Jaki był rok 2020 w real estate i czy COVID-19 miał odczuwalny wpływ na rynek?
Tak, COVID-19 miał i ciągle ma ogromny wpływ na całą ekonomię i praktycznie każdy dział ekonomii odczuwa skutki tej pandemii. Nieważne, czy ktoś w nią wierzy czy nie – wpływ jest zauważalny wszędzie.
Kiedy COVID-19 stał się powszechnie znanym fenomenem, wielu ekspertów od real estate uznało, że to spowoduje załamanie rynku nieruchomości oraz gwałtowne załamanie cen. Nawet Canada Mortgage & Housing Corporation podzielała tę opinię i wprowadziła poważne zaostrzenia, by utrudnić uzyskanie pożyczek i „uspokoić” rynek. W ich opracowaniach przewidywano nawet 15% spadek cen w tym roku.
.jpg)
I co? Było i jest zupełnie odwrotnie.
Najkrócej rzecz ujmując – rok 2020 był szalony i szybki. Jak Państwo wiedzą, wszędzie mówi się o drastycznie wzrastających cenach nieruchomości. Real estate jest rynkiem lokalnym. Oznacza to, że ceny w takich rejonach jak Toronto mogą wzrastać w innym tempie niż w okolicach Guelph, Waterloo czy St. Catherines. I po raz pierwszy, moim zdaniem, stało się tak, że ceny poza metropolią wzrastały szybciej (procentowo) niż w Metro Toronto. Owszem – wzrost cen był wszędzie zauważalny, ale koronawirus spowodował, że nastąpił prawdziwy exodus do mniejszych miejscowości – co oczywiście zachwiało podaż i popyt. A to zawsze prowadzi do wzrostu cen!
Mijający rok zdecydowanie preferował tych, co sprzedawali nieruchomości (sellers). Typowym zjawiskiem w roku 2020 było wstrzymywanie ofert przez kilka dni po wprowadzeniu nieruchomości na rynek, by sprowokować kilka ofert (multiple offers situation). Jeśli cena wywoławcza była jeszcze trochę zaniżona w stosunku do ostatnich sprzedaży, to często na jeden budynek w dobrej lokalizacji potrafiło pojawić się od 5 do 20 ofert. W takiej sytuacji przebicie ceny o 10% do 15% było częste. I kiedy na przykład dom wystawiony w południowym Etobicoke za $900,000 sprzedał się o $100,000 lub więcej – wszystkie następnie podobne nieruchomości były wystawiane przynajmniej o $50-$100 tysięcy drożej niż kilka tygodni wcześniej.
Innym zjawiskiem, które stało się powszechne jest tak zwane „bully offers”. Bardzo często wystawiane domy mają obecnie kilka dni opóźnienia w przyjmowaniu ofert. Ale jak się pojawi oferta bardzo atrakcyjna (często znacznie wyższa od ceny wyjściowej), to właściciel ma zawsze prawo ją zobaczyć i ewentualnie zaakceptować. Fakt jest taki, że by kupić atrakcyjną nieruchomość w tym roku nie tylko należało mieć dużo szczęścia i dość głębokie kieszenie, ale również śledzić rynek w sposób ciągły i reagować natychmiast.
Gwałtowny wzrost cen jest przypisywany często „foreign investors”. Faktycznie, mają wpływ na ceny, ale nie wyłącznie. Inne uwarunkowania są równie ważne.
Kanada zawsze była i jest napędzana imigracją. Przez lata nieruchomości sprawdziły się jako pewna i stale rosnąca w cenie inwestycja. Wielu ludzi kupuje domy z zamiarem „flip” albo rozbudowy – w ten sposób kreując swoje miejsce pracy i jednocześnie zarabiając na przyroście wartości. Inni ludzie postrzegają nieruchomości jako źródło stałego dochodu z wynajmu. Nieistotny jest motyw zakupu – chętnych do kupna jest wielu i stąd jest to, co jest.
Pojawiło się ostatnio kilka głosów znanych ekonomistów, zapowiadających spadek cen od 2.5% do 5% w następnym roku. Moim zdaniem (jeśli nawet tak się wydarzy), to i tak – biorąc pod uwagę tegoroczny wzrost cen aż do 30%, – to spadek o 2.5% czy minimalnie większy nie będzie tragedią. To nawet mogłoby być korzystne, bo uspokoiłoby rynek i pozwoliło na trochę zdrowsze decyzje. Z drugiej strony nawet większy spadek nie byłby stratą dla tych, którzy kupują nieruchomości z zamiarem mieszkania tam przez jakiś czas. To tylko zabolałoby spekulantów.
Powszechnym zjawiskiem w tym roku był downsizing. Wiele osób po 65 roku życia z chwilą przejścia na emeryturę orientuje się, że nie jest łatwo utrzymać dom z samej emerytury. Wielu cierpi i zaciska pasa, ale ci bardziej świadomi podejmują działania. Zamiana większego domu na mniejszy w Toronto nie daje aż tak znaczących oszczędności. Nie będąc związanym z miejscem pracy, wielu emerytów przenosi się poza GTA. Takie miasta jak St. Catherine czy Guelph przeżywają obecnie boom i ceny nieruchomości też tam wzrosły przynajmniej o 20%. Choć wciąż są średnio o połowę niższe niż w Metro Toronto. Czyli sprzedaż w Toronto za milion i kupno w Guelph za $600,000 ciągle ma ekonomiczny sens.
Ten ruch w kierunku „out of town” w tym roku dotyczył również ludzi młodych. Coraz bardziej akceptowalna praca „na odległość” powoduje, że ci, którzy mogą taką pracę wykonywać chętnie kupują domy w mniejszych miastach, gdzie jest taniej (jak na razie), ale również i żyje się lepiej.
W bardzo złej sytuacji są w tym roku młodzi ludzie kupujący po raz pierwszy. Przy bardzo wysokich cenach za domy właściwie stać ich wyłącznie na apartamenty. COVID-19 spowodował, że apartamenty – owszem, ciągle się sprzedają, ale ceny przestały gwałtownie rosnąć. Wielu posiadaczy mieszkań jest nawet skłonnych zredukować cenę, by wycofać swoją inwestycję. Dzieje się tak trochę z tego powodu, że w tym roku „renters market” jest trochę gorszy i wielu inwestorów nie chce już więcej mieć problemów z lokatorami. Moim zdaniem, to się zmieni w połowie przyszłego roku, jak ekonomia wróci do normy. Ale teraz jest to dobry moment dla tych, którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkania i skorzystać z tego, że rynek jest mniej drapieżny niż normalnie.
Kupujący po raz kolejny – czyli zmieniający dom, też nie byli w tym roku w najlepszej sytuacji. Jak wspomniałem, sprzedaż domu jest w tej chwili łatwa, ale kupno niezwykle trudne. Dlatego większość ludzi najpierw chce kupić, zanim wystawi swój dom do sprzedaży. I to jest też jednym z powodów braku domów. Takie zamknięte koło.
Oferty warunkowe były rzadkością w tym roku. By kupić dom mając konkurencję na zakup, żadna oferta warunkowa nie ma sensu. Dlatego tak istotne są „mortgage preapprovals” albo inspekcje techniczne domów przed złożeniem oferty.
Rental – rynek wynajmu był najmniej intensywny odkąd pamiętam. Ponieważ jest mniej studentów, mniej turystów oraz wiele osób pracuje zdalnie, w tym roku po raz pierwszy od lat lokatorzy mogli przebierać w ofertach wynajmu – i nawet targować się o cenę. Taka sytuacja spowodowała (szczególnie w centrum Toronto) zwolnienie ilości sprzedaży mieszkań – co zawsze wpływa na ceny. Ale tak jak wspomniałem wcześniej, jest to sytuacja chwilowa i ceny wkrótce się ustabilizują. Może nie będzie szalonych przyrostów, ale też nie będzie problemu.
Jeśli ja bym miał wyrazić swoje przewidywania co do rynku nieruchomości w 2021 roku, to jak zawsze uważam, że trzeba być ostrożnym w wyborze i nie dać się ponieść emocjom. Zawsze należy kierować się zdrowym rozsądkiem i pamiętać o fundamentalnych zasadach – takich jak na przykład LOKALIZACJA. Są typy nieruchomości i miejsca, które obchodziłbym szerokim łukiem, ale są lokalizacje i rodzaje domów, które można kupować bez obawy o utratę wartości – szczególnie jeśli nie spekulujemy. Moim zdaniem rynek nieruchomości będzie tak samo szalony jak w tym roku i niestety, obawiam się, że ceny poszybują jeszcze wyżej, bo podaż będzie zachwiana (plus należy liczyć się z poważną inflacją). Uważam, że doświadczony agent wiedzący jaki wybór zasugerować klientowi będzie potrzebny bardziej niż kiedykolwiek wcześniej. Owszem, obecnie dostęp do MLS ma każdy, ale nie oznacza to, że każdy wie co robi wybierając nieruchomość. Kupno na własną rękę bez znajomości prawdziwej wartości z tak zwanej „pierwszej ręki” (bezpośrednio od Listing Agent) często bywa fatalne w skutkach.
Jak zawsze zapraszam Państwa do kontaktu telefonicznego, e-mailowego, i do zadawania pytań. Chętnie wspomogę Państwa w każdym działaniu związanym ze sprzedażą, zakupem, zamianą lub wyborem domu.
Maciek Czapliński
905 278 0007
email: maciek@domatorteam.com
