Wydatki związane z utrzymaniem domu są chyba największą częścią budżetu rodzinnego. Warto się zastanowić, czy istnieje sensowne rozwiązanie, pozwalające zmniejszyć nasze obciążenia finansowe związane z utrzymaniem nieruchomości.
Według obecnych przepisów aż 32% naszych zarobków brutto możemy przeznaczyć na obsługę zobowiązań związanych z domem. Chodzi tu o opłaty za mortgage, za utilities, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, itp.
Faktycznie za koszty utrzymania domu płacimy pieniędzmi już po odciągnięciu podatków, czyli tak naprawdę te 32% brutto w praktyce oznacza pewnie około 50% dochodów.
.jpg)
To bardzo dużo i wiele rodzin, szczególnie przy obecnych cenach zakupu nieruchomości, ma spore problemy zarówno z kwalifikacją, jak i z wysokością koniecznych opłat.
Osoby, które kupują domy bez potrzeby zaciągania hipoteki albo potrzebujący niskiej hipoteki są oczywiście w bardzo uprzywilejowanej sytuacji. Dziś skoncentrujmy się na tych, którzy muszą mieć hipotekę w wysokości około 80% wartości zakupu lub większej.
To co się dzieje na rynku, zmusza do przemyśleń. Ale jest to także znakomita okazja, by zastanowić się nad tym jak pracujemy, jak zarabiamy i jak wydajemy nasze pieniądze.
Można śmiało powiedzieć, że za “dobrych” czasów trochę szastaliśmy pieniędzmi – bo zawsze mieliśmy pewność, że zarobić pieniądze – jak się tylko chce – nie jest aż tak trudno.
Ale od początku ubiegłego roku wszystko się zmieniło. Nawet osoby bardzo pracowite i aktywne zawodowo często nie mają możliwości uzyskiwania dochodu. A ci, którzy nie posiadają większych oszczędności, muszą nagle żyć z rządowych zasiłków. Wtedy okazuje się, że z kasą jest krucho, a codzienne wydatki są spore. I dopiero w okresie kryzysu zaczynamy sobie zdawać sprawę, ile z naszych dochodów pochłaniają te konieczne wydatki.
Powstaje pytanie: jak oszczędzać i na czym?
Nie będę tutaj omawiał wszystkich rodzajów wydatków – jak samochody, jedzenie czy ubranie, ale chciałbym się skoncentrować na tej dziedzinie, na której znam się najlepiej – na oszczędnościach związanych z posiadaniem domów i mieszkań. Uświadomić ich istnienie i zasugerować Państwu sposoby na ich zmniejszenie. Jeśli już nie natychmiast, to może można je łatwo wprowadzić w życie w ciągu kilku miesięcy.
1. Downsizing. Zamiana domu na mniejszy i tańszy to najbardziej efektywny i najszybszy sposób oszczędzania. Zwykle w takiej sytuacji benefit jest natychmiastowy. Jak posiadamy duże equity, to mamy szansę na pozbycie się lub znaczne zmniejszenie pożyczki hipotecznej, na niższe podatki, na niższe koszty ubezpieczenia, ogrzewania, itd. Ponadto jest duża szansa, że część equity ze sprzedaży droższego domu pozostanie do naszej dyspozycji na wydatki, inwestycje, lub uwolnienie się od długów. To same korzyści!
Oczywiście downsizing nie jest możliwy na każdym etapie życia rodzinnego i zwykle dotyczy ludzi przechodzących na emeryturę, albo tych, których dzieci się już usamodzielniły. Trudno oczekiwać zamiany dużego domu na mały, jeśli mamy jeszcze tak zwaną młodą rodzinę. Ale takie opcje też istnieją. Wystarczy (jeśli praca nam na to pozwala) – wyprowadzić się z metropolii takiej jak Mississauga czy Toronto – na przykład do Orangeville czy Guelph. To piękne okolice, życie jest tam tańsze, oraz można kupić bardzo atrakcyjny, duży dom za znacznie niższą cenę. I co ważne – to wciąż blisko do dużego miasta, więc można aktywnie uczestniczyć w wydarzeniach kulturalnych, zrobić okazjonalne zakupy i odwiedzać przyjaciół.
2. Mortgage. Większość z nas posiadających nieruchomości zwykle kupuje je pożyczając pieniądze. Często koncentrujemy się tylko na „załatwieniu” mortgage, a mało czasu poświęcamy przyjrzeniu się, jak efektywnie możemy oszczędzać na pożyczkach. Zachęcam Państwa do rozmów z Waszymi konsultantami od pożyczek, ale dziś wypunktuję tylko kilka podstawowych sposobów oszczędzania.
• Niższy procent pożyczki zwykle przekłada się na niższe spłaty. Dlatego warto w chwili załatwiania lub odnawiania pożyczki powalczyć o oprocentowanie. Ale należy to robić z wyprzedzeniem, by uniknąć sytuacji przymusowej.
• Ustawiać krótszą amortyzację. Na przykład pożyczka w wysokości $500,000 rozłożona na 20 lat zamiast na 25 przy 3% oprocentowania daje nam blisko $45,000 oszczędności.
• Nadpłaty. Przy pożyczce $500,000 przy 4% oprocentowaniu, spłaty co dwa tygodnie wyniosą $483. Jeśli płacilibyśmy $525 co dwa tygodnie, to amortyzacja spadnie do 22 lat i zaoszczędzimy na oprocentowaniu ponad $16,000. Jest wiele innych sposobów oszczędzania, ale o to warto zapytać Państwa mortgage brokers.
3. Property tax. Nie lubimy płacić podatków, ale też zwykle ich nie kwestionujemy. To spory błąd. Od wysokości podatków można się odwołać, i jeśli istnieje ważna podstawa, można ją obniżyć. Ja polecałbym firmę prowadzoną przez Roberta Baranowskiego – zarówno ja osobiście jak i wielu moich Klientów skorzystało ze wsparcia Roberta Baranowskiego z dobrym skutkiem.
4. Home Insurance – każdy powinien je posiadać, ale nie każdy zadaje sobie trudu, by porównać ceny oraz zakres ubezpieczenia. Zdecydowanie sugeruję kontakt z wieloma ubezpieczycielami i weryfikację tego, co nam oferują. Oszczędności mogą być spore, ale nawet jak nie – to można mieć znacznie lepsze ubezpieczenie za te same pieniądze.
5. Home utilities – zwykle nie mamy swobody w wybraniu firmy, która dostarcza nam prąd, wodę czy gaz. Tu często panuje lokalny monopol, ale za to istnieje mnóstwo sposobów jak każdym z tych mediów gospodarować, by wydatki ograniczyć w bardzo znaczny sposób. Oto kilka przykładów:
• programowalny i właściwie ustawiony termostat znacznie obniża zużycie gazu
• ustawienie temperatury podgrzewanej wody w HWT o parę stopni niżej
• suszarka do odzieży na gaz, a latem suszenie na zewnątrz
• oświetlenie LED jest jasne i bardzo oszczędne
• energooszczędne appliances (lodówka i freezer właściwie używane)
• dobrej jakości okna i właściwa izolacja domu
6. Media services – TV kablowa, internet, telefon. Oczywiście dziś internet jest wszędzie i trudno sobie wyobrazić funkcjonowania bez niego, ale kablówka czy nawet telefon stacjonarny stają się z czasem mało praktyczne. Analiza kosztów pozwoli wykluczyć te usługi, które są nam zbędne.
7. Rental unit. Od lat zachęcam do poważnego potraktowania takiej możliwości. Istnieje wiele nieruchomości doskonale nadających się do tego celu (stworzenia drugiego unitu). Wszelkie bungalows czy back-splity są zwykle najlepsze. Dziś legalnie można ubiegać się o zaaprobowanie drugiego unitu praktycznie w każdym domu czy bliźniaku. Są oczywiście pewne wymagania, które mogę zainteresowanym wyjaśnić, ale relatywnie łatwo jest apartament zalegalizować. Legalizacja pozwala nam na używanie dochodu przy kwalifikacji na pożyczkę, pozwala rozliczać dochody w income tax, czuć się bezpiecznym, że nikt nie nakaże likwidacji unitu, podnosi także wartość domu. Jeśli byśmy mieli $500,000 pożyczki i odkładalibyśmy chociażby $1,000 dochodu co miesiąc z najmu unitu, to nasza amortyzacja z 25 lat skróci się do 15 lat – i przy 3% oprocentowaniu zaoszczędzimy $80.000!
8. Dom wielopokoleniowy. Jeśli rodzice i dorosłe już dzieci z własnymi dziećmi mogą mieć dwa niezależne mieszkania pod jednym dachem, to jak długo panuje zgoda – oszczędności są ogromne. Każdy ma niższe spłaty, a podatki i utilities płacone są przez dwie rodziny. Jest to znakomite rozwiązanie i bardzo oszczędne.
9. Home office. Tutaj, moim zdaniem, zapanuje prawdziwa rewolucja, i będzie to jedna z niewielu korzyści pandemii. Oczywiście nie każdy może pracować z domu – wiele zawodów wymaga obecności w zakładzie czy w trasie. Ale całe mnóstwo konsultantów, grafików, dziennikarzy, księgowych, dentystów, tłumaczy, fryzjerów, handlowców, itp. doskonale może pracować poza firmą. Ten trend doprowadzi do tego, że biura domowe staną się integralną i ważną częścią domu, będą coraz lepiej wyposażone, i czasami będą miały osobne wejście, by nie kolidować z prywatnym życiem rodziny. Oczywista oszczędność na kosztach paliwa, kosztach wynajmu salonu na plazie czy biura w budynku komercyjnym przełoży się na grubość naszego portfela. Dodatkowo takie biuro domowe można odpisywać od podatków, a co za tym idzie – także część kosztów utrzymania, pożyczki hipotecznej, podatków miejskich, itd.
Jestem przekonany, że również lista potencjalnych biznesów, które zaczną poważnie rozważać prowadzenie działalności zdalnej bardzo się powiększy. Ta ogromna oszczędność może z czasem pozwolić na zakup lepszego domu, w którym można będzie urządzić większe i profesjonalne biuro. Oczywiście jak ktoś prowadzi sklep internetowy, to może go prowadzić z piwnicy, ale kiedy lekarz, dentysta lub inny profesjonalista pracuje z domu – to gabinet oraz cały budynek muszą mieć swój standard.
Piszę o oszczędzaniu, bo jak wspomniałem na wstępie, trudne czasy zmuszają do myślenia. Ale uważam, że nawet w dobrych czasach oszczędzanie ma sens i być może obecny kryzys pozwoli nam na refleksję nad tym, jak wydajemy nasze pieniądze. Przecież zarabiając „sprzedajemy swój czas – czyli nasze życie na obsługę zadłużenia. Czy nie warto mieć więcej wolnego czasu na podróże czy inne przyjemności?
Jest taka stara i bardzo skuteczna metoda na przyjrzenie się naszym wydatkom. Wystarczy kupić zeszyt i na każdej kartce podliczać codzienne wydatki – powiedzmy każdy powyżej $10. Ich weryfikacja na koniec każdego miesiąca, a potem roku pokaże nam, ile pieniędzy zainwestowaliśmy w poprawę lub utrzymanie dobrej jakości życia, a ile pieniędzy zostało wydane na rzeczy zbędne. Zajmie to 5 minut dziennie, ale proszę mi uwierzyć – to działa!
W przypadku pytań jestem do Państwa dyspozycji.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
