OKRES PRZEDEMERYTALNY – CZAS NA DOBRE DECYZJE

Wiele osób odkłada zakup lub zamianę domu na mniejszy „na emeryturę”, czyli do momentu, kiedy faktycznie są już emerytami. Okazuje się, że to czekanie może okazać się bardzo kosztowne.

Typowe jest, że odkładamy nasze ważne decyzje na później – często do chwili, kiedy zostaniemy emerytami. Odkładamy podróże, podjęcie aktywności fizycznej, różnego rodzaju hobby na które nie mieliśmy wcześniej czasu, ale również odkładamy ważne decyzje życiowe –  jak na przykład zamianę większego domu na mniejszy i tańszy.

Taka zamiana z reguły łączy się ze zmianą miejsca zamieszkania, bo domy „mniejsze i tańsze” zwykle znajdują się na peryferiach metropolii, albo nawet w znacznej odległości od GTA.

Najczęściej odkładanie decyzji o downsizing spowodowane jest faktem, że zanim przejdziemy na emeryturę pracujemy zawodowo. A domy mniejsze i tańsze są, niestety, dość oddalone od Toronto czy Mississauga. Perspektywa długich dojazdów zniechęca przed podjęciem decyzji zamiany. Ale im później zaczniemy działać, tym więcej tracimy. I mówię to o naprawdę dużych pieniądzach. Jest to zauważalne szczególnie w ostatnich 12 miesiącach (czyli w okresie pandemii).

Okazało się w tym ostatnim okresie, że domy „za miastem” stały się towarem najwyższego pożądania, i ich ceny wzrastają w tempie powodującym zawrót głowy.

Proszę sobie wyobrazić sytuację, gdy za 3-4 lata przejdą Państwo na emeryturę, i właśnie wtedy planują zamianę domu na mniejszy.

Zakładając obecne tempo wzrostu cen domów poza dużymi ośrodkami, (które, moim zdaniem, jest na poziomie 15-25% w skali roku), czekanie 4 lata z zakupem spowoduje, że dom, który obecnie możemy kupić za $500,000 będzie kosztował prawdopodobnie ponad $750,000. W praktyce oznacza to, że kupując teraz, mamy szansę „zamrozić” cenę na poziomie obecnego rynku i wszelkie przyrosty cen nie będą już nas dotyczyły!

Jak widać – taki zakup „z wyprzedzeniem” czterech czy więcej lat przed przejściem na emeryturę ma ogromne zalety finansowe, i zwrot na zainwestowanych pieniądzach jest znakomity.

Ważne jest też, że cena domu, który mamy obecnie w Toronto czy w Mississauga, też wzrośnie. Przy średnim wzroście cen w Metro Toronto na poziomie 6-15% w skali roku i średniej obecnie cenie domu przynajmniej $1.000,000, po 4 latach dom taki powinien być warty znacznie więcej. Moim zdaniem od $1.300,000 do $1,600,000. Oznacza to, że zatrzymując dom, w którym mieszkamy przez dodatkowe 4 lata możemy zarobić na nim dodatkowo około $500,000.

Różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy typowym downsizing (kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę) a “advanced downsizing”, kiedy kupujemy dom 4 lata wcześniej (zanim przejdziemy na emeryturę), jest znacząca. Zaletą zakupu domu na emeryturę z wyprzedzeniem jest to, że kupujemy go już teraz znacznie taniej niż będzie on kosztował za 4 lata. Jeśli po zakupie mniejszego domu natychmiast go wynajmiemy, to przez cały okres oczekiwania na emeryturę taki dom będzie się sam spłacał.

Ważne, by nie odkładać tej decyzji. Ceny domów rosną bardzo szybko wokół Toronto, nawet w znacznej odległości od Metro.

Ceny nieruchomości na przykład w Brampton wzrosły w ciągu ostatnich kilku lat prawie o 35% bo ci, których budżet nie wystarczał na zakup w Mississauga, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że w bliskiej odległości od Metro Toronto do ceny znacznie ponad pół miliona nie ma obecnie prawie żadnych domów do kupienia (przynajmniej tych wartych zainteresowania).

W ciągu ostatnich 12 miesięcy gwałtownie wzrosły ceny w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją zakupu naprawdę działa na naszą niekorzyść i może być kosztownym błędem.

Jednym z powodów odkładania zakupu drugiego domu (na emeryturę) jest obawa albo niewiedza, jak taki zakup można sfinansować.

To jest właściwie najprostsze – pod warunkiem, że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz posiadamy 25% na down payment. Wiele banków oferuje specjalne programy dla inwestorów, kupujących drugi dom. Jak długo mamy na 25% wpłaty własnej i dochód z wynajmu drugiego domu pokrywa płatność za hipotekę, nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Ale robiąc to teraz, kiedy jeszcze pracujemy i możemy się wykazać dochodem, będzie nam łatwiej przeprowadzić całą transakcję niż wtedy, gdy już będziemy emerytami.

Dodatkowo – co stoi na przeszkodzie by mieć więcej niż jedną “income property”? Jeśli kupimy dwa domy teraz, używając programu o którym wspomniałem, to jest duża szansa, że po 10-15 latach oba domy mogą być spłacone – a jednocześnie będą warte znacznie więcej, bo coroczny wzrost cen oczywiście wpłynie na ich wartość. Czy nie jest to idealna sytuacja? Jeden dom mamy dla nas do zamieszkania, a drugi przynosi nam dochód. To taki miły „dodatek” do kanadyjskiej emerytury.

A teraz warto dokonać kilku wyliczeń.

Przy obecnych oprocentowaniach bankowych każde $420 obsługuje $100,000 pożyczki hipotecznej miesięcznie.

Chciałbym przypomnieć, że w wynajmowanych domach lokatorzy zwykle płacą za “utylities”, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości. W obecnych czasach nawet w takich miastach jak Guelph można wynająć średniej wielkości dom wolno stojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około $2,500 miesięcznie. Czyli, jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziome $350 miesięcznie i ubezpieczenie domu około $50 na miesiąc, to praktycznie to co pozostaje z płaconego rentu, obsługuje bez problemów $450,000 pożyczki hipotecznej.

Dodając nasze 25%, które musimy wpłacić na down payment, to domy, które możemy kupić i będą się same spłacały są na poziomie cenowym około $650,000.

Wspomniałem o Guelph, ale warto tu dodać Waterloo, Cambridge, Paris i wiele innych. To niecała godzina dojazdu od Mississauga, ale są to bardzo aktywne miasta z dobrym biznesem, a jednocześnie ciągle o połowę tańsze niż Mississauga czy Toronto. Moim zdaniem ceny pójdą tam w górę o 30% w ciągu dwóch lat, ponieważ zarówno emeryci jak i inwestorzy będą tam kupować nieruchomości ze względu na niskie (jeszcze) ceny. Ponadto planuje się tam ogromną inwestycję w szybkie połączenie kolejowe z Toronto. To zdecydowanie wpłynie na wzrost cen i podniesie komfort życia.

Jeśli są Państwo w okresie przedemerytalnym i zastanawiają się co dalej, zapraszam do kontaktu. Chętnie zbadam Państwa sytuację, doradzę najlepsze rozwiązania oraz przeprowadzę Państwa przez bezpieczny i dochodowy proces downsizing. To będą dla Państwa same korzyści na przyszłość.

Nieruchomości od zawsze były i są najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją. Ja oraz pozostali agenci Domator Team mamy ogromne, wieloletnie doświadczenie w downsizing. Przez ostatnie 20 lat pomogliśmy setkom (a może tysiącom) osób podjąć dobre decyzje i przeprowadzić takie zamiany. Ja osobiście bardzo zachęcam do kupowania nieruchomości z dala od miasta, bo ceny w tych rejonach pójdą w górę znacznie szybciej niż w GTA – i łatwiej jest zacząć.

A ponieważ praca z domu zaczyna być normą (i tak zostanie), to zamieszkanie w mniejszym i tańszym mieście będzie miało ogromne zalety.

Zapraszam i pozdrawiam,

Maciek Czapliński  905 278 0007