NIERUCHOMOŚCI: Downsizing a Covid-19

Koronawirus wpływa nie tylko nasz rynek nieruchomości, ale na wszystkie sektory gospodarki na całym świecie.

Czy pandemia zwiększy popularność downsizing?

Posiadanie domu jest jedną z najlepszych decyzji finansowych, jaką ludzie podejmują w swoim życiu. Owszem, kiedy jesteśmy młodzi i musimy spłacać hipotekę, jest to spore obciążenie. Ale w miarę upływu lat, kiedy dom uda się już spłacić (i jest on wtedy wart dwukrotnie, a nawet trzykrotnie więcej), uświadamiamy sobie, że „siedzimy” na niezłym majątku.

Gdy zbliżamy się do emerytury, zwykle dom jest już spłacony. Przy obecnych cenach wynajmu mieszkań (średnia cena to $2,300) zamieszkiwanie we własnym, spłaconym domu jest atrakcyjną finansowo perspektywą. Owszem, posiadanie domu wiąże się z pewnymi wydatkami. I dopóki pracujemy, nie wydają się nam one aż tak straszne, ale w chwili przejścia na emeryturę już samo zapłacenie „property tax” staje się wyczynem finansowym. Wszak przeciętny dom w Toronto wyceniany jest obecnie na przynajmniej milion dolarów. W takim przypadku podatek od nieruchomości wynosi około $8,000. To więcej niż połowa przeciętnej emerytury! Jak dodamy do listy koniecznych wydatków koszty ogrzewania, prądu, wody, ubezpieczeń, itd., sytuacja staje się  niewesoła. I pomimo, że ciągle jest taniej mieszkać w domu niż wynajmować apartament, to posiadanie zbyt drogiego i zbyt kosztownego w utrzymaniu domu staje się poważnym problemem. Problemem, który z upływem czasu będzie narastał, ponieważ każda nieruchomość wymaga okresowych i dość kosztownych remontów i napraw.

Ostatnie kilka tygodni uświadomiło nam wszystkim, jak trudno jest podołać wydatkom w trudnych czasach. Szczególnie trudne jest to dla emerytów, których koszty utrzymania siebie i domu opierają się wyłącznie na emeryturze. Wielu emerytów wynajmuje część domu, by uzyskiwać dodatkowy dochód. Dziś (mam nadzieję, że chwilowo) niektórzy lokatorzy wykorzystują pandemię Covid-19 do uniknięcia płacenia za wynajem, co doprowadza właścicieli do strat finansowych i ogromnego stresu.

Ale Covid-19 przyniósł nam wiele innych przykrych niespodzianek, w tym bankructwa wielu firm i jednoosobowych biznesów. Ich właściciele często nie mieli żadnych oszczędności, gdyż zainwestowali je w rozwój firmy, w sprzęt lub w pracowników. Pozostając z dnia na dzień bez możliwości uzyskiwania dochodu, zaczęli mieć problemy ze spłatą swoich mortgages. Wiele rodzin stanęło przed dramatycznymi wyborami. W ich sytuacji downsizing może być alternatywnym rozwiązaniem, ponieważ nie tylko zapewni rodzinie dach nad głową (może mniejszy, ale pewny), ale także pozwoli na uzyskanie środków finansowych na życie i na odbudowę biznesu po pandemii.

Oczywiście down-sizing musi mieć sens ekonomiczny. Jeśli mamy biznes, który jest lokalny, to nie będziemy wyprowadzać się z rodziną poza nasz rejon (chyba, że nasz biznes nie jest przywiązany do okolicy), by kupić mały i znacznie tańszy dom. Ale znam bardzo wiele przypadków, kiedy dwie osoby mieszkają w wielkim domu, płacą ogromne podatki, zużywają dużo energii na ogrzewanie czy chłodzenie domu…. Tylko po co?

Czy nie lepiej zacząć używać zgromadzone zasoby kiedy jeszcze możemy?

Jeśli są Państwo w podobnej sytuacji, proszę o kontakt. Doradzę i wskażę najkorzystniejsze rozwiązania.

W ciągu ostatnich lat pomogłem bardzo wielu  Polakom w zamianie większego i często droższego domu na mniejszy i tańszy. Warto ponownie  przypomnieć, jakie są benefity takiej zmiany i dobrze wiedzieć jak się za downsizing zabrać:

        •      Obniżenie wydatków

Wielu z nas straciło pracę lub dochodzi do wieku emerytalnego, a co się często z tym łączy – zmianą w dynamice naszych zarobków. Dopóki prowadzimy aktywne życie zawodowe, opłaty związane z utrzymaniem domu wydają się przeciętne (nawet jeśli mamy na nim jeszcze jakiś mortgage). Natomiast gdy pozostajemy bez lub z obniżonym dochodem  czy przejdziemy na emeryturę, wydatki na dom zaczynają być uciążliwe.

W Toronto czy w Mississauga podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za ogrzewanie, prąd i wodę będą osiągały nawet $1,200 (lub więcej) miesięcznie. Takie wysokie opłaty mogą wymusić potrzebę zamiany domu na inny, by je obniżyć

        •      Zmiany w rodzinie

Dzieci opuszczają dom, czasami zabraknie małżonka. Nagle dom staje się zbyt duży i zbyt drogi w utrzymaniu dla jednej osoby.

        •      Powody zdrowotne

Utrzymanie dużego domu wymaga, oprócz nakładów finansowych, sporej pracy fizycznej. Wraz z wiekiem problemem stają się też schody. Dom mniejszy i parterowy jest często znacznie lepszym rozwiązaniem dla seniorów niż duża, piętrowa nieruchomość.

        •      Chęć zmiany miejsca zamieszkania

Niektórzy marzą o domu za miastem, inni myślą o powrocie do Polski. Czasami konieczność przeprowadzki wymusza na nas nowa praca w innym mieście. Część przyszłych emerytów zaplanowała sobie jako miejsce do życia Florydę lub Kostarykę. Dlaczego nie?

Downsizing niesie ze sobą oczywiste problemy, jak zmiana stylu życia czy zmiana środowiska, które znamy i do którego przywykliśmy. Czasami wiąże się z utratą kontaktów z ludźmi, których znamy od lat. Potrzebą zmiany lekarza czy dentysty, ulubionych sklepów. Tak, ale może mieć też bardzo wiele benefitów, o których nie myślimy, dopóki nie dokonamy zamiany domu. Jakie to korzyści?

•    Zdecydowanie niższe wydatki. Szukając nowego domu oczywiste jest, że będzie to dom znacznie tańszy i mniejszy, w którym nie tylko podatek od nieruchomości powinien być mniejszy, ale pozostałe koszty też.

•       Pozbycie się długów. Przeważnie domy w Toronto czy Mississauga sięgają znacznych cen. Milion dolarów jest już normą. Jeśli sprzedamy taki dom, a kupimy coś mniejszego (na przykład na Wasaga Beech za $400,000) to pozostaje nam spora kwota, z której możemy spłacić wszelkie długi (jeśli je mamy), a reszta może być przeznaczona na życie, inwestycje lub podróże.

•      Emeryci, kupując nowy dom powinni wybrać ten, który będzie przystosowany do potrzeb ludzi starszych, czyli dom parterowy, z dużą kuchnią, łazienką i raczej małym ogrodem.

•      Wybierajmy dom nowszy – by nie być zmuszonym do ciągłych napraw.

•      Szukajmy domu u w lepszej okolicy, z czystym, świeżym powietrzem. Ostatnio kupiłem dom Klientom w Fort Erie, koło jeziora, a przenieśli się oni z torontońskich Beeches. Różnica w cenie oraz w jakości powietrza była ogromna, i faktycznie downsizing znacznie podniósł komfort ich życia.

Natomiast w przypadku ludzi młodszych i aktywnych zawodowo, którzy decydują się na downsizing z powodu utraty biznesu i możliwości zarobkowania, idealną nieruchomością będzie nieduży dom z backyardem (dzieci), z basementem (dodatkowa przestrzeń, na przykład na pokój zabaw czy na wynajem), lub z możliwością przyszłej rozbudowy domu (bo każdy kryzys kiedyś się kończy).

Oczywiście szukając domu na downsizing nie wszyscy wybiorą się koniecznie poza miasto. Dlatego bardzo ważna jest poważna rozmowa z Państwa agentem, który znając Państwa budżet, potrzeby i preferencje, powinien zasugerować właściwy kierunek poszukiwań.

•      Kondominium czy dom? To jest często bardzo ważna decyzja. Jeśli nie chcemy zmieniać środowiska i być może planujemy dłuższe pobyty w Polsce czy na Karaibach, to oczywiście mieszkanie ma wiele zalet. Jeśli zamierzamy otworzyć jakiś warsztat czy pracownię, dom da nam większe możliwości.

•      Dom w mieście czy za miastem? Dom w mieście pozwoli nam być w kontakcie z przyjaciółmi i daje lepsze możliwości zarobkowania, ale będzie drogi i kosztowny w utrzymaniu. Dom za miastem da nam zdecydowane benefity finansowe. Przy czym „za miastem” nie musi oznaczać „w polu”. Jest wiele wspaniałych małych miasteczek, w których jest szpital, Tim Hortons, dobre sklepy, i wiele innych udogodnień tak potrzebnych, by dobrze się tam czuć.

•      Alternatywą dla przyszłych emerytów mogą też być specjalne osiedla dla ludzi po 50-tce – tak zwane „adult lifestyle condominiums”. Wiele z nich ma charakter małego miasteczka z własnym Club House, basenem, czasami polem golfowym. Maintenance z reguły jest niski, nasza trawa jest ścięta latem, a śnieg usunięty zimą. Mieszkamy wśród ludzi w podobnym wieku, którzy są zwykle bardzo otwarci na wzajemne kontakty, czyli szybko możemy poznać nowych przyjaciół i zasymilować się z tym środowiskiem.

•     Można również pomyśleć o mieszkaniach, które są naszą własnością, ale jak możemy wykupić dodatkowe usługi jak sprzątanie, dostawa posiłków czy pomoc przy zajęciach domowych.

Opcji jest wiele, dlatego planując downsizing sugerowałbym zacząć od spotkania z agentem nieruchomości, który ma doświadczenie w tego typu transakcjach. Chodzi o takiego agenta, który pomoże przeprowadzić ten proces od początku do końca. Czyli pomoże nie tylko sprzedać Państwa nieruchomość tutaj, w obrębie GTA, ale będzie gotowy na często bardzo czasochłonne wyprawy poza miasto – bo tam najczęściej można jeszcze znaleźć coś godnego uwagi za rozsądne pieniądze.

Oczywiście zachęcam do kontaktu z nami – gdyż agenci Domator Team posiadają ogromne doświadczenie w tego typu przedsięwzięciach. Doskonale wiemy,  jaki dom najlepiej sprawdzi się dla osób po 30, 60, czy 70 roku życia. Chętnie przeprowadzimy Państwa przez cały proces zamiany– od sprzedaży obecnego domu, znalezienia i kupna nowego, a nawet doradzimy w kwestiach technicznych czy remontowych.

Ja zwykle sugeruję, by najpierw znaleźć dom który nam pasuje, a dopiero potem wystawić nasz na sprzedaż. Przy obecnym rynku, właściwie wyceniona nieruchomość na terenie GTA sprzeda się szybko, ale znalezienie domu marzeń i jeszcze za rozsądne pieniądze może trochę potrwać. Jeśli już taki dom znajdziemy, to należy go kupić z możliwie jak najdłuższym zamknięciem (3-4 miesiące). Da nam to czas na sprzedaż naszego obecnego domu. Jak już go wystawimy na sprzedaż i otrzymamy ofertę, to wówczas warto załatwić w banku „bridge financing” które pozwoli nam przejąć zakupiony dom zanim jeszcze będziemy musieli wyprowadzić się z naszego (już  sprzedanego) domu.

Jak długo mamy w ręku ważną ofertę potwierdzającą, że nasz dom jest sprzedany – banki chętnie pomogą sfinansować przejęcie zakupionego domu (bo wiedzą, że pieniądze ze sprzedaży już nadchodzą).  W tym przypadku nawet nasze dochody nie mają znaczenia, ponieważ sprzedany dom ma wystarczająco dużo equity na spłatę pożyczki na nowy, mniejszy dom.

Dużym problemem dla wielu osób, które planowałyby zmianę domu jest fakt, że zwykle, kiedy składamy ofertę na zakup potrzebny jest depozyt (najczęściej od $5,000 do $20,000). Wiele osób ma equity w domu, ale nie dysponuje realną gotówką na koncie bankowym. My często pomagamy naszym Klientom po prostu pożyczając im tę sumę do momentu zakończenia transakcji. Można też otrzymać z banku specjalną linię kredytową pod zastaw obecnie posiadanego domu. Jak Państwo widzą, możliwości jest sporo,  dlatego downsizing tak zyskuje na popularności.

Przeprowadzka – można oczywiście skoordynować datę zakupu z datą sprzedaży, czyli wszystko odbędzie się w ten sam dzień. Owszem, unikniemy potrzeby organizacji „bridge financing”, ale za to nasz dzień, w którym będziemy musieli to wszystko zrobić będzie szalony! A jak wiemy, w takim szaleństwie można popełnić wiele błędów. Zdecydowanie lepiej jest tak ustawić daty, by nowo zakupiony dom  przejąć minimum  tydzień wcześniej. Wówczas przeprowadzka przebiega bez stresu. Możemy mieć nawet czas na drobne renowacje lub pomalowanie nowego domu.

My współpracujemy z kilkoma zaufanymi firmami przeprowadzkowymi i chętnie pomagamy naszym Klientom w zorganizowaniu tego przedsięwzięcia.

Jest jeszcze wiele innych aspektów o których tu nie wspominam, a o których z każdym z Państwa chętnie porozmawiam osobiście. Zapraszam do współpracy i gwarantuję, że będzie ona dla Państwa dużym ułatwieniem. Proces downsizing może być bezbolesny jeśli korzysta się z profesjonalnej pomocy. A z pewnością uniknie się wtedy nieodwracalnych lub kosztownych błędów.

A ponieważ downsizing to jedna z naszych kluczowych specjalizacji, zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują zamianę domu na mniejszy.

Pozdrawiam,  Maciek Czapliński 905 278 0007