Nieruchomości: CZY PANDEMIA ZWIĘKSZY POPYT NA WYNAJEM BASEMENTÓW?

Wiele osób straci pracę i zdolność kredytową. Tym samym Covid-19 może skutkować zwiększonym zapotrzebowaniem na mieszkania w basementach.

Oczywiste jest, że wykończony basement znacznie podnosi wartość domu. Ale jest pewien warunek – musi być on właściwie zaprojektowany i wykonany. W kwestii opłacalności inwestowania w dom wciąż na pierwszym miejscu jest kuchnia, po niej łazienki, potem drewniane podłogi, ściany, szafy, itp. Basement bywa w tej kolejce traktowany trochę niesprawiedliwie, a często to właśnie on decyduje o tym, czy nasz dom sprzeda się za dobrą cenę, czy będzie tkwił na rynku miesiącami.

Proszę pamiętać, że ponury, ciemny, a czasami wilgotny basement będzie wręcz odstraszał i zniechęcał przed zakupem nieruchomości. Jeśli mamy go wyremontować źle i byle jak, to lepiej nie robić tego wcale. Tylko jakie to marnotrawstwo przestrzeni, za którą przecież zapłaciliśmy… A w wielu przypadkach (szczególnie w przypadku małych domów) – jest to najtańszy sposób, by uzyskać dodatkową przestrzeń życiową, w której może powstać kino domowe, gym, dodatkowa sypialnia czy miejsce na różne hobby.

Nie wolno także zapominać, że basement może być zaadaptowany jako dodatkowy unit do wynajęcia (lub niezależne mieszkanie dla członka rodziny). Takie dodatkowe mieszkanie gwarantuje ekstra dochód, pomagający w spłatach hipoteki (szczególnie tym, którzy kupują pierwszy dom). Ładne i wygodne mieszkanie w basemencie może być także ratunkiem finansowym dla osób na emeryturze, którzy potrzebują dodatkowych zastrzyków pieniędzy na opłatę podatków od nieruchomości i kosztów utrzymania domu. A jak wiemy, emerycki portfel nie jest zbyt gruby.

W chwili obecnej przepisy pozwalają na tworzenie dodatkowej jednostki mieszkalnej w obrębie własnego domu pod warunkiem, że spełni ona wymagania bezpieczeństwa, bazujące na przepisach Ontario Building Code. Kruczek polega na tym, że by stworzyć taką jednostkę mieszkalną powinno się przejść przez proces legalizacji poprzez Building Department. Proces ten nie jest wcale skomplikowany, a mimo to tylko znikoma liczba osób przygotowująca basementy do zamieszkania zadaje sobie trud by go przejść. Skutek jest taki, że wiele mieszkań w basementach nie spełnia żadnych norm bezpieczeństwa czy standardów jakości mieszkania. Oczywiście ktoś może powiedzieć – co z tego? A to, że niestety od czasu do czasu zdarzają się pożary i giną ludzie, a kary za takie postępowanie są zbyt niskie by zachęcały do przestrzegania przepisów.

Zalety legalizacji apartamentu są ogromne. Po pierwsze zmniejszamy szansę na fatalny wypadek, a w chwili gdyby się zdarzył, nikt nam nie może nic zarzucić. Przy sprzedaży taki legalny unit znacznie podnosi wartość domu, bo kupujący dom z legalnym apartamentem ma prawo użyć dochód z niego do kwalifikacji na hipotekę. Kwestię legalizacji basementu poruszałem już w mediach kilkakrotnie, i zapraszam do przeczytania moich archiwalnych tekstów.

Pandemia koronawirusa może jeszcze dosadniej wpłynąć na wartość domu z unitem w basemencie. Kryzys finansowy dotknął i dotknie w przyszłości wiele rodzin. Również te, które zamierzały w niedługim czasie kupić wreszcie pierwszą nieruchomość. Utrata pracy lub drastyczne zmniejszenie ich zdolności kredytowej oddalą plany zakupu domu nawet o kilka lat. A ponieważ duże miasto umożliwia szybsze znalezienie pracy, wiele osób zdecyduje się na pozostanie w Metro Toronto. I to oni będą stanowić grupę lokatorów, poszukujących ładnych basementów dla siebie i swoich rodzin.

Sporą ilość ludzi stać na zapłacenie $2000 czynszu miesięcznie, ale jest to zbyt mała kwota, by myśleć o zakupie własnej nieruchomości – nawet, gdy dysponujemy 5% downpayment. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, sytuacja zmienia się diametralnie. Dodatkowe mieszkanie można zwykle wynająć za około 1,500 – $2,200 miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Ów dodatkowy dochód pozwoli obsłużyć (przy obecnych oprocentowaniach) pożyczkę hipoteczną na dodatkowe nawet 350 tysięcy (variable mortage). Jeśli apartament jest legalny, ten dochód możemy dodać do aplikacji na pożyczkę w banku. Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie $2000 miesięcznie, mogą Państwo utrzymać dom w cenie nawet do $800,000. To oczywiście całkowicie poprawia sytuację. W cenie około 800,000 tysięcy jest ciągle, mimo zwolnienia rynku, duży wybór nieruchomości do kupienia.

Wracając do basementów – nieważne czy wykańczamy basement na własne potrzeby czy na potrzeby wynajmu; jest kilka zasad o których musimy pamiętać.

• Projekt

Często jest to pierwszy błąd, który popełniamy. Nie mając pojęcia o projektowaniu, robimy plany sami, bez wiedzy o funkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe. Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów na wynagrodzeniu projektanta powoduje, że wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.

• Kuchnie

Obecnie modne są proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu. Przeładowane, z ciężkimi szafkami dają wrażenie małej i ciemnej przestrzeni, w której przecież i tak nie ma zbyt wiele światła.

• Łazienki

Jak już inwestujemy w łazienkę, to przynajmniej na taką z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady – ogromne, z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.

• Bary

Często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełni funkcję baru, dzięki czemu nie tylko oszczędzimy miejsce, ale nie przeładujemy przestrzeni.

• Nagłośnienie

Obecnie, szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych dlatego “home theatre” przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie bezprzewodowe jest coraz bardziej popularne.

• Wejście i okna

Planując basement zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia. Warto też powiększyć okna i jest na to wiele sposobów. Jeśli mamy możliwość ewakuacji z piwnicy – pomaga nam to w przypadku kiedy planujemy wynajem.

• Izolacja akustyczna

Ważne jest, by planując basement uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa. Dlatego warto jest zainwestować w izolację akustyczną, która wygłuszy strop pomiędzy poziomami. Sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8″ drywall.

• Czujniki dymu

Warto pomyśleć o połączeniu smog alarm, który jest w piwnicy z tym, który jest na pierwszym poziomie tak, by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony. Da to poczucie bezpieczeństwa nie tylko nam samym, ale także naszym lokatorom.

• Drzwi

Drzwi pomiędzy basementem a resztą domu muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę

Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnymi do przeróbek domami są backsplits, szczególnie 4 i 5-poziomowe. Basement można także stworzyć w domu typu raised bungalow i w niektórych sidesplits. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach, które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do basementu oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Pandemia, która zmieniła świat będzie miała wpływ także na rynki nieruchomości na całym świecie. Tak jak i na ludzi, którzy są integralną częścią tego rynku. Zmienią się ich potrzeby, plany i decyzje. Pocieszające jest to, że każdy kryzys kiedyś się kończy. Póki co – niestety trwa, i właściciele domów z basementem na wynajem na pewno są na wygranej pozycji.

Wszystkich Państwa zainteresowanych kwestią stworzenia w basemencie dodatkowego apartamentu zapraszam do kontaktu. Nie tylko pomogę znaleźć dom, który zagwarantuje Państwu dodatkowy dochód, ale również mogę pomóc w sprawach projektowo – wykończeniowych.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007