Wielu z nas marzy o posiadaniu cottage, czyli domku letniskowego. Ale nasuwa się pytanie – czy warto traktować cottage jako rodzaj inwestycji biznesowej?
Uważam, że jak najbardziej. Najczęściej, gdy planujemy kupno nieruchomości pod inwestycję, myślimy głównie o wynajmowaniu jej lokatorom. Ma to być nieruchomość, w której sami nie planujemy mieszkać (chyba, że kupujemy dom z apartamentem na wynajem, by mieć pomoc w spłacaniu pożyczki hipotecznej). Udostępniamy ją odpłatnie lokatorom zwykle na minimum rok, podpisując kontrakt (lease agreement). Taki kontrakt powoduje, że każda ze stron zgadza się na pewne warunki i zasady. Nasza inwestycja ma charakter biznesowy i liczymy na to, że lokatorzy spłacą jej większą część, a w międzyczasie dom i mieszkanie nabiorą dodatkowo na wartości. Jest to „strictly bussiness”.
Kupno domu wakacyjnego jako inwestycji jest połączeniem biznesu z przyjemnością (business & pleasure). Owszem, kupowany cottage będzie przez większość czasu służył innym, ale jednocześnie możemy zarezerwować dla siebie, rodziny i przyjaciół najatrakcyjniejsze okresy w roku, a wynajmować domek w pozostałych.
.jpg)
Ogromnym plusem inwestycji w cottage jest elastyczność w działaniu oraz swoboda finansowa. Kiedy wynajmujemy komuś mieszkanie czy dom w mieście, to podpisujemy kontrakt na rok na stałą cenę (czynsz). Według obecnych przepisów ustanowionych przez „Landlord & Tenant Act”, dozwolone podwyżki czynszu są ściśle regulowane i w chwili obecnej jest to około 1% rocznie. Jeśli lokator zdecyduje się kontynuować wynajem naszego domu po pierwszym roku kontraktu, to możemy w sposób legalny podnieść czynsz tylko o minimalną kwotę. Są lokatorzy, którzy w tym samym miejscu mieszkają bardzo długo i często cena za czynsz potrafi być połową tego, co można byłoby uzyskać wynajmując nasz dom nowym najemcom. Niestety, właściciel domu ma ręce “związane” przepisami.
Cottages nie są objęte żadnymi przepisami, które wynikają z rent control. Cena za wynajem może być dostosowywana do pory roku czy okresu wynajmu. Opłata najczęściej wynosi cenę za dobę pomnożoną przez ilość dni pobytu. Dodatkowo zwykle jest doliczana stała stawka za sprzątanie, która obecnie kształtuje się na poziomie $150-$350.
Koszty wynajmu zależą oczywiście od bardzo wielu czynników, a są to:
dostęp do wody, atrakcyjność jeziora, plaży, słońce
wielkość cottage i jakość jego wykończenia
odległość od GTA i łatwość dojazdu, i wiele innych czynników
Sama procedura wynajmu cottages, dzięki nowoczesnej technologii i internetowi jest obecnie niezwykle łatwa. Wystarczy wprowadzić nasz domek wakacyjny na stronę airbnb.ca czy northerncomfort.com, zamieścić kilka fajnych zdjęć – i jeśli mamy dobry produkt, to będzie on wynajęty szybko i za dobre pieniądze.
Kiedy pisząc ten tekst wszedłem na obie strony, by sprawdzić aktualne oferty wynajmu cottages – to praktycznie wszystko jest już zarezerwowane na cały sezon. Ceny za dzień wahają się od $150-$250 za bardzo podstawowy, mały domek, do grubo ponad $1,000 za coś bardziej eleganckiego.
Moim zdaniem, jeśli ktoś myśli o kupnie cottage, to bardziej opłaca się kupić taki, który ma dobry standard oraz znakomitą lokalizację – nawet jeśli miałby kosztować sporo ponad milion. Wyjaśniam dlaczego: w chwili obecnej poszukuję z kilkoma klientami cottages, i w każdym przypadku koncentrujemy się na takich, które mają dostęp do wody. Często pojawiają się oferty wystawiane za około $600,000 – i taką ceną zakupu jest zainteresowanych wiele osób. Same cottage w tej kategorii cenowej są często budowane na zasadzie „zrób to sam”, a jakość ich budowania i wykończeń pozostawia wiele do życzenia. Ale atrakcyjna cena, która przyciąga uwagę, powoduje, że na taką „niską” ofertę jest wielu chętnych – czasami jest to kilku czy kilkunastu klientów i cottage sprzedaje się nawet za $200,000 powyżej ceny. Natomiast jak cena za cottage jest bliższa miliona, to liczba zainteresowanych spada – bo wiele osób myśli, że nie będą w stanie go spłacić. Ceny nie są zwykle przebijane o wiele (albo wcale), a standard wykonania domku jest zwykle znacznie lepszy. W końcowym efekcie $200,000 różnicy pomiędzy małym cottage, za który przepłacono, a solidnym i lepszym jest niewielka – bo taki lepszy cottage możemy wynajmować za znacznie wyższą kwotę za dzień, plus zwykle nie wymagają one pilnych remontów.
A teraz kilka wyliczeń. Dobry cottage w atrakcyjnym miejscu będzie kosztował od 1 miliona do 1,5 miliona dolarów. Taki dom bez trudu można wynajmować od $500 do $1,000 za dobę. Zakładając, że wynajmujemy go tylko przez 200 dni w roku – (pozostały czas rezerwując dla siebie), to uzyskamy dochód od $100,000 do $200,000 rocznie ($8,300 – $16.600 tygodniowo) albo więcej.
Zdaję sobie sprawę, że milion dolarów za cottage wydaje się zawrotną sumą, ale popatrzmy teraz na koszty utrzymania. Jeśli przy milionie dolarów wpłacimy 25%, to musimy sfinansować $750,000. Spłata takiej pożyczki hipotecznej przy obecnych oprocentowaniach wyniesie około $3,200 miesięcznie, a podatek i utilities (nawet zawyżając) – $800 na miesiąc. Razem jest to około $4,000 – ale to tylko połowa tego, co cottage zarabia miesięcznie! I obliczenia te bazują na minimalnej stawce za rent.
Owszem, czasami będzie trzeba coś poprawić czy zmodernizować, ale na dobre cottages jest ogromne zapotrzebowanie i często po kilku latach mamy stałych wynajmujących, którzy lubią to miejsce i wracają co roku na tydzień czy dwa. Tacy stali bywalcy dbają o cottage jak o swój dom, minimalizując wydatki właścicieli na naprawy.
Skąd wziąć owe 25% na downpayment? Zwykle cottages nie są pierwszym domem, który kupujemy. Pierwszy „matrymonial home” (dom rodzinny) jest już albo spłacony całkowicie, albo w dużej części. I w tym tkwi odpowiedź na to pytanie: należy wykorzystać „equity”, jakie mamy w posiadanym już domu. Dziś na terenie GTA prawie każdy dom jest warty ponad milion. Wystarczy porozmawiać z bankiem i pod zastaw takiego domu z łatwością można uzyskać pożyczkę na downpayment w formie albo małego mortgage, albo linii kredytowej.
Z powyższych wyliczeń wynika, że nasz cash flow z wynajmu cottage z łatwością pokryje spłaty hipoteki za cottage oraz za downpayment.
Są też tacy, którzy posiadają zasoby finansowe wystarczające na zakup cottage za gotówkę. Są one ulokowane w banku na minimalne oprocentowanie. Jeśli ktoś kupi atrakcyjny cottage za gotówkę, to „return on investment” jest ogromny i łatwo dochodzi do 20-30% zwrotu (dochód + przyrost wartości).
Tym samym kupno letniskowego domu staje się długotrwałą i przynoszącą rodzinie stały dochód inwestycją, jednocześnie zapewniając jej miejsce na spędzenie świąt, długich weekendów i wakacji w bezpiecznym i atrakcyjnym miejscu i na łonie przyrody.
Jeśli rozważają Państwo kupno cottage, zapraszam do kontaktu. W ostatnim czasie dość intensywnie badałem ten rynek i jestem w stanie przedstawić kilka propozycji oraz znaleźć coś, co spełni Państwa oczekiwania. A klimat, zwłaszcza latem, mamy taki, że nie trzeba wyjeżdżać do egzotycznych kurortów, by cieszyć się słońcem, czystą wodą i świeżym powietrzem. Można to mieć na wyciągnięcie ręki.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
