W zeszłym tygodniu podzieliłem się z Państwem uwagami odnośnie wyboru mieszkania. Dziś podpowiem, na co zwracać uwagę kupując dom.
Jest ogromna różnica pomiędzy typami budynków podchodzącymi pod pojęcie “freehold”, a kondominiami. Główna różnica polega na tym, że w przypadku domu wolnostojącego (freehold), w przypadku wszelkich napraw czy prac porządkowych wokół domu i w jego wnętrzu jesteśmy zdani wyłącznie na siebie. Natomiast jeśli kupimy mieszkanie, najczęściej wszystkie problemy „zewnętrzne” są załatwiane przez firmę administrującą budynkiem. Na ogół tylko sprawy wewnątrz unitu należą do obowiązków właściciela.
Czyli dla tych, którzy nie lubią prac wokół domu, kondominium może być lepszym wyborem.
.jpg)
Gdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się na tym, co faktycznie widzimy. Często po tak krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Jednak wielu oglądających, nawet tuż po wyjściu z domu, nie bardzo pamięta co widziało. Czasami warto poszczególnym domom nadawać „nazwy”, kojarzące się z domem. To często bardzo ułatwia zapamiętanie charakterystycznych cech każdej z tych nieruchomości.
Stan zewnętrzny domu. Zaniedbany dom z zapadniętym podjazdem, zniszczonymi drzwiami do garażu, z dachem do natychmiastowej wymiany lub z poobrywanymi rynnami powinien być pierwszym ostrzeżeniem.
I odwrotnie – dom w idealnym stanie zewnętrznym może dużo powiedzieć o wnętrzu – nawet przed jego oglądaniem. Zauważyłem, że bardzo popularne ostatnio flipy zwykle koncentrują się na wnętrzu domów. Znacznie łatwiej jest wymienić podłogi, wyremontować kuchnie czy łazienki i pomalować wnętrze, niż wydać pieniądze na zewnętrze domu, na które ludzie przy zakupie czasami nawet nie zwracają uwagi.
Jest wiele elementów nieruchomości, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże sią z kosztami. Ważniejsze sprawy, na które należy zwrócić uwagę, to:
Piec ogrzewczy oraz system klimatyzacji – warto sprawdzić ich wiek. Jeśli wiek pieca zbliża się do 25 lat, a klimatyzatora do 15 lat – może to skutkować koniecznością ich wymiany. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się w granicach $5000-$6000. Proszę się nie dać „wrobić” w przejmowanie kontraktów na wynajmowania pieca i klimatyzacji. Chyba, że nam na danym domu bardzo zależy. Koszt przejęcia takiego lease rocznie może wynosić nawet $1,500, a trwa zwykle minimum 15 lat. Łatwo policzyć, ile taki „złoty” piec kosztuje!
Tablica elektryczna. Minimalne wymagane obecnie zasilanie domu to 100 Amp. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 Amp, to będzie problem z jego ubezpieczeniem. Koszt zwiększenia zasilania wynosi około $2500 – $3000, ale warto porównać ceny i musi to zrobić elektryk z licencją.
Okna. W nowszych domach są przeważnie winylowe, co zapewnia im długą żywotność. W wielu starszych domach okna będą musiały być wymienione, gdyż ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne. Ciągle spotykam okna „kredensowe” – takie szybki przesuwane jak w starych kredensach. Ostatnio widziałem flip, gdzie wszystko w środku zmieniono (bardzo tanim kosztem), ale takie właśnie okna pozostały i były zasłonięte nowymi roletami. Jestem pewny, że ktoś kupi ten dom nawet nie wiedząc, że kupuje kota w worku!
Basement. Tam warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątek tysięcy w poważnych przypadkach, jeśli wymagane będzie waterproofing. Więcej problemów znajdziemy w starszych domach, gdzie fundamenty są z bloków cementowych czy nawet czasami z kamienia polnego. Naprawa małego przecieku w ścianach z lanego betonu nie jest aż tak kosztowna, i w zależności od metody może wynosić od $400 – $1500 za pęknięcie.
Łazienki. Nikt nie lubi brudnych i zniszczonych łazienek. Kiedy widzę byle jak położony silikon, stare kafle, krany oraz stare wanny, to od razu wiem, że szykują się wydatki. Remont łazienki, jeśli nie zmieniamy układu funkcjonalnego, jest relatywnie łatwy i nawet potrafi być rozsądny cenowo. Ale często widzę „wyremontowaną” łazienkę, w której nadal straszy stara wanna, często w jakimś modnym 30 lat temu zielonym, seledynowym, szarym, a czasami różowym kolorze. To poważny błąd!
Kuchnia. Albo sprzeda dom, albo odstraszy chętnych. W kuchni należy zwrócić uwagę na bardzo wiele spraw – stan szafek, czy jest ona wygodna do gotowania, i czy jest w niej wystarczająco dużo counter space. Kuchnia powinna być widna i najlepiej połączona z miejscem do spożywania posiłków – i preferowane, moim zdaniem, jest połączenie kuchni z ogrodem. W starych domach kuchnia jest zwykle blisko wejścia do domu i by dostać się do ogrodu, często trzeba obchodzić dom z boku. To dość niewygodne. Kuchnia jest sercem domu i dlatego musi być wystarczająco duża, by pomieścić rodzinę i przyjaciół.
Sufity. Jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy ślady przecieków z dachu, to oczywiście może świadczyć o problemach z jego pokryciem. Zniszczone i mokre sufit pod łazienkami świadczą o wyciekach z łazienek. Jest to ważny sygnał ostrzegawczy i powinno się w takich sytuacjach sprawdzić przyczynę problemów. Ale jeśli chodzi o sufity, to obserwuję często zabawną reakcję oglądających. Kiedy w oglądanym domu jest popcorn ceiling (czyli taki nakrapiany, albo sufit zacierany we wzorki) – to często jest to najważniejszy powód, dlaczego dom jest „odrzucany”. Prosze mi wierzyć, że usunięcie “popcornu” czy wzorków jest dość proste i są firmy, które się tym zajmują.
Ustawienie do stron świata. Większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód. Ale spora część kupujących woli ogród od wschodu, bo letnie słońce potrafi być w Kanadzie bardzo uciążliwe. Tutaj warto kierować się swoimi preferencjami i być świadomym, że słońce może mieć spory wpływ na naszą przyjemność korzystania z ogrodu.
Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość. Czasami, gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe (co jest oczywiste). Jednak dla wielu osób puste domy są mniej atrakcyjne, bo trudno sobie jest wyobrazić, jak takie pomieszczenie będzie funkcjonowało. W ostatnich latach prawdziwym przebojem stało się meblowanie domów do sprzedaży – tak zwany staging. Typowe i nieprzygotowane do sprzedaży domy są często źle umeblowane i pełno w nich zbędnych bibelotów. To przeszkadza w koncentracji w oglądaniu i nie zachęca do zakupu.
Ale jeśli wnętrza są uporządkowane, a w nich stoją ładne, czyściutkie mebelki (czasami nawet specjalnie mniejsze, by pomieszczenia wydawały się większe) – to taki dom pozostaje w pamięci. Czysty i umeblowany dom zwykle uzyskuje wyższą cenę i szybciej jest kupowany. Oczywiście jest to rodzaj „kampani reklamowej”, bo już na następny dzień po sprzedaży mebelki znikają i pozostaje szara rzeczywistość.
Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem. Dotyczy to szczególnie starszych domów – szczególnie typu bungalow lub back-split. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni są wysoko cenione przez nabywców. Czasami widzimy domy z tak zwanym „walk-out basement”. Jest to w wielu przypadkach bardzo atrakcyjna, dodatkowa przestrzeń mieszkalna z dużymi oknami, ale w tym samym czasie poziom główny, na którym umieszczona jest zwykle kuchnia, jest jeden poziom ponad ogrodem. Powoduje to, że mało z ogrodu korzystamy, bo ciągłe schodzenie i wchodzenie po schodach jest uciążliwe.
Brak właściwej strefy wejściowej do domu. Ciasny korytarz, gdzie trudno się ubrać czy rozebrać jednocześnie kilku osobom, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami funkcjonalnymi. Często widuję też takie domy, w których wchodzi się od razu do pokoju dziennego albo do kuchni. By dostać się do szafy, musimy pokonać spory dystans. Oczywiście takie rozwiązania nie są idealne i jeśli możemy, to lepiej ich unikać.
Brak właściwego światła dziennego. Domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas poprzez jedno lub dwa małe okna. Dobrze jest w czasie oglądania w dzień wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie – by zorientować się, czy wnętrza nie są zbyt ciemne.
Brak odpowiedniej liczby łazienek. Warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej 2 pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie. To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości. W wielu domach (szczególnie starszych) nie ma powder room na głównym poziomie dziennym. To oczywiście też jest problemem, bo trudno według dzisiejszych standardów dzielić „główną” i jedyną łazienkę z gośćmi.
Lokalizacja. Pojęcie lokalizacji rozumiem nie tylko jako dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie chce mieszkać w pobliżu szkół, szpitali czy cmentarzy. Nie bardzo widzę problem z tym ostatnim, bo są to zwykle spokojni “sąsiedzi”.
Należy pamiętać, że w czasie szybkiego oglądanie możemy tylko bardzo pobieżnie ocenić dom. Większość kupujących nie zawsze pamięta, co widzieli w czasie oglądania i na co zwracać uwagę. Często spotykam klientów, którzy zamiast oglądać dom czytają dyplomy i oglądają zdjęcia wiszące na ścianach. Dlatego rolą agenta jest zwracanie uwagi na problematyczne sprawy i próba uświadomienia ich jego klientom.
Oczywiście, jeśli chodzi o stan techniczny nieruchomości, faktyczna i pełna ocena może być dokonana przez fachowców w czasie profesjonalnej inspekcji domu. Choć tu też czasami mam zastrzeżenia.
Jeśli zamierzają Państwo kupić w najbliższym czasie dom, zapraszam do współpracy. Oferuję najwyższy standard obsługi – od wysłuchania Państwa potrzeb, aż po zamknięcie transakcji, a nawet przeprowadzkę.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
