pełno wolnej ziemi, mało kto będzie się bawił w podział jednej większej działki na dwie mniejsze. Natomiast w dużych ośrodkach miejskich jak Toronto, Etobicoke, North York itd., ten proceder jest powszechny.

Ziemi nikt “nie produkuje” i dlatego musimy pracować z tym, co mamy do dyspozycji. Na przykład, kiedy w latach 50-tych budowano masowo domy w Etobicoke, standardowy wymiar działki (prawie na każdym osiedlu powyżej Gardinera) miał 50 stóp szerokości na około 120 stóp głębokości. Natomiast starsze dzielnice tego miasta – Mimico, Long Branch czy New Toronto miały działki znacznie mniejsze, najczęściej od 20 do 40 stóp szerokości. Takie wąskie działki przyczyniają się do zagęszczenia zabudowy i do lepszego wykorzystania infrastruktury miejskiej. Gdyby miasta “rozlewały się” bez końca i każdy by mieszkał na działce o szerokości 50 stóp i więcej, to proszę sobie wyobrazić o ile więcej trzeba by wybudować dróg, sieci kanalizacyjnych, wodnych, linii energetycznych, itd. Dlatego w chwili obecnej miasta i prowincja są za tym, by intensyfikować zabudowę miejską – bo to, jak wspomniałem, ma pozytywny aspekt ekonomiczny. Natomiast przeciwnego zdania są zwykle mieszkańcy tych części miasta, gdzie powszechne są szerokie działki. Jeśli ktoś całe życie mieszkał w dzielnicy gdzie jest “oddech i przestrzeń życiowa” to nie zawsze jest zadowolony, kiedy nagle sąsiednie działki jedna po drugiej są dzielone na znacznie mniejsze. Negatywnie przyjmują też fakt powstawania nowych domów, które ze względu na wąską działkę często mają po 3 piętra i przypominają bardziej bliźniaki niż wolnostojącą zabudowę.



Dlatego proces podziału działek jest procesem kontrolowanym. Oznacza to, że za każdym razem osoba, która ma zamiar dokonać podziału gruntu, musi przejść przez dość rygorystyczną i skomplikowaną procedurę. Nosi ona nazwę “Severance” i przeprowadzana jest poprzez Committee of Adjustment. O samym procesie może innym razem, bo to jest temat na odrębny artykuł. Natomiast  warto wiedzieć, że do jego przeprowadzenia konieczne jest wsparcie wielu fachowców, np. geodetów, architektów, plannerów, a czasami także prawników. Nie jest to zatem tania procedura. Tak jak wspomniałem wcześniej, propozycja podziału działki zwykle spotyka się z dużym oporem sąsiadów. Często do tego stopnia, że nieraz miasto zmienia przepisy urbanistyczne tak, by w pewnych rejonach podział był odgórnie zabroniony. Tak się stało kilka lat temu w Long Branch, poniżej Lakeshore. Z drugiej strony, jak również wspomniałem wcześniej – miasta i prowincja są zainteresowane w zagęszczeniu zabudowy – nie tylko ze względu na lepsze wykorzystanie serwisów miejskich, ale głównie ze względu na nowe podatki. Nowi mieszkańcy wpłacają podatki do kasy miejskiej i prowincyjnej. Dlatego w wielu miejscach, w przeciwieństwie do tego co stało się w Long Branch, miasta zmieniają przepisy urbanistyczne – by były one bardziej liberalne, jeśli chodzi o dzielenie gruntów. Taka sytuacja miała miejsce w Port Credit powyżej Lakeshore, na bardzo dużym obszarze. I co za tym poszło? Natychmiastowa ekspansja budowlana. Stare domy są wykupowane przez indywidualnych, małych deweloperów, i na ich miejscu budowane są “słupki” jednorodzinne lub domy bliźniacze.

Jak już kiedyś wspominałem, nad tym, co powstaje na terenie każdego miasta czuwa Planing & Building Department. Każdy taki urząd opiera swoje decyzje na ściśle określonych przepisach, zawartych w Zoning By-Laws. Te przepisy są tworzone latami i oczywiście od czasu do czasu ulegają zmianom –  właśnie kiedy powstają nowe trendy podyktowane życiem.

Każda zmiana powinna być konsultowana z mieszkańcami, ale zwykle, kiedy publiczność jest zbyt leniwa by protestować czy zgłaszać swoje uwagi, to wiele kwestii  przechodzi niezauważonych. A gdy mieszkańcy zorientują się w zmianie prawa, to jest już zbyt późno (przykładem jest przepis pozwalający dzielić działki w Port Credit, który się nie wszystkim podoba). Oczywiście są dzielnice w których nigdy taki “spod grubego palca” podział nie nastąpi, ale zwykle są to rejony bardzo prestiżowe, w których mieszkają zamożni ludzie otoczeni prawnikami i mający wystarczające zasoby finansowe, by walczyć z miastem.

To, na czym się skupię, to najprostszy podział działki – na połowę. Jest on relatywnie łatwy i rozsądny cenowo. Ale w chwili obecnej wszędzie widać nowy trend – budowę „stuck townhouses” czy budynków apartamentowych. Widać też, jak stare i mało uczęszczane plazy są wykupowane, i na ich miejscu powstają wielopiętrowe budynki. Podział takiego terenu na działki albo uzyskanie pozwolenia na budowę wieżowca czy osiedla stuck townhouses jest znacznie bardziej skomplikowany i wymaga zupełnie innych działań i środków finansowych. Ale „nagroda finansowa” – jeśli to się powiedzie – jest też znacznie wyższa.

Ale wróćmy do prostego podziału (na połowę). Jest oczywistym faktem, że u podstaw każdego biznesu leży opłacalność. Czyli gdyby podział działek się nie opłacał, nie byłoby chętnych na takie działania. A ponieważ widać dzielone działki w wielu miejscach, to warto popatrzeć na aspekt finansowy tych przedsięwzięć.  W tej chwili 25 – stopowa działka ze starym domem do wyburzenia w południowym Etobicoke może być kupiona w zakresie cenowym $650,000 – $750,000. Działka 50 – stopowa z domem do wyburzenia trafia się od $800,000 do $1,100,000. Od razu widać, ze kupując i dzieląc działkę możemy zyskać. Oczywiście procedura podziału nie jest bezpłatna. Potrzebna jest aplikacja do miasta, która kosztuje około $7,500, potrzebne są plany architektoniczne (tu koszt jest umowny), serwis geodety (około $3,000), być może prawnik i konsultant. Te koszty mogą dojść nawet do $40,000-$50,000 tysięcy (ale zwykle są mniejsze). Jest jeszcze jeden ważny koszt, o którym trzeba pamiętać: są to development charges. Jest to jednorazowy koszt, który ponosi się każdorazowo przy tworzeniu nowej działki pod budowę domu czy bliźniaka. Wynosi on około $50,000. Czyli kalkulacja jest bardzo prosta: jeśli kupimy dom do zburzenia za $1,100,000 i wydamy na podział dodatkowo $100,000, to poniesiemy koszty w granicach $1,200,000. Jeśli następnie sprzedamy dwie działki po $750,000 lub więcej, to mamy szansę na spory zarobek nawet bez budowania domów na podzielonych gruntach. Oczywiście większość budowniczych nie kończy tylko na podziale działki, a buduje na nich domy, na których również (najczęściej) zarabia.

Podział gruntu to, wbrew pozorom, dość skomplikowany proces i łatwo jest popełnić błędy. Dlatego wszystkich Państwa zainteresowanych tym tematem zapraszam do spotkań i konsultacji.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007