NIERUCHOMOŚCI: Czy dom wielopokoleniowy może być odpowiedzią na kryzys cenowy?

Jak sama nazwa wskazuje, dom wielopokoleniowy to taka nieruchomość, którą zajmują dziadkowie, ich dzieci posiadające swoje rodziny, oraz wnuczęta – w różnym wieku.

W kulturze europejskiej taka sytuacja była w przeszłości dość powszechna, głównie wśród rodzin ubogich. Obecnie domy wielopokoleniowe buduje się także z uwagi na uwarunkowania społeczne i zwyczajną wygodę, również finansową. Bliskość dziadków, pomagających pracującym rodzicom w opiece nad dziećmi stanowi dla małżeństwa na tzw. dorobku nieocenioną pomoc. Jednocześnie młodzi mają możliwość bezpośredniego sprawowania pieczy nad najstarszymi seniorami. Rodziny mogą prowadzić oddzielne lub wspólne gospodarstwo domowe, nierzadko, zwłaszcza w starszych nieruchomościach, dzieląc także kuchnię i łazienkę. Oczywiście podstawą takiego rozwiązania są dobre relacje rodzinne i wzajemny szacunek.

W Kanadzie takie domostwa również się zdarzają, szczególnie wśród nowych emigrantów. Czasami spotykam je również wśród Polaków. Czy jest w tym coś złego? Moim zdaniem nie! Ale przy małej zmianie w podejściu do tej koncepcji i małej modyfikacji domu, życie pod jednym dachem z „ukochaną rodzinką” może przynieść mnóstwo benefitów.

Modyfikacja domu, którą mam na myśli musi polegać na takim podejściu, że owszem „dach” pozostaje wspólny, ale każda generacja (rodzina) ma swój własny i bardzo prywatny apartament z osobną kuchnią, łazienkami, sypialniami czy strefą wejściową. Tylko przy takim założeniu pomysł zamieszkania pod wspólnym dachem wyjdzie wszystkim na dobre. Aby to się udało, należy od początku poszukiwań skoncentrować się na domach, które się do tego nadają pod kątem architektonicznym. Najlepsze będą tu 4 i 5-poziomowe back-splits, duże domy parterowe (bungalows), czy site-splits, także 4 i 5-poziomowe. Czasami domy 2 piętrowe też są odpowiednie do zamieszania rodzinnego, ale raczej wtedy, gdy posiadają walk – out basement. Bowiem każda z rodzin, mieszkając wspólnie oczekuje też, że nie będzie mieszkała w piwnicy i będzie miała zagwarantowaną pełną prywatność, osobną kuchnię, łazienki i oczywiście oddzielne  wejście do własnego mieszkania. Rodzaje domów, o których wspomniałem przed chwilą, dają szansę na najbardziej sprawiedliwy i wygodny podział.

Zastanówmy się nad typowym modelem rodziny wielopokoleniowej. Zwykle będą to rodzice w wieku 50-70 lat, ich syn lub córka z małżonkiem (małżonką) oraz wnuki. Potrzeby mieszkaniowe w obrębie tej grupy są zróżnicowane. Rodzice zwykle potrzebują jednej sypialni, kuchni, łazienki, pokoju dziennego i często marzą o ogrodzie. Młodsze pokolenie z reguły wymaga większej przestrzeni. Potrzebują większej kuchni, większego salonu, trzech sypialni i chętnie 2 łazienek. Taki podział jest bardzo łatwy do przeprowadzenia, szczególnie w 4 lub 5 poziomowych back-splits. Obie rodziny mogą wspólnie korzystać z garażu, pralni czy basementu, przeznaczonego na storage, home theatre lub siłownię.

Jak można dzielić domy na dwa mieszkania? Jakie typy domów są najlepsze dla wielopokoleniowych rodzin? Chętnie spotkam się z Państwem indywidualnie i wyjaśnię to zagadnienie dogłębnie. Sporo też zależy od liczby członków rodziny podejmujących wspólną inwestycję, ich wieku i potrzeb.

Dlaczego podjąłem ten temat? Dla wielu osób, przy obecnych cenach nieruchomości szansa na zakup domu wolnostojącego kurczy się z każdym dniem. To, co dzieje się obecnie na rynku nieruchomości to swojego rodzaju kryzys. Ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków, więc jesteśmy niemalże skazani na kupno małych mieszkań lub townhousów.

Często zdarza się, że w obrębie jednej rodziny każdy jej „człon” kupuje i utrzymuje własny dom. Czasami stać nas tylko na wynajmowanie.

Ja rozumiem, że nie zawsze chcemy żyć bardzo blisko rodziny, bo znane jest powiedzenie, że „z rodziną  najlepiej wychodzi się na zdjęciach”. Ale…. jest wiele rodzin, które się świetnie rozumieją i doskonale wspierają. I tym właśnie chciałbym zasugerować „zmodyfikowany” model domu wielopokoleniowego, opierając to rozwiązanie na koncepcji „w ilości jest siła”.

Proszę się zastanowić. Dziś za $600,000 można kupić w Mississauga dwusypialniowe mieszkanie (gdzie maintenance może dochodzić do $700 na miesiąc) lub townhouse, w którym maintenance będzie zbliżony do $500 miesięcznie). Dla każdej z rodzin indywidualne „podniesienie poprzeczki”, czyli zamiana condo na dom wolnostojący lub duży bliźniak jest często niemożliwe. Ale co możemy osiągnąć, jeśli połączymy wysiłki (i wydatki) i wspólnie kupimy dom za równowartość obecnie posiadanych nieruchomości, czyli za około $1,200,000?  I gdy pieniądze, które wydajemy co miesiąc na maintenance przeznaczymy na utilities i podatki od nieruchomości? Jestem się w stanie założyć, że łączna suma wydatków 2 rodzin na maintenance oraz podatek od nieruchomości za mieszkanie i townhouse wynosi znacznie więcej, niż opłaty za podatek i utilities we wspólnie kupionym domu. Podobnie będzie, jeśli dwa pokolenia, zamiast wynajmować apartamenty po $2,200 miesięcznie, przeznaczą połączoną kwotę na spłacanie zakupionego wspólnie domu rodzinnego.

Ten przysłowiowy milion plus, którym możemy dysponować wspólnie, pozwoli „połączonym siłom rodzinnym” kupić przyzwoity dom z ładnym ogródkiem i ze znacznie lepszym potencjałem na przyszłość. Ci, co śledzą rynek nieruchomości wiedzą, że dziś do miliona dolarów wybór jest słaby i domy są często zniszczone. Ale jak tylko zaczynamy patrzeć na domy powyżej miliona (na przykład w przedziale cenowym 1,100,000 – 1,300,000, bez problemu możemy znaleźć czystą i dobrze utrzymaną nieruchomość, nie wymagającą ani dolara nakładu na remonty czy usprawnienia. Dlatego kupowanie „razem” niesie ze sobą ogromne korzyści, ponieważ możemy zamieszkać w komfortowym i solidnym, pięknym domu. Innym benefitem wspólnego zakupu jest to, że koszty podatku miejskiego, koszty utrzymania (ogrzewanie, prąd, woda) są dzielone na dwie rodziny. Również ewentualne koszty napraw czy renowacji mogą być ponoszone wspólnie.

Zwykle osoby, decydujące się na wspólną inwestycję mają kilka obaw. Podstawową z nich jest prywatność (o czym wspomniałem wcześniej), zaś druga to prawo własności.

Inwestując we wspólny dom chcemy mieć pewność, że gdyby zaistniała niekorzystna sytuacja losowa i dom trzeba byłoby sprzedać (i podzielić się pieniędzmi), to nie będzie problemów i niedomówień. Takie rozwiązanie prawne istnieje i nazywa się „tenant in common”. W praktyce oznacza to, że każda osoba (rodzina) może mieć określoną procentowo wartość udziałów w nieruchomości, które to udziały mogą być odsprzedane i nie przechodzą na „wspólników” w sposób automatyczny. W chwili sprzedaży nieruchomości pieniądze dzielone są zgodnie z ustalonym procentowym podziałem (chyba, że strony  umówią się inaczej).

Powstaje pytanie, czy jest zgodne z prawem, by dwie rodziny mogły mieszkać pod wspólnym dachem? Tak!

Według obecnie obowiązujących w Ontario przepisów, praktycznie w każdym domu można stworzyć dodatkowy apartament (jak długo spełnia on wymogi bezpieczeństwa). Wiele osób wykorzystuje to, by stworzyć dodatkowy unit, który następnie jest wynajmowany osobom trzecim (spoza rodziny). W przypadku dużej rodziny chcącej mieszkać pod jednym dachem, przepisy są jeszcze bardziej liberalne. Z tym, że ja osobiście uważam, że tworząc drugi, niezależny apartament warto zadbać o to, by spełniał on wszelkie wymogi bezpieczeństwa oraz był oficjalnie zatwierdzony i sprawdzony przez Miasto.

Dlaczego warto to zrobić? Jest kilka ważnych względów:

•     gdyby sytuacja rodzinna nagle się zmieniła i tym samym zmieniłyby się plany jednej z rodzin – łatwo jest legalny apartament wynająć bez potrzeby sprzedaży domu – gdy nagle koszty utrzymania przekroczą nasze możliwości,

•     zalegalizowany unit jest łatwo ubezpieczyć i wtedy koszt ubezpieczenia jest niższy,

•     domy z zalegalizowanym apartamentem na wynajem sprzedają się szybciej i drożej, co jest kluczowe w przypadku, gdyby nieruchomość trzeba było sprzedać.

Uzyskanie samego pozwolenia na legalizację dodatkowego mieszkania nie jest skomplikowane, ale mimo wszystko wymaga trochę pracy. Należy pokazać rzuty całego domu z uwzględnieniem planów jego podziału. Zaznaczenia wymagają elementy dzielące oba mieszkania – chodzi tu o odporność ogniową, lokalizacja czujników pożarowych oraz czujników dwutlenku węgla. Oczywiście trzeba także wskazać 2 drogi ewakuacyjne z każdego z unitów. Tych wymagań jest bardzo wiele i wszystkich Państwa zainteresowanych tematem zapraszam do indywidualnych spotkań i rozmów o szczegółach. Oprócz tego jest wymagany plan urbanistyczny, pokazujący odległości do sąsiadów oraz wszystkie drogi ucieczki. Oczywiste jest, że każdy dom jest inny i czasami podejmujemy się jego modyfikacji na własną rękę, chcąc zaoszczędzić jak najwięcej. Jest to zwykle duży błąd, ponieważ zatrudnienie fachowca najczęściej owocuje lepszym projektem, który w fazie końcowej wpływa również pozytywnie na wartość domu, i oczywiście na lepszy styl życia.

Jeśli nawet nie planujemy stworzenia domu wielopokoleniowego, to wydzielenie dodatkowego apartamentu ma jeszcze inne benefity. Dla ludzi młodych to dodatkowy dochód z wynajmu, pozwalający spłacać pożyczkę hipoteczną oraz inne koszty utrzymania. Dla osób starszych to dodatkowe środki na utrzymanie, których często brakuje nawet w przypadku spłaconego już domu. Nie zawsze pokrywa je emerytura, a koszty utrzymania nieruchomości są wysokie. Wynajęcie unitu zapewnia finansowe poczucie bezpieczeństwa, a w przypadku nagłego zdarzenia (wypadek w domu, choroba, itp.), również doraźną pomoc drugiej osoby.

Jest jeszcze jeden aspekt godny uwagi. Społeczeństwo się starzeje, a koszt opieki nad starszymi rodzicami we wszelkich domach opieki senioralnej potrafi być niezwykle wysoki. Dochodzi on do kilku tysięcy dolarów miesięcznie. Tworząc niezależne mieszkanie „pod wspólnym dachem” dla naszych rodziców – nie tylko zapewniamy im lepszy standard i opiekę, ale również tak naprawdę możemy dokonać znacznych oszczędności. Rodzice, zamiast pokrywać koszty opieki zewnętrznej, mogą wspomagać nas i żyć w poczuciu bezpieczeństwa. Nie ma też nic lepszego dla małych dzieci jak kontakt z dziadkami na co dzień. Wnuki uczą się tolerancji dla osób starszych, a dziadkowie czują się potrzebni i spełnieni, mając ukochane maluchy tuż za ścianą.

Zapraszam do kontaktu i do spotkań, podczas których omówimy przytaczane tu kwestie pod kątem Państwa indywidualnej sytuacji mieszkaniowej.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007