Nieruchomości: CO OBNIŻA WARTOŚĆ DOMU?

Sporo wad obniżających wartość nieruchomości zależy tylko od nas, i co istotne – są one proste do naprawienia.

Ponieważ z natury jestem optymistą, postanowiłem przestać straszyć Państwa koronawirusem i wrócić do zagadnień opisujących naszą niedaleką, mam nadzieję, normalność.  Będzie to  „normalność” dla nas nowa, bo wirus nigdy nie odejdzie.

Ale by życie wróciło do normy, musimy nauczyć się z nim żyć, funkcjonować społecznie i biznesowo. A może, dzięki szczepionkom na które wszyscy liczymy, nawet go zaakceptować.

Ponieważ życie nie znosi próżni, to wcześniej czy później przyjdzie taki moment, że rynek znów ruszy pełną parą (choć i obecnie jest na nim większa dynamika, niż się wszyscy spodziewali). Ale podejrzewam, że po wynalezieniu leku i szczepionki na COVID-19 zacznie się w real estate ponowne ożywienie. Ci wszyscy, którzy potrzebują dom kupić i ci, którzy przez pandemię wstrzymali się ze sprzedażą, ruszą do boju, a wtedy zacznie być gorąco. Dlatego warto być przygotowanym na wzmożoną konkurencję i na to, by wyróżnić się w tłumie listingów.

Pisałem w przeszłości o tym, co zwykle podnosi wartość domu. Dziś skupię się na wadach, które obniżają wartość nieruchomości. Jest to ważne, gdyż wszyscy Państwo zamierzający sprzedać dom (teraz lub za jakiś czas) mogą wykorzystać te informacje i dokonać poprawek, korzystając z przymusowego urlopu. Oczywiście nie wszystko da się naprawić własną pracą, bo lokalizacji czy sąsiedztwa nie zmienimy. Ale sporo wad wpływających na niższą wartość nieruchomości zależy tylko od nas, i co istotne – są one proste do naprawienia. Podpowiemy także tym Państwu, którzy zamierzają kupić dom, czego unikać i jakich nieruchomości się wystrzegać.

| ZŁA LOKALIZACJA

Zacznijmy od tych elementów, których lepiej unikać, ponieważ ich poprawa nie jest możliwa. Większość z nich będzie mieściła się w kategorii lokalizacji, bo jest to jedna z tych cech nieruchomości, której się łatwo zmienić nie da.

•        Domy wychodzące na bardzo ruchliwe drogi lub autostrady zwykle nie są chodliwe. To samo dotyczy domów przy bardzo ruchliwych arteriach.

•        Domy wychodzące na linie wysokiego napięcia – podobnie.

•        Domy w sąsiedztwie wysypiska śmieci, wysokich budynków, budynków przemysłowych, stacji benzynowych czy usytuowane przy samych szkołach zwykle sprzedają się znacznie dłużej.

•        Domy wychodzące na cmentarze. Pomimo “spokojnych” sąsiadów zwykle nie są chętnie kupowane.

•        Domy na linii lądujących samolotów – to nie tylko hałas, to często zrzucane przy lądowaniu paliwo, którym potem oddychamy!

Przykładów może być więcej, ale te co podałem – dają wyobrażenie o problemie.

| WADY FUNKCJONALNE

•        Mała strefa wejściowa, w której nie ma szaf czy miejsca do pozostawienia nawet butów. Bardzo częsty przypadek, szczególnie w stack townhouses.

•         Ciasna i ciemna kuchnia. Kuchnia ma bardzo duży wpływ na cenę. Być może największy. Kuchnia to nie jest tylko miejsce do gotowania, ale jest to “serce domu”. Przestronna, dobrze rozplanowana kuchnia jest miejscem spotkań rodziny i jest też sercem wszystkich imprez towarzyskich. Oprócz gotowania mają tu miejsce nauka, dyskusje, rozrywka, a czasami nawet dużo więcej, o czym nie będę tu wspominał.

•        Mały living room – brak miejsca nawet na kanapę i telewizor. W dzisiejszych czasach, by ratować sytuację, tworzy się „open concept” ale często w źle rozplanowanej, ciasnej przestrzeni nie jest łatwo się właściwie umeblować.

•        Za mała liczba łazienek – to jest spory problem już przy 4-osobowej rodzinie. Na szczęście stworzenie dodatkowej łazienki często jest możliwe i nie wymaga zbyt wysokich kosztów.

•        Brak połączenia z ogrodem. Szczególne starsze domy (głównie bungalows i back-splits) mają kuchnię z przodu domu a sypialnie z tyłu. Przy dzisiejszym stylu życie zdecydowanie ważne jest, by kuchnia i living room były usytuowane od strony ogrodu.

•        Brak szaf – dziś każdy ma więcej ubrań czy innych części garderoby niż 20 lat temu. Brak szaf i schowków to zdecydowanie duży problem funkcjonalny, utrudniający też zachowanie porządku w pomieszczeniach.

| WADY TECHNICZNE

Trzecia kategoria dotyczy problemów technicznych, które są zwykle łatwe do naprawienia, choć niestety, potrafią być kosztowne:

–       stare i zniszczone kuchnie i łazienki

–       stare okna i podłogi

–       stary dach i rynny

–       wilgotny basement

–       stary piec i klimatyzacja

–       zniszczony driveway, zaniedbany landscaping

–       domy z elektryką 60 amper

–       domy z ogrzewaniem elektrycznym

To tylko krótka lista wad technicznych nieruchomości. Tak jak wspomniałem wcześniej, każdy z tych elementów jest łatwy do naprawienia czy zmodernizowania. Natomiast to, co mnie podczas odwiedzania domów zastanawia, to brak konsekwencji u właścicieli. Widuję nowe, granitowe blaty na zniszczonych, 30-letnich szafkach, starszą ode mnie ceramikę podłogową w kwiatki w wyremontowanej kuchni, nowoczesne, wyglądające jak z katalogu łazienki, w których pozostawiono odrapaną wannę, odróżniającą się kolorem od reszty urządzeń… Właściciele takich domów wydali sporo pieniędzy na remont, włożyli w niego mnóstwo pracy, a efekt bywa opłakany. Bo jak wiemy, diabeł najczęściej tkwi w szczegółach.

| PROBLEMY ŚRODOWISKOWE

Czwarta kategoria wad w źle sprzedających się nieruchomościach to problemy środowiskowe i obecność szkodliwych substancji. Może to być:

–       dom, w którym uprawiano marijuanę

–       domy z ogrzewaniem olejowym – szczególnie kiedy zbiorniki na olej zakopane są w ziemi. Takich domów praktycznie nie można ubezpieczyć, bo firmy ubezpieczeniowe boją się poważnych konsekwencji, związanych z potencjalnym skażeniem środowiska.

–       domy z UFFI, vermiculate insulation czy z azbestem

–       nieprzyjemny zapach – to naprawdę zniechęca!

–       grzyb (mould)

W tej kategorii może być znacznie więcej elementów, ale te wymienione powyżej mogą szkodzić zdrowiu. Tym samym ciężko znaleźć kupca na nieruchomość z takimi obciążeniami. Oczywiście każdy z tych problemów można wyeliminować, ale akurat wszelkie naprawy w obrębie tej kategorii potrafią być niezwykle kosztowne.

Ale wracając do rynku nieruchomości – do niedawna był on bardzo ożywiony. Praktycznie większość domów które trafiały do sprzedaży (szczególnie te w umiarkowanych cenach) sprzedawała się szybko i często powyżej ceny wywoławczej. Podaż i popyt zostały zachwiane, pieniądze były “tanie”, było wielu motywowanych kupców i popyt przewyższał podaż. Dodatkowe $10,000 płacone ponad cenę wyjściową w przeliczeniu na mortgage to tylko ekstra $46 miesięcznie. Wielu kupujących godziło się na takie warunki. Niekoniecznie decydowali się na ten “wymarzony dom”. Oni po prostu chcieli kupić cokolwiek sensownego, by wreszcie zakończyć wielomiesięczne, żmudne poszukiwania.

Od połowy marca, kiedy nagle COVID-19 stał się centrum społecznego zainteresowania, zamknięto szkoły i prawie wszystkie biznesy, aktywność rynkowa spadła prawie o 65% w stosunku do poprzedniego roku i do poprzednich miesięcy. Ale tak jak wspomniałem na wstępie, życie nie znosi próżni, więc rynek powoli idzie do przodu. Wszyscy mamy potrzebę powrotu do normalności i poniekąd zaczynamy się przyzwyczajać do złych wiadomości, zaczynając akceptować potencjalne konsekwencje. Firma BROKERBAY dysponuje najbardziej aktualnymi statystykami dotyczącymi badań zachowania rynku nieruchomości i w tak zwanym „real time” śledzi liczbę pokazywanych domów i prezentowanych listingów. I właśnie BROKERBAY w piątkowym raporcie podkreślała wyraźny trend wzrostowy po 3 tygodniach rynkowego marazmu. Jest z każdym dniem więcej pokazów, ofert, listingów, co przekłada się na lekkie zwiększenie ruchu w branży real estate w stosunku do przełomu marca i kwietnia.

Powstaje wobec tego pytanie czy warto w ogóle wystawiać dom do sprzedaży, skoro rynek jest, mimo wszystko, ciągle spowolniony. Moim zdaniem absolutnie tak! Liczba nowych listingów spadła o 65% , ale te, które się pojawiają, budzą spore zainteresowanie. Owszem – jest mniej kupujących, ale ci, co ciągle szukają są bardzo zdecydowani. W ostatni weekend pokazywałem domy 3 różnym parom i wszyscy oglądający stwierdzili, że przy stosowanych obecnie warunkach pokazywania i przy zachowaniu środków bezpieczeństwa, oglądanie domów jest bezpieczniejsze niż zakupy w LCBO.

Natomiast bez względu na to, jak długo koronawirus zostanie z nami, nie zmienią się podstawowe kryteria wyboru nieruchomości.

I nadal te czyste i „dopieszczone” będą sprzedawać się szybciej i drożej niż zaniedbane domy, w które potem trzeba włożyć mnóstwo pracy i pieniędzy, by móc w nich normalnie funkcjonować. Wiosna to najlepszy czas na renowacje i poprawki wielu wad w naszych nieruchomościach. I nie mam tu na myśli dziesiątków tysięcy dolarów, które trzeba włożyć w kosztowne przebudowy. Czasami wystarczy naprawdę niewielka inwestycja, chęć do pracy i dobry pomysł na zmianę (który mogą Państwo zaczerpnąć z Internetu lub z katalogów), a dom w krótkim czasie zyska na wartości.

Natomiast jeśli ktoś planuje sprzedać dom, którego główną zaletą jest lokalizacja, to stan techniczny schodzi na drugi plan, a czasami jest wręcz nieistotny. Jest wiele takich miejsc, gdzie domy kupowane są jako działki, nie dla murów.

Jeśli nie dysponują Państwo zbyt grubym portfelem, a chcieliby poprawić stan swojej nieruchomości przed sprzedażą, zapraszam do kontaktu. Proszę pamiętać, że jesteśmy nie tylko agentami, ale także budowniczymi i architektami z Polski. Chętnie wspomogę Państwa poradą, optymalnym zaplanowaniem poprawek i polecę wykonawców, którzy w rozsądnej cenie podniosą wartość Państwa domu.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007