Obecnie na antenie Radio 7 Toronto oraz na radiowym Facebooku prowadzimy akcję ”Myślimy globalnie, kupujemy lokalnie” – czyli akcję wsparcia polskich biznesów. Dziś napiszę kilka słów o “commercial real estate” oraz o kupnie i sprzedaży biznesów, których zakup lub sprzedaż nie jest wcale łatwa, chyba, że robi się to przy pomocy specjalistów. Dlatego w drugiej części tekstu przedstawię Państwu jednego z nich.
Trzeba przyznać, że rynek “commercial real estate” jest zdecydowanie bardziej skomplikowany niż “residential real estate” W przypadku sprzedaży domów czy mieszkań jest stosunkowo łatwo je wycenić. Wystarczy tylko poprzez system MLS popatrzeć na statystyki sprzedaży w danej okolicy, następnie w zależności od aktywności rynku i stanu wykończenia danej nieruchomości dokonać pewnych adjustments – i już wiemy mniej więcej za ile możemy ją sprzedać (lub kupić). Ponadto w przypadku residential real estate zwykle mamy potencjalnie wielu nabywców na tą nieruchomość i (szczególnie obecnie) nie trwa długo, jeśli się ktoś zainteresuje naszym listingiem.
W przypadku “commercial real estate” jest zupełnie inaczej.
.jpg)
Zacznijmy od tego, że jest to bardzo szerokie pojęcie. Commercial real estate jest związane ze sprzedażą ziemi, budynków czy plaz handlowych lub może dotyczyć sprzedaży samych biznesów.
Poziom wiedzy i doświadczenia w tych przypadkach (kiedy mamy do czynienia z commercial real estate) musi być znacznie większy, by nie popełnić kosztownego błędu. Na przykład ten sam kawałek terenu może mieć zupełnie inną wartość w zależności od jego przeznaczenia. Stosunkowo łatwo jest sprawdzić aktualne możliwości w oparciu o istniejące przepisy urbanistyczne, ale… jeśli przepisy da się zmienić?
Na przykład kupując 100-akrową farmę na obrzeżach GTA ciągle można zrobić to na poziomie 1 lub 2 milionów (czasami nawet taniej), ale jeśli uda się nam zmienić przepisy i zamienić tę “farmę” na teren zatwierdzony pod budowę osiedla domków – to wartość może podskoczyć kilka czy kilkanaście razy. Oczywiście taki proces może trwać latami i wymaga sporych zasobów finansowych, ale zwykle się to bardzo opłaca.
Inny przykład bardzo popularny obecnie na terenie GTA. Proszę sobie wyobrazić rząd domków wzdłuż ruchliwej ulicy. Każdy z nich kupowany indywidualnie jest warty na przykład 1,2 miliona dolarów. Ale jeśli deweloper wykupi ich 10 z rzędu i w tym miejscu zechce postawić condominium – to tak naprawdę każdy z tych domów mógłby zostać sprzedany za znacznie więcej – bo teren, na którym powstanie condominium będzie warty zdecydowanie więcej. Czasami nawet 2-3 krotnie więcej niż koszt zakupu.
Podobnie ma się sprawa ze sprzedażą budynków czy plaz komercyjnych. Wyceniając je, należy uwzględnić bardzo wiele czynników. Na przykład jeśli budynek, czy plaza stoją w takim miejscu, że opłacałoby się je wyburzyć i w tym miejscu postawić condominium. Ale… jeśli w tym budynku czy na tej plazie są tenanci, którzy mają podpisane długoterminowe umowy wynajmu, to już się sprawa komplikuje. Wówczas potrzebne są negocjacje. Albo się tenanta przekona finansowo do opuszczenia obiektu, albo zagwarantuje mu się inny deal, który spowoduje “odpuszczenie” leasu.
Oczywiście nie każdą plazę czy budynek kupujemy, aby od razu wybudować tam condominium. Czasami robimy to po to, by do danego budynku przenieść nasz własny biznes – dlatego w tym przypadku zależy nam na tak zwanym “vacant possession” – czyli pustostanie. Znowuż, jeśli są tam tenanci z podpisaną umową na wiele lat, to uzyskanie pustostanu może być albo niemożliwe albo bardzo kosztowne.
W wielu przypadkach jest zupełnie inaczej. Inwestując pieniądze zależy nam na stałym “cash flow”. Ten dopływ gotówki po odjęciu wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem obiektu (czyli podatki, obsługa finansowa, kontrakty z firmami, które dbają o kompleks oraz management) staje się profitem. Ten profit nazywany jest po angielsku “net operating income”. Jeśli podzielimy tę wartość przez wartość rynkową tej nieruchomości, (która kreuje ten dochód) to otrzymamy wskaźnik nazywany “cap rate”. Jako przykład podam, że jeśli otrzymamy z nieruchomości rocznie $75,000 czystego dochodu,
a jest ona warta $1,000.000 to “cap rate” wyniesie 7.5%. Ten współczynnik jest niezwykle ważny w przypadku commercial real estate – bo na jego podstawie często wycenia się wartość danej nieruchomości. Dziś na terenie GTA – nieruchomość z “cape rate” poniżej 4.5% jest uważana za mało atrakcyjną inwestycję.
Na razie wspominałem o budynkach i ziemi, ale co z biznesami? Jak je wycenić i jak je sprzedawać? Wycena i właściwa ocena wartości biznesu jest niezwykle skomplikowana, bo każdy biznes (kiedy nie jest na sprzedaż) stara się wykazać jak najmniejszy profit – by nie płacić podatków. Kiedy przychodzi do planowania sprzedaży – jest odwrotnie. Czasami ten profit jest sztucznie zawyżany, by podnieść cenę wywoławczą. Dlatego warto w tych przypadkach korzystać z pomocy fachowców, którzy wiedzą jak podejść do wyceny i promocji biznesu, kiedy sprzedajemy lub kupujemy biznesy. Jest tyle różnych spraw, które należy wziąć pod uwagę, że odradzałbym kupno czy sprzedaż na własną rękę. Ja oczywiście wiele razy to robiłem, ale dziś chciałby przedstawić specjalistę w tej dziedzinie, zachęcając do korzystania z jego usług.
Wojtek Śniegowski, który pracuje w firmie Transworld jest doradcą biznesowym. Firma ta ma zasięg światowy i skupia specjalistów z dużym doświadczeniem w tej dziedzinie. Jak każda taka wyspecjalizowana firma ma ona wiele nietypowych sposobów dotarcia do klientów, często zupełnie innymi metodami niż regularni agenci real estate. Zachęcam do korzystania z pomocy Wojtka, bo znajdą się Państwo w dobrych rękach.
Przy sprzedaży bądź kupnie biznesu firma Transworld oferuje:
– szeroką sieć kontaktów z indywidualnymi kupcami, przedsiębiorcami, grupami inwestorów i innymi brokerami biznesów w Kanadzie i na rynkach międzynarodowych,
– aktywny szeroko zakrojony marketing,
– pełną poufność.
Dla zainteresowanych kupnem, Transworld znajdzie oferty sprzedaży lub opcje inwestycyjne w dobrze prosperujących firmach z różnych branż.
Działania są zawsze dostosowane do Państwa potrzeb :
– profesjonalna wycena wartości biznesu,
– dobór strategii przy sprzedaży,
– zarządzanie procesem całej transakcji.
Dla potencjalnych zainteresowanych podajemy kontakt:
Wojciech Śniegowski
Doradca biznesowy
Transworld Business Advisors of Ontario
Office: 647-946-2675
Cell: 416-471-2472
e-mail: wsniegowski@tworld.com
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
