Tydzień temu omówiłem problemy funkcjonalne, z jakimi możemy się spotkać oglądając interesujące nas domy. Dziś skupię się na wadach technicznych – trudnych do wychwycenia na pierwszy rzut oka, które z czasem staną się dla nas uciążliwością. I to niełatwą do usunięcia. Oczywiście wiele niedogodności da się zniwelować, ale to są kolejne koszty, które bardzo podniosą cenę domu. Nie zawsze taka inwestycja jest opłacalna.
Ważniejsze elementy, na które powinno zwrócić uwagę nawet przy wstępnym oglądaniu domu to:
* Stan zewnętrzny domu. Wiele na temat domu można już powiedzieć po jego zewnętrznym wyglądzie. Zaniedbany dom z zapadniętym podjazdem, zniszczonymi drzwiami do garażu, dziurawym dachem lub poobrywanymi rynnami powinien być pierwszym ostrzeżeniem dla oglądających. Szczególnie wtedy, kiedy właściciel zrobił renowację (na flip) wnętrz bez żadnych prac remontowych na zewnątrz budynku. I odwrotnie – dom w idealnym zewnętrznym stanie może dużo powiedzieć o wnętrzu – nawet przed jego oglądaniem.
.jpg)
* Rodzaj ogrzewania. Jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych “baseboards”, a ogrzewaniem gazowym. Głównie chodzi o koszty, ale również w przypadku baseboards nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom musimy zaprojektować ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to już swojego rodzaju luksus (nie jest to wymagane przepisami) i często widuję domy, w których brak jest AC. Być może to luksus, ale wszyscy wiemy jak trudno mieszka się latem w nagrzanym i nie schładzanym domu. Na szczęście technika poszła naprzód i obecnie istnieją łatwe do zainstalowania i bardzo ekonomiczne systemy, które nie wymagają kanałów nawiewnych. Powszechnie stosowany w Kanadzie “forced air system” wytrzymuje około 25 lat (piec) i około 15 lat (klimatyzator). Jeśli są starsze – należy je wymienić. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się w granicach $4000 – $6000. Ale są też niestety firmy, które próbują naciągnąć klientów (szczególnie seniorów) na grubo ponad $10,000. Dlatego warto popytać innych o koszty takiej usługi, nim przepłacimy za urządzenia klimatyzujące.
* Tablica elektryczna. Obecnie wymagane minimalne zasilanie to 100 A. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 A to jest to za mało i możemy mieć problemy z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania do 100 A oraz wymiany tablicy wynosi około od $1500 do $3000 i głównie zależy od rzetelności i profesjonalizmu elektryka.
* Aluminiowe kable. Fakt występowania aluminiowych kabli zamiast miedzianych jest trudniejszy do ocenienia w bardzo szybki sposób, ale jest to możliwe. Generalnie były one używane w części domów budowanych w latach 1965-1976, ale obecność takiego okablowania wcale nie wyklucza domu z zakupu. Wystarczy stosunkowo prosty zabieg, i okablowanie będzie służyło tak samo dobrze jak miedziane.
* Okna. W nowszych domach są przeważnie robione z aluminium, winylu lub fiberglass i są one bardzo wytrzymałe. Wiele starszych domów wymaga wymiany okien. Ich konstrukcja jest przestarzała, co powoduje ogromne straty ciepła. Stare, nieszczelne okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent!
* Attyka. Oglądając domy, rzadko zaglądamy na poddasze. Natomiast w czasie robienia home inspection, zdecydowanie warto sprawdzić ile i jaka izolacja tam się znajduje. Źle zaizolowane poddasze jest odpowiedzialne za bardzo duże straty ciepła. To jak chodzenie zimą bez czapki. Poprawa izolacji jest niezwykle łatwa i specjalizujące się w tym firmy zrobią to w ciągu jednego dnia, niewielkim kosztem (często poniżej $2000).
* Basement. Jeśli jest niewykończony, warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątek tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna (jeśli ściany są z lanego betonu) i w zależności od metody może wynosić $500 – $1500. Znacznie kosztowniejsze są naprawy przy ścianach z kamienia lub bloków cementowych. Wówczas jedynym sposobem jest okopanie budynku od zewnątrz i założenie specjalnej membrany wodoodpornej. A tu koszty idą w dziesiątki tysięcy!
* Łazienki. Warto zabawić się w detektywa i sprawdzić okolice prysznica oraz miejsca pod umywalką pod kątem ewentualnych śladów wilgoci. Z tym, że standardy życia się zmieniają. Dziś, gdy dom ma więcej niż 15 lat to należałoby pomyśleć o zupełnie nowej łazience. W końcu spędzamy w niej trochę czasu, więc warto zadbać, by były to miłe chwile. Natomiast nie rozumiem podejścia niektórych osób do remontu łazienek – wymieniając płytki, toalety, krany czy umywalki, bardzo często pozostawiają stare wanny, które szpecą i niszczą cały wizualny efekt renowacji.
* Kuchnia. To serce domu, o czym wszyscy wiemy. Zdecydowanie warto tu zainwestować, bo czas spędzony z rodziną w ładnej i wygodnej kuchni będzie jeszcze milszy, a jednocześnie dom nabierze wartości. Ale… nieraz widziałem renowacje, gdy wymieniono szafki kuchenne pozostawiając starą ceramiczną (czasami popękaną) podłogę! Taka “renowacja” mnie osobiście od razu zniechęca do takiego domu.
* Sufity. Jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy zacieki, to oczywiście może świadczyć to o problemach z pokryciem dachu. Natomiast podniszczone i mokre sufity w pomieszczeniach pod łazienkami świadczą o problemach z wilgocią w łazienkach.
Podekscytowani domem, który spełnia nasze wymagania pod wieloma względami nie zwracamy uwagi na pozorne “drobiazgi”, które z czasem mogą stać się poważnym problemem. Podczas oglądania nieruchomości uruchamia się wyobraźnia, która podsuwa nam piękne obrazy rodzinnych kolacji przy kominku lub spotkań z przyjaciółmi przy BBQ. Wszelkie niedogodności kwitujemy stwierdzeniem “jakoś to będzie”. Ale po paru miesiącach zamieszkania w domu marzeń może okazać się, że “jakoś to będzie” jest nie tylko uciążliwe, ale również kosztowne.
Dlatego zawsze namawiam Państwa do korzystania z usług buyer agent. Pomijając kwestie jego wieloletniego doświadczenia, w którym zawiera się także przewidywalność rozmaitych problemów, jest jeszcze kwestia emocjonalna. Agent nieruchomości nie kieruje się przy szukaniu domu dla swoich klientów emocjami – przecież to nie on będzie tam mieszkał. Dobry agent będzie wiedział, jak dany backyard będzie wyglądał latem czy jesienią, ile światła wpadnie do salonu w deszczowy dzień, oraz jakie będą przewidywalne koszty ogrzewania zimą czy osuszenia basementu. Zaprezentuje Państwu swoje ewentualne wątpliwości i doradzi takie rozwiązania, które będą dla Państwa najbardziej korzystne. I właśnie dlatego wieloletnie doświadczenie zaufanego agenta jest przy wyborze domu dla Klienta sprawą kluczową.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
