Istnieje wiele czynników – zależnych i niezależnych od właścicieli, które mogą wpływać negatywnie na wartość domu.
Zakup wszelkich nieruchomości, a szczególnie domów, wiąże się z wieloma ważnymi decyzjami. Bardzo często, działając pod wpływem emocji albo presji zakupu (na przykład z powodu konkurencyjnej oferty) popełniamy błędy, których być może nie popełnilibyśmy, otrzymując wcześniej właściwą i obiektywną poradę. Szczególnie jest to odczuwalne na dzisiejszym, szalonym rynku nieruchomości.
Nie ma jednoznacznych mierników określających idealny dom. Każdy jest oceniany subiektywnie. Jednym przeszkadzają pewne elementy czy rozwiązania, a innym wcale nie. Ale jest wiele elementów (czynników), które mogą wpływać negatywnie na wartość domu.
.jpg)
Niektóre z nich nie zawsze są zależne od nas – czyli nie są łatwe do naprawienia. Dlatego często najlepszym rozwiązaniem jest ich unikać. Poniżej podaję kilka przykładów tych cech nieruchomości, które mogą mieć negatywny wpływ na cenę domu w przyszłości.
Zacznijmy od czynników, na które sprzedający nie ma wpływu.
· Lokalizacja. Domy, które sąsiadują z liniami wysokiego napięcia, torami kolejowymi, autostradami, korytarzem nisko lądujących samolotów czy wysypiskiem śmieci zwykle sprzedają się znacznie dłużej i za mniejsze pieniądze. Wielu kupujących nie lubi również bezpośredniego sąsiedztwa szkół, plaz, czy zakładów przemysłowych. Kupując dom należy pamiętać o tym fakcie i starać się unikać wątpliwych lokalizacji – jeśli mamy taką możliwość.
· Stigma (domy z „przeszłością”). Domy, w których uprawiano marihuanę są zwykle niechętnie kupowane ze względu na obawy o zdrowie. Jeszcze gorzej ma się sytuacja tych nieruchomości, w których właściciel zmarł, lub, co gorsza, popełnił samobójstwo. Taki dom bardzo trudno sprzedać, czemu trudno się dziwić. To samo dotyczy domów w których popełniono brutalne przestępstwo. Natomiast domy wychodzące na cmentarz są dla jednych ogromnym minusem, dla innych zaś największym atutem. Pierwsi boją się duchów, drudzy cenią sobie spokój i prywatność, doceniając zalety cichego sąsiedztwa.
· Czynnik ludzki. Tak zwany przekrój społeczny ma zdecydowanie duży wpływ na ceny nieruchomości. Nie zawsze chodzi tu tylko o kolor skóry, ale często o to, jak niektóre nacje dbają o domy (albo nie!). Okolica Dixon Road w Etobicoke kiedyś była bardzo pożądaną dzielnicą mieszkaniową. W latach 90-tych zmieniła się w getto imigrantów z Etiopii. Do dziś ceny są tam zdecydowanie niższe niż w innych częściach miasta, bo wielu inwestorów omija tę okolicę.
· Domy zabytkowe (Heritage Homes). Są to zwykle atrakcyjne domy o historycznym znaczeniu dla danego miasta. Czasami jest to dom piękny wizualnie, a nieraz może przypominać “psią budę” – ale coś się w nim ważnego wydarzyło dla danego rejonu. Jeśli ktoś jest gotów taki dom zaakceptować, może on stać się żywą reklamą prowadzonego w nim biznesu. Natomiast wszelkie przeróbki zabytkowych nieruchomości mogą być problematyczne, dlatego większość kupujących unika tego typu inwestycji – bojąc się ograniczeń. Zdarzało się, że ludzie kupili „heritage home” i nie mogli potem dostać pozwolenia na przeróbki. I w chwili desperacji „przypadkowo” zaprószali ogień, by pozbyć się problemu.
· Szkoły. Okolica ze szkołami o dobrej reputacji przyciąga ludzi, i ceny są tam bardzo stabilne. I odwrotnie – „słabe” szkoły wpływają negatywnie na popyt na domy i na ich ceny.
Wymienione powyżej wady domów są poza naszą kontrolą i są albo bardzo kosztowne do naprawy, albo wręcz niemożliwe do usunięcia.
Ale istnieje cała lista innych elementów, które owszem, mogą negatywnie wpływać na cenę (jeśli się nimi nie zajmiemy), ale za to są relatywnie łatwe do naprawy. Zacznijmy od kwestii technicznych.
· Szkodliwe substancje. Obecność azbestu, Urea Formaldehyde Foam Insulation (UFFI), Vermiculite Insulation czy pleśni i grzyba zdecydowanie negatywnie wpływa na sprzedawalność danej nieruchomości. Dla większości kupujących jest to poważny problem, pomimo, że tak naprawdę (moim zdaniem) często jest on wyolbrzymiony. Na przykład UFFI – nawet jeśli były kiedykolwiek zainstalowane, to już dawno przestały wydzielać jakiekolwiek opary. W USA środek ten jest nadal używany powszechnie i nie budzi obaw. Jak się często zdarza, panika wywołana była niepotrzebnie.
· Zbiorniki na olej opałowy. Prawdziwym problemem są te zakopane w ziemi. Po latach mają one tendencję do wycieków, powodując konieczność bardzo kosztownych napraw czy usunięcia zagrożenia. Domy, które mają takie zbiorniki, są bardzo trudne do ubezpieczenia – i oczywiście do sprzedaży.
· Rodzaj ogrzewania. Zwykle elektryczne nie jest tak mile widziane jak nadmuchowe, gdzie źródłem energii jest gaz naturalny. Ale w wielu przypadkach zmiana systemu elektrycznego na gazowy jest relatywnie łatwa. Ponadto istnieje coraz więcej nowych systemów ogrzewczych, nawet elektrycznych, ale o zdecydowanie większej wydajności i o bardzo dobrej ekonomii grzania.
· Serwis zasilający dom mniejszy niż 100 Amp. „Service” czyli energia dostarczana do domu ma mniej niż 100 Amp. Zmiana zasilania z 60 Amp na wyższe jest łatwa i nie aż tak kosztowna. Ale dla niektórych kupujących jest to duża niedogodność i unikają zakupu takiego domu.
· Aluminiowe okablowanie domu. Nie jest poważnym problemem, jeśli się o tym wie i odpowiednio podchodzi do wszelkich przeróbek. Panuje przekonanie, że takich domów nie można ubezpieczyć. Jest to nieprawda. Często w przypadku kiedy tak się dzieje, wystarczy list od „licenced electrician”, który sprawdzi system i go zacertyfikuje.
· Problemy funkcjonalne domu. Brak przestrzeni do życia czy zła strefa wejściowa często powodują, że kupujący „nie widzą” siebie w takim domu. Ale często wystarczy konsultacja architekta lub doświadczonego kontraktora, i po drobnych przeróbkach (jak otwarcie paru ścian), nagle się może okazać, że dom jest super funkcjonalny.
· Problemy techniczne domu. Stary piec, okna, kuchnie, łazienki czy dach potrafią zniechęcić do zakupu. Z drugiej strony wielu renowatorów poszukuje właśnie takich domów i zdarza się czasami, że domy „do remontu” sprzedają się szybciej.
· Liczba łazienek. Wszyscy lubimy komfort i często brak dodatkowej łazienki powoduje, że dom nie może znaleźć nabywców. Natomiast w kanadyjskim systemie budowania z łatwością można “dołożyć” kolejną łazienkę kosztem małych przeróbek, i wartość domu znacznie wówczas wzrasta.
· Baseny. Tu zdania są podzielone, ale statystycznie 70% kupujących ich nie chce, obawiając się kosztów utrzymania i dodatkowej pracy. W naszym klimacie jest to często niechciany „luksus”. Ale jak się okazało, pandemia mocno zmieniła to nastawienie. Ponieważ ludzie nie podróżują (i nie wiadomo jak będzie wyglądała sytuacja epidemiczna w przyszłości) to chcą mieć basen do prywatnej dyspozycji. I nagle okazało się, że na rynku budowania basenów zapanował boom!
Dla wielu kupujących sprawy, o których piszę, są oczywiste, ale dla wielu innych wcale nie. Dlatego warto mieć agenta, który ma rozeznanie i będzie wiedział jak niektóre problemy rozwiązać lub ich uniknąć.
Zabawne jest, że w dzisiejszych czasach, kiedy naprawdę trudno jest coś kupić i ceny rosną jak szalone, nawet domy z wieloma problemami znajdują szybko nowych nabywców.
Czy wobec tego właściciel domu, znając jego problemy, powinien je ujawniać klientom? W real estate określane jest to jako “disclosure” – czyli poinformowanie. Odpowiedź brzmi – to zależy. Jeśli wady widoczne są gołym okiem i na przykład dotyczą ewidentnych problemów technicznych (jak stary dach, okna do wymiany albo kuchnia wymagająca remontu – to kupujący powinien to stwierdzić sam lub przy pomocy swojego inspektora. To są normalne sytuacje i nie prowadzą do problemów.
Natomiast jeśli ukryjemy poważne wady, na przykład fakt, że w domu uprawiano marihuanę czy zmarł w nim poprzedni właściciel, to takie sprawy wyjdą na jaw zaraz po przejęciu domu – bo doniosą o tym życzliwi sąsiedzi.
Konsekwencje mogą być bardzo poważne, a przede wszystkim kosztowne!
To samo dotyczy ukrywania przeciekających basementów czy innych poważnych wad konstrukcyjnych.
Jeśli wiemy, że istnieją problemy strukturalne albo z wilgocią, to lepiej o nich poinformować i dostać pisemne potwierdzenie, że kupujący o nich wie. Jednak wtedy z pewnością stracimy na cenie sprzedaży. Lepszym rozwiązaniem są naprawy oraz wyeliminowanie wad i otrzymanie gwarancji, która pomoże nam uzyskać zwykle lepszą cenę.
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek wątpliwości czy pytania związane z problemami w sprzedawanym lub kupowanym domu, zapraszam do kontaktu. Chętnie pomogę prawidłowo ocenić sytuację i wyliczyć ewentualne koszty napraw i przeróbek, by transakcja była dla Państwa jak najbardziej opłacalna.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
