Nieruchomości: Kiedy jest najlepszy moment na downsizing?

Wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę. Nic bardziej błędnego!

Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu jest aktywność zawodowa i związany z nią czas dojazdów do pracy.  Jeśli ktoś mieszka w Etobicoke i pracuje w Brampton, to dojazd nie jest aż tak bardzo uciążliwy.  Natomiast gdybyśmy przeprowadzili się do St. Catharines, umęczylibyśmy się codziennymi podróżami do pracy.

Drugim powodem zwlekania z zakupem domu jest przekonanie, że nie posiadamy dostatecznych środków finansowych na wcześniejszy zakup nieruchomości. Dlatego większość ludzi postanawia najpierw sprzedać dom w którym mieszka, a dopiero potem myśleć o zakupie innej nieruchomości. Ale czy na pewno czekanie się opłaca?

Jeśli do emerytury brakuje nam 10 lat, ale wymarzyliśmy sobie, że wtedy zamieszkamy np. w Wasaga Beach, to odłożenie decyzji kupna domu o te 10 lat będzie w efekcie bardzo kosztowne. Dlaczego? Ponieważ rynek nieruchomości jest dynamiczny.  Przyjmijmy więc, że ceny w przykładowej Wasaga Beach będą wzrastały o 3% w skali roku. Wtedy po 10 latach dom, który obecnie kosztuje $500,000, będzie kosztował o ponad 30% więcej czyli około $650,000. Zatem zastanówmy się: czy lepiej kupić ten dom teraz i „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez następne 10 lat?

Istotne jest, że dom, który posiadamy obecnie też zwiększy w tym czasie swoją wartość. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 4% w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej $800,000, po 10 latach powinien być on warty ponad 40% więcej – czyli około $1.120,000. Zakładając, że nasz dom w Toronto jest spłacony, to różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy typowym downsizing (kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę), a advanced downsizing, (kiedy kupujemy dom wcześniej), jest znacząca. Opierając się na naszym przykładzie, będzie to ponad $150,000 (ale może być znacznie więcej). Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy dom już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 10 lat. Tym samym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Proszę również pamiętać, że ten nowy dom będzie wynajmowany przez 10 lat, dzięki czemu do spłaty pozostanie niewielka już kwota.

Muszą Państwo przyznać, że są to rzeczowe argumenty za tym, by nie odkładać decyzji zakupu do emerytury. Ceny rosną bardzo szybko również wokół Toronto i nawet w znacznej odległości od Metro. Ceny nieruchomości w Brampton wzrosły w ciągu roku prawie o 20%, a to z powodu popytu. Bowiem te osoby, których nie było stać na Mississauga, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że w cenie do pół miliona prawie nie ma domów wartych zainteresowania. Obecnie ceny zaczynają dość gwałtownie rosnąć w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją naprawdę działa na Państwa niekorzyść i może być bardzo kosztownym błędem.

Jednak jak można sfinansować drugi dom? Przecież potrzebna jest pożyczka hipoteczna, a nie wszyscy uzyskują duże dochody.

To jest właściwie najprostsze – pod warunkiem, że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz posiadamy 20% lub więcej na wpłatę własną (downpayment).

Wiele banków oferuje specjalne programy dla inwestorów, kupujących drugi dom. Jak długo posiadamy 20% na downpayment i dochód z danego domu pokrywa raty pożyczki, nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Jest to właściwie bardzo istotna informacja. Bo co stoi na przeszkodzie, by mieć  “income property”? Jeśli kupimy dom teraz (używając programu o którym wspomniałem), to jest duża szansa, że po 10 – 15 latach taki dom może być spłacony, a jednocześnie będzie już wart znacznie więcej. Czy nie jest to idealne rozpoczęcie emerytury?

A teraz warto dokonać kilku wyliczeń. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde $450 obsługuje $100,000 pożyczki miesięcznie. Chciałbym przypomnieć, że w wynajmowanych domach lokatorzy zwykle płacą za “utilities”, a właściciel spłaca hipotekę oraz reguluje podatek od nieruchomości. W dzisiejszych czasach, nawet w takich miastach jak Guelph, można wynająć średniej wielkości dom wolnostojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około $2,500. Czyli, jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziome $350 i ubezpieczenie domu około $100, to praktycznie kwota, która pozostaje z dochodu za wynajem obsługuje bez problemu $450,000 pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 20% wpłaty własnej łatwo obliczyć, że domy, które możemy kupić i będą się spłacały, są na poziomie cenowym około $560,000.

Wspomniałem o Guelph, ale warto też mieć na uwadze Waterloo. To miasto dynamiczne pod kątem biznesowym i oddalone jedynie ok. godzinę drogi od Mississauga. Natomiast Waterloo jest wciąż o połowę tańsze niż Toronto czy Mississauga, więc aż się prosi, by tam inwestować. Moim zdaniem tamtejsze ceny nieruchomości wzrosną w ciągu najbliższych 2 lat o 20% , ponieważ popyt zwiększą właśnie emeryci i inwestorzy – a to z uwagi na dobry dojazd do Toronto i atrakcyjne ceny nieruchomości.

Downsizing jest najlepszą opcją na emeryturę, natomiast jak pokazują historia i rynek, nieruchomości to najbardziej intratna i najbezpieczniejsza inwestycja na świecie. Ja osobiście bardzo zachęcam do kupna domu z dala od miasta, bo ceny w tych rejonach pójdą w górę znacznie szybciej niż w GTA. I oczywiście teraz wciąż jest tam relatywnie tanio.

Wszystkich Państwa zainteresowanych kwestią zamiany domu na mniejszy, zapraszam do kontaktu. Jeśli przejdą Państwo na emeryturę dopiero za parę lat – tym bardziej zachęcam do współpracy, ponieważ zakup domu jak najwcześniej, gwarantuje Państwu dużą oszczędność w przyszłości. Skutecznie pomagamy w całym procesie downsizing i jesteśmy gotowi wyszukać najatrakcyjniejsze nieruchomości pod inwestycję.

Pozdrawiam i zapraszam,

Maciek Czapliński

905 278 0007