Temat downsizing, czyli zamianę dużego domu na mniejszy poruszałem już wielokrotnie nie raz prezentowałem jego zalety. Jest to szczególnie popularne posunięcie w czasie, gdy przechodzimy na emeryturę. Ale powstaje pytanie – czy powinniśmy zmieniać dom na mniejszy w chwili przejścia na emeryturę, czy raczej powinniśmy pomyśleć o tym znacznie wcześniej?
Zanim wyjaśnię co mam na myśli, przypomnę kilka ważnych faktów:
• Ostatnimi czasy liczba sprzedanych (szczególnie droższych nieruchomości, powyżej miliona) wzrosła znacznie w porównaniu do ubiegłego roku. Również w wielu przypadkach uzyskiwane ceny są obecnie wyższe w obrębie Metro Toronto niż rok temu.
• Trend wzrostowy (moim zdaniem) utrzyma się, gdyż nie tylko mamy ogromną falę nowych imigrantów (z Indii, Hong Kongu czy nawet może być sporo osób z USA), ale również powinniśmy spodziewać się nieuniknionej i ogromnej inflacji. Będzie ona wynikać z dodruku pieniędzy przez rządy państw, by rozruszać czy wspomagać nadwątloną przez Covid-19 ekonomię. Nieruchomości – jako towar – utrzymują się na liście potrzeb bardzo wysoko i idealnie bronią się przed inflacją.
.jpg)
• Ta tendencja wzrostowa na terenie GTA jest oczywista, bo Toronto stało się jednym z najlepszych miast do życia – według notowań światowych.
• Poza dużymi aglomeracjami miejskimi, w takich miejscowościach jak Guelph, Kitchener, St. Catherines, Simcoe i paru innych, gdzie ceny są znacznie niższe i często nie przekraczają $500,000 za dom wolnostojący – rynek jest bardzo aktywny i z roku na rok ceny wzrastają szybko. Wynika to z faktu, że wiele osób kupuje tam domy jako inwestycję pod wynajem. Również wysokie ceny w GTA „wypychają” ludzi z dużych miast, a poszukujący spokoju emeryci uciekają od zgiełku i zagęszczenia. Także wiele dużych firm – szczególnie z branży high-tech chętnie wyprowadza się poza metropolie, ściągając do pracy wielu młodych ludzi z aglomeracji GTA.
• Bierne oczekiwanie ze zmianą nieruchomości powoduje, że ceny domów, które chcemy kupić (w mniejszym i tańszym mieście) idą w górę i czekanie „kosztuje”.
Niezależnie w jakim „stadium rynkowym” jesteśmy, to muszę powiedzieć, że w pewnym stopniu mamy do czynienia z naczyniami połączonymi. Wiadomo, że jak ceny wydają się chwilowo niższe, to trudniej jest sprzedać obecny dom za tę cenę, jaką byśmy sobie życzyli. Wówczas zwykle odkładamy decyzję o downsizing na później. Ale w sytuacji jaką mamy obecnie, kiedy ceny idą w górę (wbrew przewidywaniom ekspertów), to może się okazać, że odkładanie downsizing w czasie spowoduje, że dom do którego byśmy chcieli się przenieść, będzie coraz droższy.
Moim zdaniem w obecnym aktywnym rynku odkładanie decyzji zakupu domu na emeryturę jest błędem.
Co zrobić? Czy warto czekać? Często myślimy o downsizing na kilka lat przed emeryturą. Czekanie w tym wieku nie zawsze jest wskazane. Odpowiedź na pytanie co warto zrobić jest dość prosta i ja oczywiście chętnie pomogę moją sugestię wprowadzić w życie.
Kiedy myślimy o downsizing, to zwykle mamy dom już spłacony w całości albo nasz mortgage jest relatywnie mały. Jest to niezwykle ważny fakt z uwagi na equity. Dlaczego? Wyjaśnienie jest proste: jeśli mamy na przykład dom wart $1,000,000, to bez większych trudności możemy dostać od banku pożyczkę do 65% jego wartości. Szczególnie, jeśli ciągle jesteśmy aktywni zawodowo. Ten specjalny mortgage zabezpieczony jest wartością domu. Jest to „home line” i zwykle jest ona udzielana na tak zwany „bank prime rate”. Można też oczywiście postarać się o zamknięty mortgage na niższy procent niż linia kredytowa. Z tym, że „home line” ma pełną elastyczność nadpłat bez żadnej kary.
Mój pomysł polega na czymś bardzo prostym. Mając załatwioną „home line” (pomagamy naszym Klientom w jej organizacji), możemy kupić nieruchomość w mniejszym i tańszym mieście bez potrzeby (na razie) sprzedaży naszego obecnego domu. A taka operacja przyniesie nam same korzyści, na przykład:
• Kupujemy dom, do którego możemy się przeprowadzić kiedy będziemy gotowi. Nie musimy spieszyć się z decyzją. Jak już go kupimy, nie musimy obawiać się wzrostu cen ani presji czasu; możemy znaleźć dom przystosowany do naszego wieku, czyli najczęściej bungalow (dom parterowy).
• Nie musimy sprzedawać domu, który posiadamy w Toronto czy Mississauga w tym momencie. Możemy nadal w nim mieszkać albo możemy taki dom wynająć i poczekać do momentu, kiedy będziemy gotowi na jakieś ruchy. W dzisiejszych czasach ceny wynajmu są niezwykle wysokie i przeciętny dom wolnostojący wynajmowany jest obecnie za około $3,500 miesięcznie. Taka kwota pokrywa opłaty za całkowite utrzymanie domu zakupionego za około $500,000 wraz z podatkiem od nieruchomości. Jest to ogromny benefit, bo nie tylko mieszkamy za darmo, to jeszcze ktoś spłaca za nas zaciągniętą pożyczkę na zakup mniejszego domu, tym samym budując także nasze equity.
• Możemy jak wspomniałem, sami zamieszkać w nowym domu od razu, ale jeśli do emerytury mamy trochę czasu i dojazdy do pracy byłyby zbyt uciążliwe, możemy nowo zakupiony dom (który kupiliśmy za miastem) wynająć na przykład studentom (Guelph, St Catherines, Waterloo).
• Oczywiście jeśli nie zamierzamy wyprowadzić się z dużego miasta (bo chcemy mieć stały kontakt z rodziną, przyjaciółmi, tu mamy lekarza itp.), to zawsze można kupić condo apartment w GTA z takim samym założeniem. Wynajmujemy nasze nowo zakupione mieszkanie do momentu, kiedy będziemy gotowi sprzedać nasz obecny dom i przeprowadzić się w nowe miejsce.
Ja wiem, że ten pomysł może wydawać się w pierwszym momencie skomplikowany, ale tak naprawdę jest niezwykle prosty i bardzo bezpieczny. A przede wszystkim przyniesie Państwu same korzyści, z których najważniejszą jest bezpieczeństwo finansowe na emeryturze. Ja jestem oczywiście gotowy pomóc Państwu w przeprowadzeniu całej takiej akcji – od wstępnych spotkań i dyskusji, poprzez znalezienia właściwej posiadłości, a następnie jej wynajęcia (jeśli zajdzie taka potrzeba), i w końcowym efekcie sprzedaży „pierwszego” domu.
Wszystkich Państwa, którzy za parę lat planują emeryturę, zapraszam do kontaktu. Możemy opracować najkorzystniejszą dla Państwa strategię zamiany nieruchomości, która przyniesie wiele benefitów.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
