Ontaryjscy prawodawcy uznali, że rezydencja małżeńska („matrimonial home”) jest formą własności, która zasługuje na specjalne potraktowanie z punktu widzenia prawa rodzinnego. Rezydencje małżeńskie traktowane są inaczej w dwóch aspektach: przy podziale majątku i pod względem prawa dostępu i zamieszkania. Z uwagi na specjalne względy, jakimi cieszy się w prawie ontaryjskim rezydencja małżeńska, poświęcę jej cały dzisiejszy artykuł.
Co to jest rezydencja małżeńska?
Najogólniej rzecz biorąc, rezydencja małżeńska to nieruchomość używana przez parę w momencie rozpadu małżeństwa zgodnie z jej normalnym przeznaczeniem. Warto zwrócić uwagę, że używanie nie musi być ciągłe. „Normalne przeznaczenie” pozwala na używanie sezonowe, weekendowe i tym podobne. Tak więc para może mieć więcej niż jedną rezydencję małżeńską. Rezydencją małżeńską może być dom, w którym para mieszka na co dzień (albo nawet dwa domy, w których mieszka), cottage używany latem, chalet używany na narty i np. kondominium używane w weekendy.
.jpg)
Jak sama nazwa wskazuje, jedynie nieruchomości zamieszkałe przez pary w formalnych związkach małżeńskich mogą być uznane za rezydencje małżeńskie i tylko pary małżeńskie mogą mieć prawa i obowiązki wynikające z posiadania rezydencji małżeńskich. Jedynie nieruchomości mieszczące się w Ontario kwalifikują się jako rezydencje małżeńskie. Tak więc kondominium na Florydzie, zamieszkałe przez parę przez wszystkie zimy, nie podlega zasadom dotyczącym rezydencji małżeńskich.
Ważne jest, żeby terminu rezydencja małżeńska nie mylić z terminem „principal residence” , używanym na potrzeby rozliczenia podatkowego. Mimo że wiele osób uważa, że „principal residence” automatycznie stanowi rezydencję małżeńską, terminy te mają dwa różne znaczenia i są używane w różnych kontekstach. „Principal residence”, z reguły jest rezydencją małżeńską, ale istnieją między nimi znaczne różnice. Para, bez względu na to/ czy jest to para małżeńska, czy żyjąca w związku nieformalnym, może posiadać tylko jedną „principal residence”. Rezydencji małżeńskich można mieć kilka, i mogą je posiadać tylko pary małżeńskie. Nie ma również wymogu, aby nieruchomość stanowiąca „principal residence” była usytuowana w Ontario.
Rezydencja małżeńska i podział własności.
W trakcie rozwodu lub separacji wartość rezydencji małżeńskiej, tak jak wartość innych rodzajów własności, ulega podziałowi. Tak samo jak w przypadku każdego innego rodzaju własności, jeżeli obydwoje małżonkowie widnieją na tytule własności, każde z nich dodaje pół wartości rezydencji małżeńskiej do swojego bilansu majątkowego . I na tym kończą się podobieństwa między rezydencją małżeńską i innymi rodzajami własności.
Pieniądze otrzymane w spadku lub w prezencie i dołożone do każdego innego rodzaju własności, mogą być odliczone od wartości tej własności. Tak na przykład otrzymane w spadku 100 tysięcy, zainwestowane w fundusze powiernicze („mutual funds”) , po spełnieniu kilku warunków, mogą być wykluczone z bilansu posiadania danego małżonka, przez co ich wartość nie będzie podzielona przy rozwodzie. Jeżeli jednak te 100 tysięcy zostanie zainwestowane w jedną z rezydencji małżeńskich, jako fundusze na kupno, remont czy też spłacenie hipoteki, to tracą one swoją odrębność, stają się częścią rezydencji małżeńskiej i podlegają podziałowi przy rozwodzie lub separacji tak samo, jak każdy inny rodzaj własności.
To samo dotyczy nieruchomości posiadanych przez jedno z małżonków przed ślubem. Mimo tego, że ogólna zasada głosi, że majątek posiadany przez małżonków przed ślubem nie ulega podziałowi, jeżeli taka „kawalerska” lub „panieńska” nieruchomość staje się rezydencją małżeńską, to podlega podziałowi własności i jej wartości nie odpisuje się od bilansu małżonka, który był jej właścicielem przed zawarciem związku małżeńskiego.
Kupno, sprzedaż i zadłużenie rezydencji małżeńskiej.
Rezydencje małżeńskie nie mogą być sprzedane lub zadłużone bez pisemnej zgody współmałżonka, nawet jeżeli jego czy jej nazwisko nie widnieje na tytule własności. Transakcje dokonane bez zgody współmałżonka, mogą być unieważnione przez sąd. Jak nietrudno zgadnąć, banki udzielające pożyczek na kupno nieruchomości oraz prawnicy reprezentujący nabywców, robią wszystko, aby się upewnić, że ich prawa własności nie zostaną unieważnione. W praktyce przy większości transakcji dokonywanych przez osoby żonate lub zamężne, w sytuacji gdy tylko jedno nazwisko widnieje na tytule własności, nabywcy lub ich prawnicy domagają się pisemnej zgody małżonka na dokonanie transakcji.
Prawo zasiedlenia i wstępu do rezydencji małżeńskiej.
Obydwoje małżonkowie mają prawa zamieszkania w rezydencji małżeńskiej („right to possession”), bez względu na to, czyje nazwisko widnieje na tytule własności. W praktyce oznacza to, że jedno z małżonków nie może drugiego wyrzucić z domu. Nawet po separacji, gdy jedno z małżonków wyprowadziło się z domu, druga strona nadal mieszkająca w rezydencji małżeńskiej, nie może wymienić zamków ani w żaden inny sposób zakazać nieobecnemu małżonkowi wstępu do rezydencji małżeńskiej. Prawa wstępu i zasiedlenia przysługujące małżonkowi, który nie jest właścicielem domu, kończą się w momencie uzyskania przez parę rozwodu.
Mimo ogólnej zasady, że obydwoje małżonkowie mają prawo zamieszkania w rezydencji małżeńskiej, sąd może przyznać jednemu z małżonków prawo do wyłącznego zasiedlenia rezydencji małżeńskiej („right to exclusive possesion”), przejściowo lub na stałe, najczęściej wtedy kiedy, wymaga tego dobro dzieci. Z reguły sądy ograniczają jednemu z małżonków prawo dostępu do rezydencji małżeńskiej w sytuacjach stosowania przemocy, stwarzania niebezpieczeństwa albo prowadzenia w domu nielegalnej działalności. Zdarza się, że małżonek który zostaje pozbawiony prawa wstępu do rezydencji małżeńskiej, jest jej formalnym właścicielem.
Warto wiedzieć.
Para małżeńska posiadająca więcej niż jedną nieruchomość może (po spełnieniu odpowiednich warunków) wybrać, którą ze swoich nieruchomości chce traktować jako rezydencję małżeńską. Pozostałe nieruchomości będą wtedy traktowane jako zwykła forma własności i reguły dotyczące rezydencji małżeńskich nie będą się do nich odnosić, nawet jeżeli spełniają warunki definicji rezydencji małżeńskiej.
Jeżeli nieruchomość spełniająca warunki definicji rezydencji małżeńskiej jest w posiadaniu korporacji, którą kontroluje jedno z małżonków, sąd może zdecydować, że fundusze tej korporacji muszą być użyte tak, jakby stanowiły prywatną własność małżonka będącego właścicielem korporacji.
Monika J. Curyk
Barrister & Solicitor
Notary Public
289.232.6166
Mississauga, Ontario, Kanada
Treść niniejszego artykułu w żadnym wypadku nie powinna być traktowane jako porada prawna. Celem artykułu jest wyłącznie udzielenie ogólnych informacji.
