Nieruchomości: Na co warto zwrócić uwagę przed kupnem domu

Nie raz pisałem o ogólnych sprawach, jakie powinniśmy wziąć pod uwagę kupując dom. Zapowiedziałem kontynuację tego tematu, ale pod kątem funkcjonalności domu oraz zagadnień technicznych, które są istotne. Nie jest oczywiście moim zamiarem przygotowanie poradnika dla kupujących, ale jestem przekonany, że moje uwagi mogą pobudzić Państwa do pewnych własnych przemyśleń i zwrócić uwagę na kluczowe zagadnienia przy wyborze nieruchomości. Przecież tu chodzi o Państwa (i to niemałe) pieniądze.

Zacząłbym od sprawy najważniejszej: typ nieruchomości, na którą się zdecydowaliśmy. Oczywiste jest, że nie każdy może zamieszkać w pięknym i drogim domu z dużą działką. Wiele osób stać jedynie na zakup niewielkiego apartamentu. Natomiast nie wszyscy mają świadomość, że kupując condominium z maintenance płacimy często dodatkowe $450 miesięcznie, czyli kwotę, która całkowicie pokryłaby spłatę $100,000 pożyczki hipotecznej. Inna rzecz, o której należy pamiętać to kwestia zysku z wynajmu basementu. Przeciętna cena wynajmu – $1,200 pokryje  ponad $250,000 spłat hipotecznych. Innymi słowy – opłaty za townhouse kupiony za $400,000 mogą być wyższe niż spłaty rat za dom o wartości $750,000 – jeśli ma on rental unit przynoszący nam stały dochód. Wystarczą 2 minuty z kalkulatorem by mieli Państwo pełne rozeznanie w kosztach i zyskach z tej inwestycji. Dlatego zwykle zachęcam klientów do zakupu nieruchomości z potencjałem – najlepiej domu z możliwością wynajmu jego części czy basementu lub nawet przyszłej rozbudowy. Takie domy szybko nabierają wartości. Natomiast odradzam kupno “stack townhouses” czy “back to back townhouses”. Są one jedynie świetnym rozwiązaniem dla deweloperów, którzy zwiększają swój profit zagęszczając mieszkańcami ograniczony teren. Taki dom to wejście „na minę” i w zasadzie pewna strata. Te unity wraz z upływem czasu będą wymagały napraw, wizualnie staną się okropne i stracą na wartości. Brak stałego maintenance (back to back towns) spowoduje ich techniczną degradację, przede wszystkim od strony zewnętrznej.

Ale wróćmy do tematu. Gdy oglądamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się szczegółach. Nierzadko już po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta co widziało. Tu bardzo ważną rolę może odegrać buyer agent, który powinien być bardzo obiektywny i wiedzieć na co zwrócić uwagę swoim klientom.

Do funkcjonalnych błędów architektonicznych zaliczyłbym między innymi:

* Brak właściwej strefy wejściowej do domu. Ciasny korytarz gdzie nie zmieści się kilka osób jednocześnie, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania czy miejsca na zmianę obuwia – są oczywistymi problemami i powodują, że w przedpokoju panuje ciągły bałagan.

* Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość. Często gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia, wydają się one znacznie większe. Warto sobie wtedy wyobrazić ustawienie mebli. I nierzadko okazuje się że dom został zaprojektowany w taki sposób, że praktycznie nie ma w salonie miejsca na kanapę czy jadalnię. Popularny, tak zwany open concept powoduje, że w pomieszczeniu nie ma zbyt wielu ścian na ustawienie mebli czy telewizora. Wiele domów jest przygotowywanych do sprzedaży przez zawodowych “stagers” – dobierają oni specjalne małe meble, by pomieszczenia wydawały się większe i bardziej przestrzenne. Gdy już wniesiemy do tej samej przestrzeni standardowe meble, nagle okazuje się że w pokoju brakuje miejsca.

* Brak aneksu jadalnego w kuchni. Zbyt mała kuchnia, w której brakuje miejsca na stół jest jednym z poważniejszych problemów. Przy dzisiejszym stylu życia  kuchnia to nie tylko gotowanie – to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną, przyjmujemy gości, czy odrabiamy lekcje z dziećmi. Jest to zdecydowanie ważne pomieszczenie Dlatego gdy posiadamy dużą rodzinę ale małą kuchnię, jest to niewygodne i na dłuższą metę męczące.

* Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem. Dotyczy to szczególnie starszych domów – najczęściej domów parterowych lub back-splits, w których kuchnia usytuowana jest z przodu domu, zaś sypialnie od strony ogrodu. Kiedyś był inny styl życia i takie rozwiązania były powszechne. Dziś łatwy dostęp z kuchni do ogrodu jest wysoko ceniony przez nabywców. Problem połączenia strefy dziennej z ogrodem jest też powszechny w tych domach, które mają kuchnię na piętrze, nad ogrodem. Owszem widzimy ogród przez okno, ale korzystamy z niego niezbyt często.

* Brak odpowiedniej liczby łazienek. Oczywiście można żyć mając jedna pełną łazienkę na całą rodzinę, ale warto pamiętać, że współczesny dom powinien posiadać przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma on służyć całej rodzinie! O ile to mniej konfliktów i stresów… Minimum dwie łazienki to właśnie atut, który nie tylko ułatwia życie mieszkańcom, ale pomaga szybko sprzedać dom, jeśli zajdzie taka potrzeba.

* Brak szaf i miejsca na przechowywanie. Wiemy jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami – od ubrań po ozdoby choinkowe. Brak miejsca do przechowywania bardziej lub mniej potrzebnych nam sprzętów, odzieży czy drobiazgów jest powodem ciągłego bałaganu. Ten problem szczególnie występuje w małych condos oraz “stuck townhouses”. Warto zwrócić uwagę, czy w domu znajdziemy dodatkowe miejsce, które można zagospodarować na storage, schowek, czy ustawić tam szafy.

* Brak właściwego światła dziennego. Domy budowane są na coraz mniejszych i coraz węższych działkach. Często źródłem naturalnego światła w domu są jedno czy dwa niewielkie okna. Jeśli oglądamy dom za dnia, warto wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

* Ustawienie do stron świata. Większość osób zdecydowanie woli nasłonecznione ogrody. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód. Oczywiście są też tacy którzy nie lubią słońca – no ale to nieliczna grupa. Jeśli światło jest dla Państwa ważne, to tu bym nie szedł na żadne kompromisy.

* Lokalizacja. Pod hasłem lokalizacja rozumiem nie tylko atrakcyjną okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć moim zdaniem są to najbardziej spokojni “sąsiedzi”, jakich można sobie wyobrazić.

Zwracając uwagę na kwestie techniczne domu warto skupić się na tych elementach, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami. Pewne problemy widać natychmiast gołym okiem. Inne wymagają wytrenowanego oka buyer agent lub Inspektora Budowlanego. Ważniejsze elementy, na które powinno zwrócić uwagę nawet przy wstępnym oglądaniu domu to:

* Stan zewnętrzny domu. Wiele na temat domu można już powiedzieć po jego zewnętrznym wyglądzie. Zaniedbany dom z zapadniętym podjazdem, zniszczonymi drzwiami do garażu, dziurawym dachem lub poobrywanymi rynnami powinien być pierwszym ostrzeżeniem dla oglądających. Szczególnie, kiedy właściciel zrobił renowację (na flip) wnętrz bez żadnych prac remontowych na zewnątrz budynku. I odwrotnie – dom w idealnym zewnętrznym stanie może dużo powiedzieć o wnętrzu – nawet przed jego oglądaniem.

* Rodzaj ogrzewania. Jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych “baseboards” a ogrzewaniem gazowym. Głównie chodzi o koszty, ale również w przypadku baseboards nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom musimy zaprojektować ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to już swojego rodzaju luksus (nie jest to wymagane przepisami) i często widuję domy, w których brak jest AC. Być może to luksus, ale wszyscy wiemy jak trudno  mieszka się latem w nagrzanym i nieochładzanym domu. Na szczęście technika poszła naprzód i obecnie istnieją łatwe do zainstalowania i bardzo ekonomiczne systemy, które nie wymagają kanałów nawiewnych. Powszechnie stosowany w Kanadzie “forced air system” wytrzymuje około 25 lat (piec) i około 15 lat (klimatyzator). Jeśli są starsze – należy je wymienić. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się w granicach $4000 – $6000. Ale są też niestety firmy, które próbują naciągnąć klientów (szczególnie seniorów) na grubo ponad $10,000. Dlatego warto popytać innych o koszty takiej usługi nim przepłacimy za urządzenia klimatyzujące.

* Tablica elektryczna. Obecnie wymagane minimalne zasilanie to 100 A. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 A to jest to za mało i możemy mieć problemy z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania do 100 A oraz wymiany tablicy wynosi około od $1500 do $3000 i głównie zależy od rzetelności i profesjonalizmu elektryka.

* Aluminiowe kable. Fakt występowania aluminiowych kabli zamiast miedzianych jest trudniejszy do ocenienia w bardzo szybki sposób, ale jest to możliwe. Generalnie były one używane w części domów budowanych w latach 1965-1976, ale obecność takiego okablowania wcale nie wyklucza domu z zakupu. Wystarczy stosunkowo prosty zabieg, i okablowanie będzie służyło tak samo dobrze jak miedziane.

* Okna. W nowszych domach są przeważnie robione z aluminium, winylu lub fiberglass i są one bardzo wytrzymałe. Wiele starszych domów wymaga wymiany okien. Ich konstrukcja jest przestarzała, co powoduje ogromne straty ciepła. Stare, nieszczelne okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent!

* Attyka. Oglądając domy, rzadko zaglądamy na poddasze. Natomiast w czasie robienia home inspection, zdecydowanie warto sprawdzić ile i jaka izolacja tam się znajduje. Źle zaizolowane poddasze jest odpowiedzialne za bardzo duże straty ciepła. To jak chodzenie zimą bez czapki. Poprawa izolacji jest niezwykle łatwa i specjalizujące się w tym firmy zrobią to w ciągu jednego dnia, niewielkim kosztem (często poniżej $2000).

* Basement. Jeśli jest niewykończony, warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątek tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna (jeśli ściany są z lanego betonu) i w zależności od metody może wynosić $500 – $1500. Znacznie kosztowniejsze są naprawy przy ścianach z kamienia lub bloków cementowych. Wówczas jedynym sposobem jest okopanie budynku od zewnątrz i założenie specjalnej membrany wodoodpornej. A tu koszty idą w dziesiątki tysięcy!

* Łazienki. Warto zabawić się w detektywa i sprawdzić okolice prysznica oraz miejsca pod umywalką pod kątem ewentualnych śladów wilgoci. Z tym, że standardy życia się zmieniają. Dziś, gdy dom ma więcej niż 15 lat to należałoby pomyśleć o zupełnie nowej łazience. W końcu spędzamy w niej trochę czasu, więc warto zadbać, by były to miłe chwile. Natomiast nie rozumiem podejścia niektórych osób do remontu łazienek – wymieniając płytki, toalety, krany czy umywalki, bardzo często pozostawiają stare wanny, które szpecą i niszczą cały wizualny efekt renowacji.

* Kuchnia. To serce domu, o czym wszyscy wiemy. Zdecydowanie warto tu zainwestować, bo czas spędzony z rodziną w ładnej i wygodnej kuchni będzie jeszcze milszy, a jednocześnie dom nabierze wartości. Ale… nieraz widziałem renowacje, gdy wymieniono szafki kuchenne pozostawiając starą ceramiczną (czasami popękaną) podłogę! Taka “renowacja” mnie osobiście od razu zniechęca do takiego domu.

* Sufity. Jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy zacieki, to oczywiście może świadczyć to o problemach z pokryciem dachu. Natomiast poniszczone i mokre sufity w pomieszczeniach pod łazienkami świadczą o problemach z wilgocią w łazienkach.

Jest to oczywiście tylko część problemów, na które należy zwrócić uwagę oglądając domy. Jeśli będą to Państwo robić z doświadczonym buyer agent to powinien on wychwycić je w oka mgnieniu. Z mojego doświadczenia wynika, że wielu oglądających zwraca więcej uwagi na zdjęcia rodzinne sprzedających czy na meble, niż na istotne sprawy techniczne, Natomiast  gdy im się te problematyczne sprawy uświadomi, to zaczynają dostrzegać więcej. I to jest między innymi jeszcze jeden powód dla którego warto pracować ze “swoim” agentem – pod warunkiem, że ma się do niego zaufanie.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007