Od miesięcy mówimy, że rynek nieruchomości aż się gotuje. Czy wobec tego tak popularna kiedyś forma szybkich renowacji, czyli „flipów”, nadal ma racje bytu?
Może najpierw przypomnę co tak naprawdę “flip” oznacza. Otóż, jeśli ktoś kupuje nieruchomość (mieszkanie, townhouse, semi, czy dom wolnostojący) i następnie przeprowadza remont (sam lub wynajmuje fachowców), a po pewnym czasie wprowadza ten obiekt na rynek, by go sprzedać z profitem – to taka operacja określana jest jako „flip”
Na rynku, który istniał jeszcze kilka lat temu, była to niezwykle popularna forma zarabiania pieniędzy – bo domy zaniedbane można było kupić znacznie taniej od tych w dobrym stanie. Wystarczyło trochę odwagi, trochę pieniędzy, pomysłów z instagrama lub z popularnych programów na HDTV (takich jak Property Brothers) – i biznes potrafił być bardzo opłacalny. Zawsze znaleźli się klienci gotowi zapłacić „premium” za dom pachnący świeżą farbą, z nową kuchnią i nowymi łazienkami – bo do takich renowacji głównie się „flipy” ograniczały.
.jpg)
Dziś rynek jest dramatycznie inny. Praktycznie nie ma tanich domów! Ani mieszkań, townhousów czy semis. Nawet poza dużymi miastami sytuacja jest podobna. Na praktycznie każdą wystawianą na sprzedaż nieruchomość jest kilka ofert. I prawie każdy dom jest przebijany cenowo o od 50 do 200 tysięcy dolarów! To jest nieprawdopodobne, nikt nie rozumie tego pędu, ale takie są fakty. I w praktyce stan techniczny domu ma niewielki wpływ na cenę.
W takiej sytuacji, kiedy cena zakupu od początku jest bardzo wysoka, robienie renowacji „kosmetycznych” (czyli właśnie „flipów”) przestaje się opłacać. Bo jeśli dom kupimy drogo i jeszcze dołożymy koszt renowacji, koszt zakupu, koszt sprzedaży – to brakuje miejsca na profit. Dodatkowym problemem jest ogromny wzrost kosztów materiałów budowlanych i o dziwo – czasami ich brak!
To jest oczywiście moje osobiste zdanie i w polskim środowisku jest bardzo wielu doświadczonych kontraktorów, zajmujących się renowacjami. Chętnie usłyszałbym także ich opinię.
Dlatego moim zdaniem „flip” opłaca się coraz rzadziej, chyba, że uda się nam kupić dom jakimś cudem prywatnie, za zaniżoną cenę.
Na marginesie, zauważyłem ostatnio, że za „flipy” zabrali się nasi „bracia” znad Gangesu i chodzą oni od domu do domu próbując właśnie kupić je tanio, za gotówkę (z pominięciem agentów), by potem prawie zaraz sprzedać je z dużym profitem. Dziwię się, że ludzie nabierają się na taki chwyt, że owszem „nie płacą” commission, ale za to sprzedają domy po 100 – 200 tysięcy poniżej wartości.
Co wobec tego sugeruję tym, którzy by jednak widzieli siebie robiąc „flipy”? Nadal jest to dobry pomysł na życie, a szczególnie, że możemy pracować własnym tempem i bez stresu pracowania dla kogoś. Ale tak jak wspomniałem na wstępie, jest coraz trudniej ograniczać się do zmian kosmetycznych, które nie wymagają pozwoleń na budowę. Dziś, by zarobić na renowacji, należy zrobić więcej i lepiej – często trzeba przeprowadzić sporą rozbudowę lub wręcz wybudować nowy dom. Tak więc pojęcie „flip” powinno być o takie kategorie poszerzone – rozbudowy i budowy – zamiast tylko powierzchownej kosmetyki. Dziś opłaca się budować, dodawać piętro czy robić dobudowę. A nawet zmienić funkcję domu, wypracować kompleksowy projekt łącznie z landscaping. Warto współpracować z dobrym architektem, bo jest wielu ludzi gotowych zapłacić „premium” za dom ciekawy i bardzo dobrze wykończony.
Po tym wstępie kilka spraw na które należy zwracać uwagę w przypadku “flipów”.
· Lokalizacja. To od zawsze najważniejszy element tego biznesu. Tu nie wolno popełnić błędu. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Na lokalizacji nie warto oszczędzać. Ale nawet kupując w dobrej dzielnicy możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, linię wysokiego napięcia, czy autostradę.
· Typ domu, który kupujemy na “flip”. Zdecydowanie domy wolnostojące są lepszą inwestycją niż semi, szeregówki czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolnostojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą.
· Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu i koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Błędnie przygotowany budżet spowoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.
· Okazje. Zwykle wszyscy uważają, że Power of Sale to okazja. Dziś jest ich bardzo mało, bo do zagrożony “power of sale” jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast wciąż dobrą okazją są sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez seniorów przeprowadzających się do placówek opieki długoterminowej.
· Zakres prac. Oczywiście wynika z budżetu, ale takie elementy domu jak kuchnie i łazienki zwykle muszą się w nim znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.
· Dobór materiałów. – Poświęcając czas na szukanie dobrych materiałów budowlanych po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za $5,00 za stopę, ale jeśli kupimy podobne za $1.00 to już mamy profit!
· Koncepcja całej renowacji. Niestety, tu powstają największe problemy. Wiele osób zaczynających “flipy” oszczędza na pomocy profesjonalnych projektantów. Wydaje im się, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by uzyskać dochód. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i zbyt typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikalnego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.
· Kalkulacja wykonanych prac. Często obcinając koszty, wymieniamy pewne elementy, oszczędzając na innych. To błąd. Na przykład ostatnio widziałem kuchnię po renowacji, w której owszem – zmieniono szafki i blaty, jednak pozostawiono stare, ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były “on sale”
· “Staging”. Coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie elegancji i przytulności. Urządzony (ale nie zagracony) dom prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący oczami wyobraźni widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na “staging” pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej.
· Finansowanie. Tanie finansowanie (jakie mamy obecnie) powoduje, że nie należy się bać wydać trochę więcej. Często powodem rezygnacji z inwestycji we właściwy dom (czyli odpowiednio drogi) jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że $100,000 extra w pożyczce na rok kosztuje tylko $3,000 w oprocentowaniu – co może zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji – ten większy wydatek może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!
Zapraszam Państwa do dzielenia się opiniami na temat “flippów”, oraz do przesyłania zdjęć z wykonanych przez Państwa renowacji na mój adres mailowy: maciek@domatorteam.pl. Państwa zdjęcia zamieścimy na naszej stronie na FB “Domator Team & Maciek Czapliński”.
Domator Team to przede wszystkim firma rodzinna. Mając na uwadze fakt, że wraz z Agnieszką i Kasią jesteśmy z wykształcenia architektami, zapraszam do współpracy przy “flippach” czy większych renowacjach. Możemy Państwa wspomóc pomysłami, projektami czy też po prostu doradzić najlepsze rozwiązania.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński 905 278 0007
