Co lepsze – mieszkanie z planów czy z MLS?

Na rynku nieruchomości funkcjonują dwa rodzaje mieszkań – te z rynku wtórnego (resale) – czyli odkupione od  poprzedniego właściciela, oraz nowe, zakupione od dewelopera (zwane mieszkaniami z rynku pierwotnego lub po prostu “z planów”).

Trudno w jednym zdaniu określić, czy bardziej opłaca się kupić przez system MLS apartament używany, czy raczej zainwestować w mieszkanie nowe, które dopiero ma powstać. Różnice między oboma systemami sprzedaży oraz “produktem” są ogromne, i tak naprawdę decyzja powinna zależeć od Państwa sytuacji i oczekiwań.

Zakup mieszkań deweloperskich z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup z rynku wtórnego, czyli mieszkań już wcześniej używanych. Dziś wskażę te różnice, by pomóc Państwu w wyborze.

Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system wymiany ofert MLS (Multiple Listing Service). Omawiane przeze mnie cechy tych apartamentów –  decydujące o wyborze i zakupie – przytaczam w dowolnej kolejności.

•      Wiek mieszkań. Poprzez system MLS oferowane są mieszkania z rynku wtórnego w każdym wieku – od bardzo starych (co też ma swój urok), do zupełnie nowych, sprzedawanych nawet jako „builder inventory”. Również często ci, którzy odebrali właśnie nowe mieszkanie z planów, wprowadzają je na system MLS. Dlaczego? By właściciel mógł zarobić na wzroście cen, o czym niejednokrotnie wspominałem w moich tekstach poradniczych o nieruchomościach.

•      Łatwa weryfikacja stanu faktycznego. Jest to ogromna zaleta, bo wiele osób nie posiada umiejętności czytania planów, i obejrzenie już istniejącego mieszkania znacznie ułatwia im dokonanie wyboru. Można też w takim przypadku zobaczyć, jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest warty zakupu.

•      Klarowne koszty związane z zakupem. Przy zakupie z MLS nie ma ukrytych kosztów. Na przykład HST nie dotyczy rynku wtórnego, czyli „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za usługi prawnika oraz Land Transfer Tax.

•      Ograniczona podaż. Z doświadczenia znam sytuacje, gdy klient upatrzył sobie jakąś lokalizację, ale w wymarzonym budynku było dostępne tylko jedno, używane mieszkanie. Nie zawsze odpowiadały mu warunki (cena, powierzchnia, rozkład pomieszczeń, piętro, itp.). Zwlekał z decyzją – i został z niczym, bo ktoś go uprzedził. Coraz częściej zdarza się też, że trzeba konkurować z innymi kupującymi – jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.

•      Szansa na negocjacje. Jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na negocjowanie ceny, za jaką mieszkanie zostało wystawione (oczywiście w granicach rozsądku). Jednak dziś to jest rzadkość!

•      Składanie ofert. W przypadku istniejących mieszkań (resale) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji.

•      Downpayment zaczyna się od 5%. I to jest niezwykle ważna sprawa. Tak niewielki wkład własny umożliwia wielu ludziom, zwłaszcza młodym, zakup swoich pierwszych “czterech kątów”. W przypadku zakupu z planów, minimalny downpayment jest wyższy i waha się od 15% do 20% – skutecznie eliminując  starania tych, którzy dysponują niskim wkładem własnym.

•      Finansowanie. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego finansowanie jest dość łatwe, bo banki widzą “produkt”, który finansują. Tym bardziej, że okres przejęcia “produktu” jest zwykle nie dłuższy niż 90 dni. Kupując mieszkania z planów (gdy zamkniecie ma nastąpić za 2-3 lata), uzyskanie pożyczki z banku jest niezwykle trudne.

•      Status Certificate. Bardzo łatwo jest sprawdzić stan prawny każdej działającej korporacji. Jest to istniejący organ prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów prawa, więc taka weryfikacja jest prosta.

•      Inspekcja. Już istniejącą nieruchomość jest łatwo sprawdzić i ocenić pod względem technicznym.

•      Czas przejęcia. Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo krótki – zwykle wynosi od 30 do 90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje szybkiej przeprowadzki – MLS jest często jedyną opcją. Można wtedy również znaleźć mieszkania gotowe do natychmiastowego przejęcia.

W przypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy już istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.

•      Wyobraźnia. Wybór mieszkania z planów wymaga od nas sporej wyobraźni. Czasami to, co faktycznie kupimy, odbiega od naszych założeń i oczekiwań

•      Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami deweloper – dla zachęty – oferuje bezpłatny parking lub locker. Ale prawie nigdy nie zgadza się na obniżenie ceny zakupu.

•        Długi termin do zamieszkania. Nim wniesiemy meble do naszych upragnionych “czterech kątów”, mogą minąć 2-3 lata. To długi okres, ale wielu inwestorom on odpowiada, bo mogą przygotować się finansowo do przejęcia mieszkania.

•      Downpayment. Wpłata własna rozłożona jest w czasie i wynosi zwykle od 15% do 20% ceny zakupu. Jest to szczególnie ważne dla inwestorów. Wielu z nich, w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję, używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości (czyli zasobów finansowych), to rok, w którym muszą dostarczyć wpłatę, zmusza ich do super oszczędności.

•      Interior design – czyli konieczność podejmowania decyzji dotyczących projektu wnętrz i dekoratorstwa. W przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń (możemy je oczywiście zmienić na własny koszt). Kupując mieszkanie z planów, zwykle mamy kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.

•      Niepewny koszt zamknięcia. Nie zawsze wiemy, jaką zamknie się kwotą. Land Transfer Tax i koszty obsługi prawnej są łatwe do przewidzenia, ale tak zwane „levies” lub “development charges” są zwykle niepewne. Dlatego ważne jest, by w kontrakcie zawarta była klauzula określającą maksymalną kwotę, jaka może być naliczona za „levies”.

•      Opłaty za utilities. Nie mamy długoterminowej gwarancji cen. Zwykle kilka pierwszych lat to niskie opłaty w stosunku do powierzchni mieszkania. Ale potem mogą się one podwyższyć.

•      Umowa. Kiedy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego (z planów), umowa podpisywana jest z deweloperem – czyli z korporacją. W przypadku zakupu przez MLS – kupujemy mieszkanie od osoby prywatnej. Jak coś pójdzie źle, to proces sądowy z korporacją jest bardzo trudny.

•      Podatek HST. Przy zakupie nowego mieszkania naliczany jest HST. Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.

•      Kontrola sytuacji. Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie”.  Zdarza się, że deweloper udostępnia gotowe mieszkania, ale jest opóźniony z wykończeniem zaplecza, jak lobby, fitness area, baseny, itd.

•      Assignment. Jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. To bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów – bo często zdarza się, że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę 10% – 20%. Dlaczego nie skorzystać z takiej okazji i nie zarobić?

Panuje błędne przekonanie, że mieszkania czy domy z rynku pierwotnego (z planów) są tańsze niż mieszkania używane, kupowane poprzez system MLS. Jest to mit, nie poparty żadnymi faktami ekonomicznymi czy statystykami.

Deweloper, sprzedając mieszkania z planów, które będą dopiero gotowe do odebrania za 2, 3 a czasami 4 lata nie tylko porównuje ich ceny do rynkowych. Musi także liczyć się z podwyżką cen materiałów budowlanych, energii czy rosnącymi kosztami zatrudnienia wykonawców. Jeśli sprzeda mieszkania zbyt tanio, to taki projekt zbankrutuje – i mieszkań nie będzie. Obecnie w Toronto mieszkania z planów często zaczynają się od $1,000 za stopę i czasami dochodzą nawet do $2,000. W tym samym czasie można kupić mieszkania, które były przejęte przez kupujących 2, 3, 4 czy lata temu po znacznie niższych cenach ($800-$900 za stopę) i często z parkingiem wliczonym w cenę.

Dlaczego wobec tego jest tak wielu chętnych na zakup mieszkań z planów?

Jak dotychczas, takie rozwiązanie jest uznawane za solidną i pewną inwestycja.

Posłużę się przykładem.

W 2016 roku ogłaszałem sprzedaż projektu „The Kinsway by the River”. Mieszkania 2-sypialniowe z den sprzedawały się wówczas po $660,000 (w tym były parking i locker). Miały po około 1,100 stóp kwadratowych powierzchni, bardzo ładne i duże balkony i prestiżową lokalizację z widokiem na Humber River. Coś wspaniałego! Cała wymagana wpłata aż do chwili przejęcia mieszkań (które są obecnie oddawane do użytku) wynosiła 15% ceny – czyli około $100,000. Dziś ci, którzy odbierają takie mieszkania wiedzą, że są one warte około $1,100,000 do $1,250,000.  Nawet, jeśli doliczymy koszt zamknięcia (land transfer tax i development charges), to szacowany profit wynosi od $500,000 w górę – na tym konkretnym przykładzie!

Czy znają Państwo wiele tak dobrych inwestycji, gdzie w ciągu 4-5 lat na $100,000 wpłaty zarabiamy $500,000 profitu? Brzmi to jak bajka, ale tak właśnie się dzieje.

Powstaje pytanie: czy zawsze tak będzie i czy ceny będą ciągle szły w górę?

Obawiam się, że tak. Ja także patrzę z zaskoczeniem na aktualne ceny nieruchomości, ale skłaniam się do twierdzenia, że musimy wszyscy do nich przywyknąć.

Panuje galopująca inflacja, pomimo że oficjalnie jest to 1-2 % rocznie.

Natomiast chyba każdy się zgodzi, że to jest ekonomiczna fikcja, a rynek real estate rządzi się swoimi prawami. Rządy państw na całym świecie drukują pieniądze – bez pokrycia i bez opamiętania. Wszelkie programy, wspomaganie banków, niskie oprocentowanie kredytów – to wszystko powoduje, że pieniądz jest tani i wszyscy lecimy na długach. Trzeba ruszyć ekonomię? Podkręca się drukarki w mennicy! Nic dziwnego, że wiele osób, obawiając się inflacji, kupuje domy na potęgę i jednocześnie takie waluty jak Bitcoin zyskują na popularności – bo ludzie tracą wiarę w papierowy pieniądz. Przepraszam, ale moim zdaniem w Kanadzie to będzie plastikowy pieniądz!

Wracając do tematu:

Przytoczone powyżej, niektóre aspekty zakupu apartamentów poprzez system MLS lub prosto z planów pomogą Państwu zrozumieć kluczowe różnice pomiędzy zakupem z rynku wtórnego i rynku pierwotnego. Moje wieloletnie doświadczenie jako agenta real estate pokazuje, że każdy z nas kieruje się własnym prawem wyboru, uzależnionym głównie od czynników personalnych – finansowych lub rodzinnych. Nie ma dwóch identycznych sytuacji życiowych, i zwykle każda z nich wymaga rozsądnej i rzeczowej analizy.

Wszystkich Państwa, zainteresowanych zakupem mieszkania (jakiegokolwiek), zapraszam do kontaktu.

Pomogę w przeanalizowaniu Państwa potrzeb i sytuacji finansowej, i wspólnie znajdziemy najlepsze dla Państwa rozwiązanie. Proszę pamiętać, że moja pomoc przy zakupie z planów jest dla Państwa bezpłatna i nie wpływa na cenę mieszkania.

Jednocześnie pragnę złożyć wszystkim życzenia spokojnych, rodzinnych i zdrowych Świąt Wielkanocnych. Wszystkiego dobrego życzą Państwu także cała rodzina Czaplińskich i wszyscy agenci Domator Team.

Pozdrawiam i zapraszam,

Maciek Czapliński

905 278 0007