Opłaca się, i to bardzo. Jest to opinia i moja, i ogromnej rzeszy inwestorów.
Oczywiście należy w sposób przemyślany wybierać projekty, w które warto zainwestować. Bo jak zawsze ze wszystkimi inwestycjami związanymi z real estate – LOKALIZACJA jest najważniejsza.
A z takimi decyzjami potrafi być różnie.
.jpg)
Typowe miasta północno-amerykańskie rozwijały się na zasadzie ekspansji i budowaniu na coraz to nowszych terenach i coraz dalej od centrum metropolii. Tak jest zresztą do dzisiaj. Każde miasto powoli wchłania otaczające je pola uprawne pod niską zabudowę mieszkaniową. Wydłużają się drogi, wydłuża się infrastruktura (prąd, woda pitna i ścieki). Zwykle słabo nadąża za takim „rozlewaniem się” miasta komunikacja publiczna. Owszem – w formie autobusów tak, ale subway czy LRT są wciąż z tymi zmianami do tyłu.
Ten model rozrastania się miasta jest zupełnie inny od modelu europejskiego, gdzie istniejącą tkankę miasta się remontuje, usprawnia i pielęgnuje, bo brak terenów do zabudowy wymusza ograniczoną ekspansję urbanistyczną.
Na szczęście są tacy, którzy widzą konieczność zmian w tej kwestii. Coraz częściej podnoszą się głosy, że będzie lepiej i taniej pracować z tym, co już mamy – czyli z istniejącą siatką dróg, infrastrukturą, oraz z ludźmi, którzy nie zawsze chętnie przenoszą się w nowe okolice.
Dlatego od pewnego czasu zaczyna się słyszeć słowo „rewitalizacja” w odniesieniu do Metro Toronto.
Okazało się, że po analizie istniejącej tkanki miejskiej wytypowano tereny, które są wprawdzie blisko centrum Toronto, ale są w chwili obecnej niezwykle zaniedbane. Do tego stopnia, że nie będzie szkoda wysłać tam spychacze i zacząć od zera – czyli od wyburzenia istniejącej infrastruktury urbanistycznej. Takie posunięcia są łatwe do przeprowadzenia w totalitarnych Chinach, gdzie władze, chcąc poprowadzić przez miasto autostradę, po prostu przesiedlają mieszkańców nie pytając o ich zdanie. W Kanadzie, by to zrobić, należy wykupić tereny od prywatnych właścicieli – co potrafi być prawnie uciążliwe i dosyć kosztowne.
Jednym z takich terenów wytyczonych przez władze Toronto jest centralna część Etobicoke. Konkretnie chodzi o Mimico – czyli rejon poniżej QEW a Lakeshore i od Islington do Park Lawn.
W chwili obecnej ten teren jest zabudowany głównie małymi domkami oraz fabrykami pamiętającymi okres II wojny światowej. Dotyczy to głównie terenu powyżej linii GO Transit pomiędzy Royal York i Evans.
Otóż miasto, wyznaczając dany teren jako „revitalisation zone” ułatwiało zatwierdzanie zmian w przepisach urbanistycznych po to, by przyciągnąć tam spory, prywatny kapitał. I to się powiodło!
Sporo firm deweloperskich postanowiło zainwestować i stworzyć tam praktycznie nowy rejon miasta w oparciu o już istniejącą infrastrukturę. Nie trzeba budować dróg, nie trzeba budować systemu kanalizacji, nie trzeba przerabiać doprowadzania wody czy komunikacji. Wszystko tu jest! Trzeba to tylko od nowa wykorzystać.
Innym, ogromnym bonusem tego terenu jest fakt powiązania go z Toronto przez już istniejącą stację Go Mimico (która już obecnie podlega bardzo istotnej modernizacji w celu podołania znacznie zwiększonemu zapotrzebowaniu na publiczny transport).
I to właśnie w tym rejonie powstanie nowe miasto z parkami, wysokimi budynkami, sklepami, biurami i punktami usługowymi. Ta nowa część miasta będzie tym właśnie elementem, do którego odnosi się określenie: LOKALIZACJA, LOKALIZACJA, LOKALIZACJA!
Kupując z myślą o inwestowaniu warto kierować się kilkoma prostymi zasadami:
• Nie opłaca się sprzedawać unitu zaraz po jego przejęciu, gdyż Canada Revenue Agency – szuka takich naiwnych – by odzyskać HST, który jest zawarty w cenie każdego nowo wybudowanego mieszkania.
• Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie przed jego przejęciem, by uniknąć płacenia HST oraz kosztów zamknięcia (Land Transfer Tax, Development Charges) to warto – jeśli mamy taką opcję – skorzystać z możliwości „assignment” – czyli sprzedaży kontraktu na kupno, ale nie konkretnego mieszkania.
• Kupując mieszkanie na inwestycję, by uniknąć płacenia podatku HST zwykle przez pierwsze kilka lat wynajmujemy zakupiony unit. Rynkowo oznacza to, że miejsca, w których jest wielu potencjalnych lokatorów są dobrą lokalizacją. Tak samo, jak miejsca w pobliżu uniwersytetów czy collages, gdzie studiuje wielu zagranicznych studentów, oraz miejsca ze sprawną komunikacją publiczną i łatwym dojazdem do downtown.
• Najlepiej i najszybciej wynajmują się mieszkania najbardziej dostępne. Oznacza to, że mieszkania jednosypialniowe i jednosypialniowe z den są najbardziej poszukiwane i łatwe do wynajęcia.
• W centrum Toronto mieszkanie bez parkingu może być zaakceptowane, ale w oddalonych lokalizacjach, jak Mississauga czy Etobicoke – parking jest bardzo ważny i warto go posiadać.
• Landlord (czyli inwestor) z otrzymywanego rentu musi zapłacić mortgage, podatek od nieruchomości oraz maintenance fee. Dlatego należy zwracać uwagę na wysokość maintenance i podatek, by mieć pewny profit. W wielu przypadkach inwestorzy pozbywają się mieszkań po 4-6 latach od chwili zakupu, kiedy maintenance zaczyna wzrastać. Po takim czasie, jeśli weźmiemy pod uwagę przyrost wartości mieszkania od chwili zakupu oraz spłatę „principal” pożyczki hipotecznej – profit może być wysoki.
• Jest wiele sposobów na uniknięcie podatków kiedy sprzedajemy „rental property” – i o tych sposobach chętnie porozmawiam indywidualnie ze wszystkimi zainteresowanymi. Ale na przykład sprzedając “rental property”, na której zarobiliśmy, i kupując w tym samym czasie jedną czy nawet dwie nowe “rental properties” – możemy odsunąć podatki w czasie. Po prostu przerzucamy profit na nową inwestycję.
Pomyślmy o zysku, jaki można mieć inwestując w mieszkania z planów. Jeśli dziś kupimy takie mieszkanie za $550,000 (1 sypialnia + parking), które będzie gotowe za 3 lata, to nasza wymagana wpłata wynosi zwykle 15% ceny zakupu w pierwszym roku lub półtora. Natomiast pozostałe 5% musi być wpłacone za 3 lata. Czyli wpłacamy prawnikowi, który reprezentuje dewelopera $82,500.
W ostatnich latach ceny mieszkań wzrastały nawet do 10% rocznie. Ale jeśli założymy nawet skromne 3-4% rocznie, to tylko oczekując na odebranie kluczy, mieszkanie (którego jeszcze nie mamy i za które jeszcze nie płacimy) powinno przybrać na wartości około $22,000 rocznie! Czy jest to mały zwrot od $82,500 naszej wpłaty? Czy są banki oferujące taki zwrot blisko 80% w ciągu 3 lat? Nie, kupując takie mieszkanie robimy interes życia.
Oczywiście profit będzie się powiększał, jeśli zatrzymamy mieszkanie przez następne lata. Tym razem, oprócz tylko przyrostu wartości, część pożyczki będzie spłacana przez naszych lokatorów. Przy obecnych cenach za wynajem i oprocentowaniach jest to około $1,000/miesięcznie. W skali roku zyskujemy $12,000 + przyrost wartości około $16,000 rocznie. Okazuje się, że zwykle po 4-6 lat nasza wstępna inwestycja wzrasta prawie o 100% – a często znacznie więcej! Czy wiedzą Państwo, ile przyniesie zainwestowanie $82,500 trzymane w banku przez ten sam okres czasu?
Mniej niż $4,000. Kwoty nie wymagają nawet komentarza.
Chyba wybór jest oczywisty, więc zapraszam Państwa do rozmowy o takich właśnie inwestycjach. Proszę także pamiętać, że jako Domator Team zwykle oferuję priorytetowe warunki obsługi moich klientów, co oznacza, że mogą otrzymać Państwo pierwszeństwo w wyborze mieszkania, natomiast NIE PŁACĄ za mój serwis ani centa.
Pozdrawiam i zapraszam do kontaktu,
Maciek Czapliński 905 278 0007
