KOSZTY ZWIĄZANE Z ZAKUPEM NIERUCHOMOŚCI

Jeśli zdecydujemy się na zakup lub sprzedaż nieruchomości, to niestety, wiążą się z tym pewne koszty o których warto wiedzieć. I pomimo tego, że wielu z nas już kupowało lub sprzedawało nieruchomości wielokrotnie, to takie skrótowe przypomnienie kosztów jest często potrzebne. A szczególnie dla tych, którzy jeszcze nie są „na kupnie lub na sprzedaży”

Provincial Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Jest naliczany w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1.25% od ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $2,000 należnej opłaty. Przy $1,000,000 wyniesie on $16,475.

Metro Toronto Land Transfer Tax – jest  naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i trafia do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek jak Provincial LTT z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości $3,725.

        Dla ludzi kupujących w obrębie Toronto łączny podatek prowincyjny i miejski od miliona dolarów wyniesie $32,200. Nie jest to mało.

Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach,  koszty pocztowe, itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $200-$500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w typowej transakcji do około $1,500 do $2,000 plus HST.

High Ratio Mortgage Insurance. Jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to specjalne ubezpieczenie pożyczki nie jest wymagane. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty własnej, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC).  Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili “zamykania” transakcji.

Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale na normalnym, ustabilizowanym rynku jest bardzo popularna. Obecnie, kiedy każda oferta warunkowa ma mniejsze szanse na akceptację, wielu kupujących robi inspekcję przed złożeniem oferty. Typowa inspekcja kosztuje około $300-$600 plus HST.

Title Insurance – jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem warte posiadania. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartości $1,000,000 wynosi około $1,000. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład, gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli – to ubezpieczenie nas ochroni.

Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 2.00% do 2.50% od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.

KOSZTY ZWIĄZANE ZE SPRZEDAŻĄ NIERUCHOMOŚCI

Commission. Pierwszy i zwykle największy koszt dotyczący sprzedaży nieruchomości to koszt usług agentów real estate. Potocznie określane jest on jako “commission”. W Kanadzie typowo „commission” dla obu agentów reprezentujących i kupujących i sprzedających, zawarte jest w cenie sprzedaży.  Wysokość wynagrodzenia płaconego firmom brokerskim jest ustalana w czasie podpisywania kontraktu na sprzedaż i jest ona sprawą umowną, ale obowiązują pewne typowe zasady. Standardowe, całkowite wynagrodzenie wynosi zwykle pomiędzy 4.5% a 5% z tym, że wiele firm promuje specjalne niższe “commission” zwykle startując od 3.5% plus HST.

Firma brokerska, która dostaje listing, z pieniędzy przeznaczonych na całkowite wynagrodzenie opłaca firmę (agenta), który przynosi ofertę (reprezentuje kupujących). Proszę pamiętać, że ponad 80% wszystkich kupujących współpracuje z agentami przy zakupie, gdyż dla kupujących usługi „ich agenta” są zwykle bezpłatne.

Wysokość proponowanego wynagrodzenia dla agentów reprezentujących kupujących musi być zaznaczona w systemie MLS – by agenci z góry znali wysokości swojego wynagrodzenia. Typowym obecnie wynagrodzeniem dla agentów przeprowadzających kupców (buyers brokers) jest 2.5% + HST od ceny sprzedaży.  Niektórzy sprzedający próbują oferować mniejsze wynagrodzenie dla agentów pracujących z kupującymi – widziałem nawet takie sumy jak $1! Jaki jest tego skutek – łatwo przewidzieć. Dom taki jest omijany przez wszystkich agentów, którzy podpisali  kontrakt z kupującymi. Zwykle po jakimś czasie sfrustrowany sprzedający oferuje normalne wynagrodzenie, by wreszcie sprzedać nieruchomość.

Ogłaszany często przez agentów “1% commission” zwykle dotyczy tylko tak zwanego Listing Fee – czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, która wprowadza dom na rynek. Oprócz tego nadal należy liczyć się z wynagrodzeniem dla agenta przynoszącego ofertę i jest to, jak wspomniałem wcześniej, zwykle 2.5%. Tak więc totalne i całkowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3.5% + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompani zamieszanych w transakcję.

Jak wspomniałem, wynagrodzenie dla agentów jest jednym z większych wydatków, ale tak naprawdę dobrze poprowadzona sprzedaż i profesjonalizm agenta często powodują, że dom jest sprzedawany za znacznie wyższe pieniądze niż w przypadku prywatnej sprzedaży, i często ten zysk pokrywa “commission”. Ponadto, współpracując z agentem unikamy kosztownych pomyłek prawnych, potrzeby inwestowania własnych środków w marketing, organizowania pokazów itd.

Prawnik. Innym ważnym wydatkiem. o którym należy pamiętać jest koszt obsługi prawnej. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomości – koszt w typowym przypadku kształtuje się na poziomie $1,000 -$1,200 za samo honorarium.  Plus oczywiście poniesione koszty, które zwykle mogą mieścić się pomiędzy $100-$500. Na całość należności naliczany jest podatek HST

Należy pamiętać, że wszystkie zadłużenia, czyli podatki miejskie, wyroki sądowe, “leans” czy “special assessments” które są zarejestrowane na danej nieruchomości, muszą być zapłacone zanim nowy właściciel dokona przejęcia nieruchomości.

To są typowe wydatki, natomiast czasami zdarza się, że  jesteśmy zaskakiwani karą za zerwanie umowy z bankiem. Ma to miejsce wtedy, gdy sprzedajemy dom przed upływem terminu pożyczki hipotecznej.

Jeśli planują Państwo zakup lub sprzedaż nieruchomości – zapraszam do kontaktu. Gwarantuję profesjonalną obsługę oraz przeprowadzenie całej transakcji bezstresowo i z korzyścią dla Państwa.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007