Ontaryjskie lato jest dość krótkie, ale kiedy bywa upalne, nasze myśli skupiają się głównie na relaksie przy BBQ, zimnym piwie i ucieczce poza miasto w każdy wolny weekend. To oczywiście żartobliwa konkluzja, ale proszę mi wierzyć – słońce ma wpływ również na statystyki ruchu na rynku nieruchomości. W upalne lata obserwujemy zwolnienie rynku, szczególnie w obrębie dużych miast, gdzie upał jest bardziej doskwierający. Czemu tak się dzieje? Chodzi oczywiście o czynnik ludzki; podróże po mieście w celu oglądania domów przy 35°C są nie tylko nieprzyjemne, ale wręcz niebezpieczne dla zdrowia.
Upały powodują, że rynek staje się mniej aktywny. Oczywiście nie maleje ilość kupujących, ale ci albo szukają super okazji, albo zniechęceni ofertami w Toronto czy Mississauga, zaczynają rozglądać się za domami poza aglomeracją GTA. Takie ruchy dotyczą głównie domów i połówek, bo kondominia, pomimo gwałtownego wzrostu cen, wciąż są w miarę dostępne i osiągalne.
Powodem przeprowadzek poza GTA jest zwykle przejście na emeryturę. Natomiast widzę, że coraz częściej osoby młodsze i aktywne zawodowo również podejmują taką decyzję. Jej powodem jest chęć zapewnienia odpowiedniego domu dla całej rodziny (dużego, wygodnego pod względem architektonicznym, z ogrodem czy atrakcyjnym backyardem). Dlatego nie dziwi już nikogo, że sporo osób decyduje się na zamieszkanie poza dużą aglomeracją i na dojazdy do pracy z Barrie, Stone Creek czy z Guelph do Toronto czy Mississauga.
.jpg)
Oczywiście głównym powodem takich ruchów jest różnica cen pomiędzy Toronto a odległymi miasteczkami, która, według moich obserwacji, i tak zaczyna się szybko zacierać. Jeszcze parę lat temu obserwowaliśmy sporą różnicę cenową pomiędzy nieruchomościami w Mississauga i Milton. Dziś te ceny się zrównały. Moim zdaniem takie miasta jak Guelph, Waterloo czy Cambridge (to oczywiście przykłady) szybko pójdą cenowo w górę, więc warto zainwestować tam już teraz. Zresztą są to miasta bardzo atrakcyjne biznesowo – przenosi się tam sporo firm, głównie z branży „high tech”. Nie tylko można się tam taniej budować, ale też łatwiej jest ściągnąć młodych i zdolnych pracowników, ponieważ osiągalny dla nich finansowo rynek nieruchomości zachęca ich do przeprowadzki w tamte okolice.
Podobnie ma się sprawa z pozornie odległym London. Rozruch budowlany i na rynku real estate widoczny jest tam na pierwszy rzut oka. Wszędzie powstają nowe osiedla domów wolnostojących (niektóre z nich wywarły na mnie bardzo dobre wrażenie!), natomiast cena nowego domu z planów z podwójnym garażem zaczyna się już powyżej $400,000. Dlatego dla osób, które pracują przez Internet czy też w zawodach nie wymagających codziennej obecności w miejscu pracy, jest to bardzo atrakcyjna opcja.
Miałem kiedyś okazję spędzić weekend w okolicach St Catherines, Welland i Thorold. Znalazłem tam prawdziwą perełkę dla moich Klientów: solidny, ceglany bungalow, z nowym dachem, nowymi oknami i piecem… Ogólnie – naprawdę wspaniały dom na bardzo ładnej działce. Cena? Zaledwie $329,000! Brzmi jak bajka, ale proszę mi wierzyć – podobnych okazji jest tam więcej, a rejon jest naprawdę piękny.
Piszę o innych ośrodkach miejskich po to, by wskazać Państwu atrakcyjną alternatywę w kwestii lokalizacji i miejsca do życia; zwłaszcza tym z Państwa, którzy nie muszą codziennie dojeżdżać do pracy w rejon Toronto.
Natomiast, nim kupimy dom poza GTA, musimy sprzedać obecnie posiadaną nieruchomość. Przygotowując ją do sprzedaży, powinniśmy pamiętać o kilku żelaznych zasadach:
• Cena wywoławcza musi być oparta na podstawie realnej wartości rynkowej.
Oczywiście możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom się sprzeda, jest podyktowana realiami ekonomicznymi i sytuacją na rynku real estate. Nadmiernie zawyżona, zniechęca kupujących nawet to próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających. Często, oglądając podobne domy w tej samej okolicy, widzimy różnicę w cenie nawet o $120,000! Oczywistym skutkiem tej różnicy będzie to, że te najdroższe (bez uzasadnienia) oferty nie będą brane pod uwagę.
• Wprowadzanie domu na rynek zanim będzie gotowy do sprzedaży.
Nie ma gorszego ruchu jak sprzedawanie nieprzygotowanego domu – chyba, że cena jest specjalnie zaniżona. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by z góry zrekompensować sobie koszty wymaganych remontów. Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu, i budowy nowego domu. Tu działa tylko i wyłącznie zasada kalkulacji.
• Dom przeinwestowany w stosunku do lokalizacji.
Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o jego sprzedaży w przyszłości, oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Nadmierne i nieuzasadnione wydatki są często trudne do odzyskania.
• Ukrywanie problemów.
Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte wkrótce czy nawet po kilku latach po jego przejęciu, nie należy takich spraw ukrywać przed nabywcą. Wcześniej czy później problem wyjdzie na jaw, a wówczas ewentualne koszty spraw sądowych przerosną znacznie sumę, jaką zyskaliśmy sprzedając nieruchomość jako rzekomo pełnowartościową.
• Brak rozeznania w kosztach związanych ze sprzedażą.
Często jedynym wydatkiem, na jakim koncentrują się sprzedający jest wynagrodzenie dla agenta. Natomiast czasami koszty związane z zerwaniem umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że cała transakcja bierze w łeb i naraża nas na poważne straty. Takie ukryte koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.
• Wprowadzanie do sprzedaży domów brudnych i zagraconych.
Czysty i uporządkowany dom z estetycznymi wnętrzami sprzedaje się znacznie lepiej niż brudny i zagracony. Choć jest to oczywiste, wielu sprzedających zdaje się zapominać o tej prostej zasadzie. Niewielka inwestycja w wynajęcie magazynu na nadmiar mebli oraz w dobrą farbę czy tapety naprawdę bardzo się opłaca.
• Domy bez wyglądu wyglądu czy charakteru.
Pierwsze wrażenie jest kluczowe. Pamiętajmy o złotej zasadzie każdej negocjacji: dobre “pierwsze wrażenie” można zrobić tylko raz. Często przygotowując dom do sprzedaży koncentrujemy się na wnętrzach. Remontujemy je i odświeżamy, zapominając o tym, jak ważne jest otoczenie (tzw. obejście) nieruchomości. Dom i działka zaniedbane z zewnątrz skutecznie zniechęcą potencjalnego kupca w ogóle do wejścia do środka. Tu działa wyłącznie wyobraźnia. Domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz (mam na myśli nie tyle sporą inwestycję, co smak i estetykę), sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.
• Finansowe zachęty.
Jak wspomniałem wcześniej, obecny rynek jest dynamiczny; wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach pomocne mogą być zachęty finansowe. Wyższy procent dla “buyers broker”, oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy “land transfer tax” – to są typowe przykłady zachęcenia potencjalnego kupca do zainteresowania się właśnie naszą ofertą.
• Pierwsza oferta często jest najlepsza.
Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza (co jest naturalne), największe zainteresowanie. Nierzadko w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa niż oczekiwaliśmy, ale często jest na tyle atrakcyjna, że warto poważnie ją rozważyć. Nie ignorujmy oferty prawie perfekcyjnej tylko dlatego, że zniechęca nas to „prawie”, stanowiące czasami niewielki procent ceny wywoławczej. Możemy potem całymi tygodniami lub miesiącami czekać na równie korzystną ofertę, ale kto wie, czy taka w ogóle się jeszcze pojawi?
Jeśli otrzymali Państwo ofertę kupna nieruchomości, co do której mają wątpliwości, zapraszam do kontaktu. Przeanalizuję ją z Państwem, wspólnie znajdziemy wszystkie „za” i „przeciw”, i z pewnością uda się nam sprzedać dom czy mieszkanie za optymalną cenę. Czasami wystarczy niewielka zmiana, pozornie nieistotny drobiazg w ofercie, by otrzymać lepszą cenę lub uchronić się przed stratą.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński 905 278 0007
