Rzeczywiście, ceny domów wokół GTA wzrastają w niektórych rejonach tak samo szybko jak na terenie GTA – a czasami nawet szybciej. Oczywiście obszar poza GTA jest ogromny i nie można uogólniać, że przyrost wartości domów jest wszędzie taki sam. Są popularne kierunki jak Niagara Region czy Barrie, i są to okolice gdzie ceny zwyżkują szybko. Są inne kierunki jak Windsor czy Sarnia, które ze względu na odległość od GTA dotychczas nie cieszyły się aż taką popularnością, ale to też się zmienia. Bo w tych rejonach oprócz mieszkańców GTA, zaczynają inwestować i kupować Amerykanie, szukający spokoju i bezpieczeństwa.
Zasada jest bardzo prosta. Im dalej od GTA tym jest taniej, ale takie miejsca jak Hamilton, Brantford, Guelph, Cambridge i wiele podobnych, które jeszcze rok czy dwa lata temu wydawały się być poza “zasiegiem zainteresowania”, są dziś traktowane jako miasta satelitarne. I wielu ludzi nie widzi problemu z przeniesieniem się do nich na stałe. Oczywiste jest, że wraz z naporem kupujących, zaczyna brakować tam domów, co powoduje wzrost cen.
Rynek real estate kieruje się zawsze zasadami podaży i popytu. Jeśli popyt jest duży a podaż niska, to wielu deweloperów zaczyna poważnie myśleć o inwestowaniu poza miastem. W pewnym sensie jest im łatwiej, bo tereny pod budowę są tańsze, łatwiej się buduje i łatwiej dostać pozwolenia na budowę. Dlaczego? Bo lokalne władze są na ogół bardzo przychylne nowym osiedlom, które nie tylko wpłyną na miejscową ekonomię, ale również podatki od nieruchomości zasilą kasę miasta.
.jpg)
To, co dotychczas motywowało ludzi by przenosili się “za miasto”, to były ceny oraz spokojny “lifestyle”. Zwykle wiązało się to z przejściem na emeryturę. Funkcjonowała taka rotacja – starsi za miasto, młodzi do miasta (w poszukiwaniu pracy oraz kariery).
Ale ten ogólny trend się zmienia. Owszem, ciągle dla wielu ludzi wybierających się na emeryturę małe miasteczka i mniejsze ośrodki są tym, co im odpowiada, ale obecnie wielu młodych wcale się do dużego miasta nie pcha. Powodów jest wiele. Po pierwsze – świat się zmienia. Jeszcze przed pandemią COVID-19 wiele firm zauważyło, że niekoniecznie muszą budować swoje biznesy w obrębie GTA, gdzie jest oczywiście drogo, ale również trudno jest znaleźć dobrych pracowników. Biznesy budowane poza dużymi ośrodkami funkcjonują nawet lepiej, bo nie tylko korzystają z ulg podatkowych od lokalnych władz, ale ich koszt operacyjny jest znacznie niższy. Będąc często jedynym “poważnym” pracodawcą w danej okolicy, mogą liczyć na lojalną i stabilną siłę roboczą – w przeciwieństwie do dużych miast, gdzie pracownicy mają znacznie większy wybór potencjalnych miejsc pracy.
Ale oprócz dużych firm budujących fabryki, prawdziwą rewolucję na rynku pracy zafundował nam internet. Ogromna rzesza ludzi zaczęła już od kilku lat pracować z domu, na przykład przez jeden czy dwa dni w tygodniu. Pandemia COVID -19 przyśpieszyła to, co już od dawna wisiało w powietrzu. Okazuje się, że wszelkiego rodzaju firmy konsultingowe, inżynieryjne, handlowe, ubezpieczeniowe, agencje reklamowe (lista jest ogromnie długa), przeszły na pracę zdalną. Nawet lekarze “przyjmują” pacjentów przez telefon! To wszystko powoduje, że dojazdy do pracy stają się rzadkością. Nawet jeśli ta pandemia zostanie opanowana lub się do niej przyzwyczaimy – to nie myślę, że wrócimy do takiego stylu pracy, jak to było jeszcze przed rokiem. Owszem, niektóre firmy wrócą do pracy w biurach ale myślę, że w ograniczonym zakresie – bo już teraz dostrzegają ogromną oszczędność na kosztach utrzymania biur i miejsc pracy stacjonarnej. Spodziewam się, że pracownik będzie połowę czasu pracy spędzał w siedzibie firmy, a połowę pracując z domu.
Czemu poruszam zagadnienie pracy na odległość? Bo prowadzi do bardzo ważnego wniosku! Dla wielu ludzi dojazd do miejsca zamieszkania przestaje być problemem, nawet jeśli jest to 100 lub więcej kilometrów. Dlatego moim zdaniem ceny domów w małych miasteczkach będą pod naporem nie tylko emerytów, ale również młodych rodzin z dziećmi, szukających lepszego miejsca do życia.
Jest jeszcze inny, delikatny temat, który motywuje wielu do przeprowadzki poza GTA. To, jak duże miasta zaczynają wyglądać i funkcjonować jest poważnym powodem do zmartwień. Ogromna przestępczość, brud, przeludnienie oraz obecna polityka imigracyjna powoduje, że wiele osób w poszukiwaniu “prawdziwej Kanady” widzi się z dala od dużych miast.
A ostatni temat to zmiana, którą spowodował COVID-19: ludzie boją się o zdrowie swoje i swoich bliskich. Panuje ogólne przekonanie, że trzymanie dystansu pomaga uniknąć zakażenia. Zdecydowanie łatwiej to osiągnąć poza GTA niż w wieżowcu w Downtown Toronto! Jak twierdzą wirusolodzy, epidemie mogą pojawiać się częściej. I wtedy dom za miastem – z ogrodem, wśród zieleni, z home-office i atrakcjami typu domowe kino czy gym będzie bezpiecznym azylem dla całej rodziny. I taki sposób myślenia jest kolejnym powodem, dla którego nieruchomości poza GTA drożeją na potęgę
Wiele osób planuje wyprowadzkę poza miasto w chwili przejścia na emeryturę. Czy warto czekać jeszcze parę lat z zakupem domu?
Moim zdaniem odkładanie zakupu do emerytury jest sporym błędem.
Tak jak wspomniałem wcześniej, ceny rosną gwałtownie także poza dużymi aglomeracjami. W chwili obecnej trudno jest już znaleźć dobry dom poniżej $500,000. Jeśli wzrost cen w tych rejonach wynosi 7-10% rocznie, to czekanie z zakupem na przykład 3 lata będzie nas kosztowało około $150,000 na przyroście ceny! To prosta matematyka i być może ostatni dzwonek, żeby zagwarantować sobie wygodne życie na emeryturę.
Wobec tego co zrobić? Sprawa jest dość prosta. Przechodząc na emeryturę, mamy zwykle już jakąś nieruchomość, która jest najczęściej już spłacona. Oczywiście każdy ma inny dom i o innej wartości, ale jeśli założymy, że minimalny koszt nieruchomości na obszarze GTA dziś wynosi $800,000, to przecież dysponujemy sporym majątkiem.
Ja rozumiem, że z psychologicznego punktu widzenia wiele osób chce sprzedać i kupić nieruchomość w tym samym czasie, by uniknąć hipoteki. Ale to jest moim zdaniem spory błąd. To co ja radzę, to kupić nieruchomość za miastem już teraz i wynająć ją do czasu, kiedy będziemy gotowi na przeprowadzkę. Ciągle mogę pomóc w znalezieniu bungalow w okolicach Fort Erie, Tillsonburg czy Wasaga Beach (jako przykład) na poziomie cenowym $500,000 (plus), który po zakupie można wynająć za około $2,500 miesięcznie . Ta suma w praktyce pokrywa przy obecnych niskich oprocentowanych pożyczek prawie wszyskie koszty utrzymania. Dochód z wynajmu, jeśli damy 20% na downpayment, można wykorzystać do kwalifikacji na mortgage. A owe 20% wpłaty możemy łatwo uzyskać pod zastaw naszego obecnego domu w formie linii kredytowej lub pożyczki hipotecznej. Prosta i bardzo korzystna finansowo operacja, która da nam w przyszłości same benefity.
Jak wspomniałem, bierne czekanie kosztuje! Kupując teraz, mamy zagwarantowaną cenę zakupu domu na emeryturę, a jednocześnie przez następne 2-3 lata, zanim sprzedamy nasz obecny dom, możemy liczyć na wzrost jego ceny. Może się okazać nawet, że pożyczka, którą zaciągnęliśmy na tym domu by mieć wpłatę na downpayment praktycznie zostanie automatycznie “spłacona” przez to, że nasz obecny dom zyskał na wartości w tym czasie, kiedy czekaliśmy z jego sprzedażą.
Jest też grupa ludzi, którzy planują przeniesienie się za 2-4 lata na emeryturę poza miasto, ale nie posiadają żadnej nieruchomości. Jeśli ktoś jest w takiej sytuacji i ma oszczędności na wpłatę downpayment, to też bym nie odkładał zakupu do chwili, kiedy zostaniecie emerytami. Teraz, póki jeszcze pracujemy, możemy dostać mortgage. Ale kiedy przestaniemy pracować to mało który bank, będzie chciał udzielić pożyczki emerytom. Natomiast jak mortgage jest aktywny (czyli mamy już go obecnie), to jak długo płacimy na czas, tak zwykle banki nie wymagają ponownej kwalifikacji.
Jeśli rozważają Państwo przeprowadzkę za miasto lub szukają mniejszego domu na emeryturę, zapraszam do kontaktu. Gwarantuję, że znajdę dla Państwa dom, który spełni Państwa oczekiwania.
Maciek Czapliński
905 278 0007
