NIERUCHOMOŚCI: Czy COVID-19 obniżył ceny nieruchomości?

Jeśli mówimy o rynku real estate na terenie GTA i południowego Ontario to odpowiem krótko – NIE! Nie wiem jak jest w Albercie czy Nova Scotia, bo ich gospodarka jest inna. A ceny nieruchomości zawsze są powiązane z ekonomią.

Kiedy pandemia stała się tematem numer jeden na całym świecie, wielu „specjalistów” rozpisywało się na temat spodziewanego i nieuniknionego spadku cen nieruchomości! I co? I nic! Ceny, jakby im na złość, ciągle idą w górę nie tylko na terenie GTA, ale również wszędzie wokół aglomeracji torontońskiej w promieniu do 1.5 godziny jazdy.

Przyczyn wzrostu cen jest bardzo wiele i kilka szybko wymienię:

•      Bardzo znikoma podaż nieruchomości poniżej $1,000,000

•      Ogromna liczba inwestorów (również zagranicznych) widząca w Kanadzie (Ontario) bezpieczne miejsce do inwestycji

•      Kupujący wierzą, że nieruchomości to towar dobrze zabezpieczony przed spodziewaną inflacją

•      Mnóstwo nowych imigrantów z pieniędzmi

•      Młodzi ludzie, starający się „wejść” na rynek, i wiele, wiele innych

Jest oczywiste, że kiedy planujemy zakup „dachu nad głową”, naszym pierwszym odruchem jest kupno czegoś tańszego. Czegoś, na co będziemy się mogli zakwalifikować i co naszym zdaniem będziemy w stanie utrzymać. Jak wiemy wszyscy, ceny domów wzrosły znacznie w ostatnich 2-3 latach, a pandemia i przewaga popytu nad podażą spowodowały nawet większy wzrost cen, niż można było przewidzieć.

Większość osób młodych oraz ludzi kupujących po raz pierwszy, w naturalnym odruchu patrzy na kondominia jako na swój pierwszy wybór. Nie ma w tym nic złego. Jeśli taki zakup nam odpowiada to wszystko jest dobrze. Ale ta ogromna liczba młodych ludzi pragnąca kupić swoje własne tanie “cztery ściany” oraz  brak atrakcyjnych nieruchomości spowodowały, że została zachwiana podaż i popyt. Brakuje tanich mieszkań i tanich domów, bo bardzo wiele osób ich poszukuje. Powoduje to znaną ekonomiczną reakcję. Jak czegoś nie ma albo jest trudno dostępne – to cena wzrasta. I tak się stało z tanimi mieszkaniami i z tanimi domami. Jeszcze kilka lat temu był spory wybór mieszkań znacznie poniżej $400,000 i domów poniżej $600,000. Dziś, by taką cenę uzyskać musimy patrzeć na tereny w odległości godzinnej jazdy od GTA.

Sytuację pogarsza również fakt, że tanie domy czy kondominia stały się poszukiwaną inwestycją dla wielu już ustabilizowanych posiadaczy nieruchomości. Przy obecnych wysokich cenach za czynsz dochodzących do $2,200 za jednosypialniowe mieszkanie, wielu inwestorom opłaca się (zamiast trzymać pieniądze w banku na niski procent), wkładać 20-25% wartości w kupno mieszkania, a następnie spokojnie patrzeć jak ich inwestycja się spłaca i nabiera wartości.

Ta przepychanka pomiędzy kupującymi po praz pierwszy a inwestującymi po raz pierwszy nakręca rynek i powoduje szybki wzrost cen. W tej sytuacji zwykle wygrywają inwestorzy, którzy mają „głębsze” na ogół kieszenie i wiedzą, że „rental market” jest bardzo gorący. Nie boją się więc przebijania cen. A kupujący po raz pierwszy – niestety, znając swój limit finansowy, muszą często się poddać lub pogodzić z dojazdami do GTA ze znacznej odległości.

Wobec tego warto skorzystać z kilku sugestii poniżej, jak i jaki kupić pierwszy dom.

·       Lepiej kupić dom z rental income niż kondominium.

Przy obecnych cenach mieszkań, kupując mieszkanie za $500,000 i przy 5% wpłaty własnej, nasze miesięczne opłaty wyniosą około $2,800. To i tak się opłaca, bo cena za rent będzie zbliżona, a w tym przypadku zaczynamy spłacać naszą hipotekę (około $1.200 miesięcznie) plus możemy liczyć na rynkowy przyrost wartości zakupionego mieszkania. Ale jeśli stać nas na wydanie $2,800 miesięcznie, to może warto poszukać nieruchomości, której część można wynająć na przykład za $1,200 miesięcznie. Te dodatkowe pieniądze dają miesięczny budżet $4,000, który pozwala już na szukanie nieruchomości o cenie nawet do $700,000. Jeśli ten dodatkowy apartament jest zalegalizowany, to można oficjalnie użyć dochód z niego w kwalifikacji na pożyczkę hipoteczną.

·       Tolerancja w wyborze.

Mając budżet na kupno do $700,000, musimy być bardziej tolerancyjni w wyborze. Przy tak limitowanych zasobach warto wybrać dom wymagający remontu lub niekoniecznie w super drogiej dzielnicy. Moim zdaniem w Brampton ciągle można kupić dobry i czysty dom (trzeba poszukać), ale wielu naszych rodaków nie lubi (często niesłusznie) tego miasta. Ale jak się nie ma co się lubi…. to czasami trzeba polubić to, na co nas stać.

         ·    Nie czekać z zakupem do momentu kiedy uzbiera się 20% downpayment.

Wielu z nas wynajmuje mieszkania i płaci po $2,000 na miesiąc lub więcej. Mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też Często miewam klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, zbierają cierpliwie 20% downpayment.Co uzbierają trochę, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci, co kupili 5 lat temu z 5% wpłaty własnej, dziś zyskali przynajmniej 25% na wzroście cen. Ci co zbierają – do dziś stoją w miejscu.

·       Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub przyjaciółmi.

Wielu z nas wynajmuje mieszkania i płaci po $2,000 na miesiąc lub więcej. Mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też  wynajmują i płacą tyle samo. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są back-splits ) to można mieć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Taka forma wspólnej inwestycji. Widuję czasami 5-poziomowe back split, które mogą mieć nawet 3 wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci unit może pomagać ze spłatami pożyczki. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział własnościowy poszczególnych osób. Czyli jeśli ustalimy u prawnika  że podział ma być 50/50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50 % kosztów ale też będzie miał 50% udziału w proficie. Oczywiście te proporcje mogą być płynne i takie, jakie się ustali.

·        Preaproval – czyli sprawdzenie naszej możliwości finansowej.

To jest ważne, bo kiedy znajdziemy dom który nam się spodoba, owszem, możemy złożyć ofertę warunkową na uzyskanie hipoteki. Ale zwykle jak nam się podoba dom, to może podobać się też innym – i czasami mamy kilka konkurencyjnych ofert. W takiej sytuacji czasami warto zaryzykować ofertę bezwarunkową, ale tylko kiedy wiemy, że nasz kredyt jest dobry. Warto korzystać z pomocy dobrych mortgage brokers, którzy również wiedzą jak dostać pożyczkę nawet w trudnych sytuacjach (takich jak czasami nie za dobry kredyt, albo kiedy nie jesteśmy wstanie potwierdzić łatwo naszych dochodów).

·        Praca z agentem.

Podkreślałem często, że doświadczony agent jest dla kupujących sprawą kluczową. Działa jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki akces do nowości. Szukając na własną rękę mamy wolniejszy dostęp do nowych listingów i czasami możemy przegapić fantastyczną okazję. Ponadto nie mając rozeznania rynku często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę. Znajomość rynku jest ogromną zaletą doświadczonego agenta. On powinien pomóc z decyzjami – gdzie kupić, co i za ile, oraz jak kupić, by nie popełnić błędu.

·        Być gotowym by zapłacić więcej tylko wtedy, kiedy ma to sens.

Ile dom jest warty zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę, ale nie zawsze warto wygrać. Czasami, poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem zapominamy o rozsądku. Z drugiej strony często nie widzimy tego co powinniśmy dostrzec. Przykład jest taki: był do sprzedania dom w Etobicoke na 50-stopowej działce, wystawiony tuż poniżej $850,000. Sprzedał się za ponad $980,000. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka pozwalała na podział na dwie działki, budowę semis lub budowę multiplex – czyli tak naprawdę była ona warta znacznie więcej. Moim zdaniem nawet ponad milion dolarów.

·        Być gotowym do akcji w każdej chwili.

W dzisiejszych czasach, jak pojawia się dobry dom (nawet jeden) należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Kiedy widzę super dom i dzwonię do klienta, że trzeba go zobaczyć, to czasami słyszę, że dziś nie, może po weekendzie… Oczywiście wiadomo, że „po weekendzie” będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do utraty okazji.

·        Być gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi.

Jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia, bo jesteśmy emerytami, albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny „za miastem” są zwykle znacznie niższe. Co prawda też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Ja pamiętam kilka lat temu kupowałem ładne nowsze bungalow w Welland za $350,000. Dziś cena zbliża się do $500,000.

·        Pomyśleć o kupnie z planów.

Istnieje wiele bardzo atrakcyjnych nowych projektów z planów, do których mam często szybszy dostęp niż inni agenci czy publiczność. Moja pomoc w znalezieniu takich mieszkań jest dla Państwa bezpłatna. Te tanie zaczynają się często poniżej $550,000, ale powyżej tej kwoty jest już spory wybór. Zaletą takiego zakupu jest fakt, że wpłaty są rozłożone w czasie, a przejęcie mieszkania jest często za 3-4 lata. To pozwala się finansowo przygotować. Na pewno takie aktywne podejście zwiększa nasze szanse kupna własnego mieszkania, bo ceny za cztery lata mogą być jeszcze wyższe.

Pomoc ze strony rządu dla kupujących po raz pierwszy jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs (możliwość użycia RRSP na zakup) – to za mało. Ostatnio zapowiadany, ale bardzo niejasno wytłumaczony plan pomocy z pożyczaniem na downpayment to też za mało. Moim zdaniem rząd powinien na przykład spowodować, by podatek od nieruchomości mógł być “tax deductable” przez 5 pierwszych lat dla kupujących swój pierwszy dom. Albo umożliwiać pożyczki do kwoty $50,000 dokładane do hipotek na stworzenie drugiego unitu mieszkalnego we własnym domu. Wiadomo, że drugi unit wynajęty za $1,200 lub więcej pomoże spłacać pożyczkę. $1,200 dochodu miesięcznie pokrywa prawie $250,000 spłat hipoteki. To ogromna pomoc, która często decyduje o tym, czy w ogóle będziemy mieć własny dom.

Jeśli rozważają Państwo zakup pierwszej nieruchomości lub mają jakiekolwiek pytania związane z tym tematem, zapraszam do kontaktu i współpracy.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007