Nieruchomości: Zmiany w ubezpieczeniu pożyczek przez CMHC

Od 1 lipca tego roku CMHC wprowadza nowe warunki ubezpieczenia mortgages. Nie wszyscy będą nimi zachwyceni.

CMHC (Canada Mortgage & Housing Corporation) jest zasadniczo agencją rządową, która od lat czuwa nad polityką rządu w sprawach związanych z domami czy mieszkaniami dla Kanadyjczyków. Ważną rolą tej instytucji jest również ubezpieczanie pożyczek hipotecznych. Chodzi o to, że często kupujący mający mniej niż 20% wpłaty na downpayment nigdy by nie byli w stanie kupić domu, bo banki odmawiały pożyczek hipotecznych, bojąc się ryzyka.

Bo faktycznie, przy małej wpłacie własnej, ryzyko banku jest duże. W przypadku braku spłaty, bank musi dom przejąć, sprzedać i pokryć wszystkie koszty tej operacji, idące w dziesiątki tysięcy dolarów. Gdy pożyczka jest ubezpieczona – wtedy bank nie ma problemów.

CMHC ubezpiecza te wszystkie pożyczki hipoteczne, kiedy kupujący dysponują 5% – 20% wpłaty własnej. Dzięki temu bank jest zabezpieczony w przypadku, gdyby ktoś nie był w stanie spłacać hipoteki.

Takie ubezpieczenie nie jest bezpłatne. Kwota polisy jest dość wysoka (średnio 2.5% do 3.5% wysokości zaciąganej pożyczki) i to „premium” jest dodawane do pożyczki. Natomiast od wysokości „premium” trzeba zapłacić podatek HST.

By otrzymać ubezpieczenie CMHC, należy spełnić szereg wymagań. Za zbieranie informacji wymaganych przez CMHC odpowiedzialne są instytucje finansowe oraz mortgage brokers. Jeśli uzyskane dokumenty nie spełniają wymaganych kryteriów – ubezpieczenie nie zostanie udzielone.

Bank nie udzieli pożyczki automatycznie, więc w efekcie nie możemy kupić domu. By to zrobić musimy posiadać 20% downpayment. Jeśli dysponujemy jedynie 5% własnych pieniędzy, to jedyną alternatywą stają się wówczas „second mortgages” czyli prywatne pożyczki hipoteczne na bardzo wysokie oprocentowanie. Nawet na 10% lub więcej.

Kilka dni temu CMHC ogłosiło, że od 1 lipca 2020 roku wprowadza nowe, zaostrzone wymagania kwalifikacyjne na pożyczki hipoteczne. Ta decyzja ma wynikać z prognoz CMHC, w których ceny domów w ciągu 12 miesięcy mogą spaść od 9% do 18% wartości. Moim zdaniem jest to mało prawdopodobne – przynajmniej na terenie GTA. Może owszem, w Albercie czy Saskatchewan ceny spadną, bo te dwie prowincje mają bardzo jednorodną i mało odporną na kryzysy ekonomię.

Taka wiadomość nigdy nie jest dobra dla kupujących, a szczególnie dla kupujących po raz pierwszy. Dlaczego? Ponieważ zwykle dysponują oni małą kwotą na downpayment i bez ubezpieczenia CMHC nie mogą kupić nieruchomości.

Od 1 lipca CMHC wymagać będzie, by przynajmniej jeden z ubiegających się o ubezpieczenie mortgage miał 680 punktów kredytowych (beacon score). Obecnie wymagane minimum to 600 punktów. To duży problem dla wielu osób szczególnie młodych, bo posiadają właśnie 600 punktów.

Kolejnym nowym wymaganiem CMHC jest to, że na obsługę hipoteki i koszty utrzymania domu należy przeznaczyć 35% dochodu brutto. Do tej pory było to 39%. Niby mała różnica, ale okazuje się, że nie do końca. Obecnie rodzina z dochodem $100,000 i przy 10% wpłaty może zakwalifikować się na kupno nieruchomości do $524,900. Przy nowych przepisach i tym samym założeniu stać ją będzie na dom lub mieszkanie do ceny $462,800. To spora różnica – o 12% mniej w wartości zakupu. A przy panujących cenach będą mieli słaby wybór.

Wiele osób obawiało się, że CMHC podwyższy minimalny wymagany downpayment z 5% do 10% wartości ceny. Byłby to prawdziwy cios dla młodych ludzi, którzy i tak mają problem z tym, by wreszcie kupić coś własnego. Na szczęście ta zmiana nie weszła w życie.

W Kanadzie około 35% wszystkich pożyczek hipotecznych wymaga ubezpieczenia. CMHC jest największą firmą ubezpieczającą pożyczki hipoteczne i jest to praktycznie rządowa instytucja. Na szczęście istnieją też inne firmy ubezpieczające i drugą, największą jest GENWORTH Canada. Ta firma ogłosiła, że nie zamierza podążać za CMHC ze zmianami i jej kryteria kwalifikacji jak na razie pozostaną niezmienione. To dobra wiadomość dla wielu osób i moim zdaniem, jak CMHC przeanalizuje straty własne, wynikające z wprowadzonych zmian, szybko wróci do starych zasad. Byłoby fatalnie, gdyby stało się odwrotnie i to GENWORTH zostałby zmuszony postąpić tak jak CMHC.

Wbrew obawom wielu osób, że COVID-19 doprowadzi do gwałtownego spadku cen, dzieje się odwrotnie. Ku zaskoczeniu wielu ekspertów, ceny domów rosną. Przyczyną jest bardzo mała podaż i nieustająco duża liczba szukających domów. Wiele osób próbuje zainwestować pieniądze wyjęte z giełdy w coś, co jest odporne na inflację i ekonomicznie bezpieczne. A domy są takim towarem. Dlatego opinie „ekspertów” z CHMC uważam za błędne. Owszem, dostrzegam chwilowe zwolnienie rynku lub spadek wartości o 3-4%, ale tylko na krótki czas, który nie będzie nawet zauważalny na terenie GTA i w najbliższych okolicach. Przy takim deficycie domów i tak wysokim napływie imigrantów, domy są tym towarem, który się świetnie broni przed problemami. Natomiast jak tylko ekonomia wróci do normalności, to inflacja wywołana „drukowaniem” pieniędzy przez obecny rząd spowoduje przyrost cen nieruchomości nawet do 15% – 20% w skali roku.

Zresztą moją opinię podziela wiele banków. RBC uważa, że spadek cen nie będzie większy niż średnio 7%. I tu właśnie warto przypomnieć jak działa „średnia”. Nasuwa mi się taki przykład: jak jedną nogę trzymamy we wrzątku, a drugą w zimnej wodzie, to „średnio” jesteśmy w letniej wodzie. To samo dotyczy domów. Jeśli w Albercie domy spadną o 12% (a to jest możliwe ponieważ mają tam oczywisty problem ze sprzedażą ropy), a w Toronto pójdą w górę o 2%, to średni spadek cen wyliczymy na 7%. Statystyki mogą być interpretowane na wiele sposobów, i eksperci z CMHC często zapominają, że rynek real estate różnie reaguje na kryzysy w różnych częściach Kanady.

CMHC wprowadza również zasadę, że nie będzie można pożyczać pieniędzy na downpayment. Ponieważ przepisy jeszcze nie weszły w życie, nie chcę się wypowiadać stanowczo co ta zmiana faktycznie oznacza. Do tej kwestii odniosę się już wkrótce.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007