Na początku tego miesiąca rząd Kanady ogłosił swój budżet, w którym sporo miejsca poświęcił sprawom związanym z rynkiem nieruchomości. Nie mam zamiaru powtarzać informacji, które już podały media, ale mam kilka uwag, którymi chciałbym się z Państwem podzielić. Są to moje osobiste obserwacje i rozumiem, jeśli ktoś myśli inaczej.
Zacznę od tego, że nie czytałem całego projektu budżetu (jak również większość ludzi go nie czytała) i mogę się tylko odnieść do tak zwanych nagłówków.
Wszyscy wiemy, że od lat rynek nieruchomości jest w całej Kanadzie bardzo aktywny, i że w ostatnich miesiącach był rozpalony do czerwoności. Ceny nieruchomości rosły z tygodnia na tydzień i tak naprawdę nie wynikało to z niczego innego niż brak podaży i obawa przed inflacją. Wszystko, co trafiało na sprzedaż (czy było warte zakupu, czy nie) osiągało zawrotne ceny i każdy zadawał sobie pytanie dokąd to zmierza i kiedy się to skończy.
.jpg)
Ja osobiście też z niepokojem obserwowałem ten pęd, bo takie gwałtowne przyrosty są zawsze alarmujące, nie pozwalają podjąć mądrej decyzji i też napędzają inflację.
Dlatego uważam, że zadaniem rządu jest opracowanie takiej strategii, która uspokoi rynek, ale z drugiej strony, by przy okazji nie “wylać dziecka z kąpielą” – co moim zdaniem, w przypadku kilku pomysłów zaproponowanych przez liberałów, może mieć miejsce.
Najprostszym i najbardzie skutecznym działaniem byłoby podwyższenie oprocentowań pożyczek hipotecznych (taki ruch już zaczyna mieć miejsce), ale rząd (i to nie tylko Kanady) ma tu mały margines do manewru. Kraje zachodnie operują obecnie na deficycie i “pożyczają” (czytaj: drukują) pieniądze, by napędzać gospodarkę. Gdyby rząd doprowadził do podwyżek oprocentowań, to też drastycznie wzrosłyby koszty obsługi długu publicznego, za który jest odpowiedzialny. W tym samym czasie wyższy koszt kredytów zahamuje aktywność gospodarczą, bo konsument nie będzie dokonywał zakupów, a bez aktywnych konsumentów nie ma ekonomii.
Dlatego rząd zaproponował w swoim budżecie na rok 2022 kilka rozwiązań. Większość z nich jest, moim zdaniem, rozwiązaniami kosmetycznymi i podpartymi bardzo populistycznymi hasłami, mającymi odwrócić uwagę od głównego problemu. Mamy inflację i nie należy się dziwić, że każdy obywatel staje się inwestorem, który nie chce trzymać pieniędzy w banku na absurdalnie niski procent i woli kupić „byle jaką” nieruchomość, gdzie ma szansę na profit.
Zakaz zakupu nieruchomości przez zagranicznych inwestorów przez następne dwa lata.
Moim zdaniem jest to zagranie bardzo pozorne. Zagraniczni inwestorzy odpowiedzialni są za minimalny procentowo zakup wszystkich nieruchomości (residential), sprzedawanych w Kanadzie. Jest to około 3%. Zakaz ma zresztą dotyczyć tylko nieruchomości podpadających pod mieszkaniówkę. Nadal mogą oni kupować ziemię, obiekty przemysłowe czy rekreacyjne (cottages). Również są odstępstwa od rządowych restrykcji. Na przykład dokonywać zakupów mogą zagraniczni studenci czy osoby będące tutaj na kontraktach zawodowych. Proszę mi powiedzieć, ilu studentów ma zamożnych rodziców, gotowych kupić tu swojemu dziecku „skromny” domek za kilka milionów? A ile potrzeba pieniędzy, by w ogóle zostać studentem w Kanadzie? Około $8,000, aby zapisać się na jeden z setek collages, chętnie uczących zagranicznych studentów. A jaka to ogromna oszczędność! Kupując na dziecko, zagraniczny inwestor oszczędza na milionie aż $200,000! Bo podatek wynosi 20%. To nie tylko wystarczy na dobre studia, ale i na samochód, i wiele innych wydatków. Te przepisy są tak łatwe do obejścia, że jak wspomniałem wcześniej, robienie z tego kampanii politycznej, by ukarać „złych” foreign homebuyers odpowiedzialnych za kryzys mieszkaniowy, jest moim zdaniem wręcz zabawne. Zresztą ja widzę większy problem w możliwości wykupywania ziemi – bo kto ma ziemię, ten kontroluje rynek!
Wprowadzenie specjalnego podatku od domów kupowanych i sprzedawanych przez inwestorów w celu szybkiej renowacji (FLIP).
To prawda, że wielu kontraktorów zarabia dobre pieniądze na renowacjach. Ale dlaczego karać za przedsiębiorczość? Skoro brakuje domów czy mieszkań, to dlaczego zamiast nakładać dodatkowe podatki, nie zachęcać do budowy i tworzenia nowych mieszkań czy domów? Właśnie często ci drobni kontraktorzy mogą wpłynąć na złagodzenie braków mieszkań.
Ukrócenie spekulacyjnych inwestycji
To prawda, że przy tak szybko rosnących cenach nieruchomości wielu inwestorów, którzy kupili „coś” nawet mniej niż rok temu, już zarobiło spore pieniądze. Wiele osób, które zainwestowały w pre-construction condos – dziś je sprzedaje z dużym profitem, często za podwójną cenę zakupu, praktycznie tylko wpłacając 15% ceny zakupu. Rząd oczywiście chce położyć „łapkę” na tych pieniądzach, zapowiadając ścisłą kontrolę i na przykład już od teraz wprowadzając HST na assignment sales. To spora strata dla inwestorów, z których wielu kupiło po kilka nieruchomości – i teraz mogą mieć problem z ich odbiorem.
Wprowadzenie „gry w otwarte karty” przy składaniu ofert – czyli licytacja zamiast przetargu.
Moim zdaniem, jak i wielu ekspertów, takie rozwiązanie będzie miało efekt zupełnie odwrotny. Proszę sobie wyobrazić, że chcemy kupić dom, który się nam podoba i widzimy inne oferty. Co się wydarzy? Dacie więcej! Ale inni też będą widzieć, że cena jest wyższa. Co w związku z tym? Będą kolejne rundy podwyżek – do chwili, kiedy ktoś, kto ma najwięcej pieniędzy lub jest najbardziej zdeterminowany, zapłaci taką sumę, która już nie ma sensu dla pozostałych.
Czy to brzmi jak sposób na obniżenie ceny? Uważam, że to sposób na to, by wykluczyć z rynku tych, którzy nie mają nieograniczonych zasobów. Ja wiem, że obecny sposób blind bid może nie jest idealny, ale przynajmniej ogranicza się do jednej lub dwóch rund, i każdy składający kieruje się głównie wyważoną kalkulacją, a nie niekontrolowaną i nakręcaną emocjami spiralą licytacji.
Prawo do Home Inspection
Słyszy się narzekania, że w przypadku bidding wars kupujący nie mają szansy na ocenę techniczną domu. Nie jest to prawdą, bo można w wielu przypadkach zorganizować dostęp do nieruchomości, zanim złożymy ofertę. Ale może dobrym pomysłem powinien być wymóg, by każdy sprzedający zobowiązany był na zapłacenie za inspekcję, zanim wprowadzi dom na rynek i wyniki tej inspekcji powinny być dostępne do wglądu? Oczywiście pojawia się tu ogromna szansa na nadużycia, bo wielu inspektorów tak naprawdę nie powinno być w tym biznesie. Dlatego w takiej sytuacji cała ta gałąź biznesu musiałaby być uregulowana, a inspektorzy powinni być weryfikowani, ubezpieczeni i odpowiedzialni za wyniki inspekcji. Czy jest to realne? Chyba raczej nie bardzo, bo wszystkie firmy przeprowadzające inspekcję mają drobnym drukiem wpisane w kontrakt, że tak naprawdę nie nie ponoszą odpowiedzialności za rzeczy, które przeoczą. I tu zaczyna się kwadratura koła!
Ściślejsze regulacje w przypadku, kiedy jeden agent reprezentuje i kupujących, i sprzedających.
Tutaj się akurat zgadzam z pomysłem, by podwójna reprezentacja była nawet zakazana w sytuacji, kiedy jest więcej niż jedna oferta. Zbyt często, niestety, widzę nadużycia, kiedy agent który ma listing tak kieruje ofertami, by to jego klient „kupujący” wygrał wyścigi. Oczywiście mając wgląd we wszystkie wysłane oferty (bo obecnie głównie pracujemy poprzez e-mail) – łatwo ulec pokusie. Pamiętam, jak kilka lat temu brałem udział w takim „cyrku”, kiedy na dom wpłynęło 56 ofert i jakimś niemalże cudownym przypadkiem agent, który miał listing, miał też najlepszą zwycięską ofertę. Jaka jest szansa, że było to uczciwe? Jak ktoś mógł być tak naiwny by myśleć, że ujdzie mu to na sucho?
Innym przykładem, kiedy moim zdaniem występują (czasami) nadużycia jest znak FOR SALE przed domem z dodatkowym banerem: “COMING SOON TO MLS”. Bardzo często taki dom nigdy nie trafi na MLS, bo wielu agentów w międzyczasie otrzymuje telefon od zainteresowanego kupującego – i następuje transakcja. Dlaczego uważam, że to nie jest fair? Po pierwsze – dom wprowadzony na MLS ma znacznie większą szansę na uzyskanie wyższej ceny, bo ma lepszą ekspozycję do rynku. Tak naprawdę agent, który ma listing, nie zrobił przysługi właścicielom domu, bo pozbawił ich szansy na uzyskanie market value za dom. I oczywiście takie podejście jest też nie w porządku do innych agentów, którzy być może mogliby przyprowadzić własnych klientów.
Nowy program dla kupujących po raz pierwszy pozwalający zebrać środki na downpayment.
Projekt rządowy zakłada możliwość oszczędzania po $8,000 przez 5 lat do maksymalnej kwoty $40,000 zwolnionych od podatku. Czy to dużo? Czy to pomoże? Przy średniej cenie małego condo w GTA na poziomie $600,000 i przy założeniu minimalnego wzrostu cen 3% rocznie (obecnie praktycznie koło 15% wzrostu cen), ten program nie ma wiele sensu. Cena condo wzrośnie każdego roku o $18,000, a my odkładamy (jeśli będziemy bardzo oszczędni) $8,000 rocznie. Według mojej oceny – stoimy w miejscu!
Obecnie dostępny RRSP program dla kupujących po raz pierwszy pozwala wyjąć po $35,000 na osobę z konta RRSP, ale już po roku musimy spłacać 1/15 „pożyczonej od siebie” kwoty, co oczywiście powoduje dodatkowy stres finansowy. A czy nie można po prostu zrobić tak: chcesz kupić pierwszy dom, to masz prawo użyć całe RRSP na downpayment bez potrzeby płacenia – pod warunkiem, że mieszkasz w tym domu na przykład minimum przez 5 lat? Czy innym pomysłem, który miałby sens, nie powinno być zwolnienie kupujących pierwszy dom z land transfer tax? Tylko przy pierwszym domu, ale to byłaby super pomoc! Może jeszcze pierwszy rok zniżki na property tax?
Podsumowując myślę, że pomysły rządowe najlepiej zapracują dla rządu. Wzrośnie biurokracja, powstaną liczne etaty, różne komisje, posypią się bonusy, a zwykli obywatele będą w tej samej sytuacji co dotychczas. Albo gorszej.
A może by tak pomyśleć o osiedlach dla rodzin gorzej sytuowanych, gdzie mieszkania będą sprzedawane w cenach niższych niż rynkowe, ale deweloper nadal osiągnie profit? I z pożyczką rozłożoną na 30 czy 35 lat, dostępną przy 5% downpayment? I z warunkiem, że takie mieszkanie nie może być wynajmowane ani sprzedane przez okres 10 lat, ponieważ ma spełniać potrzeby mieszkaniowe niezbyt zamożnego właściciela? Moim zdaniem taki projekt budownictwa uspokoiłby trochę rynek i zapewnił dach nad głową osobom, które są obecnie skazane na mieszkanie całymi latami w wynajmowanym basemencie.
Taki affordable ownership nie miałby oczywiście nic wspólnego z tworzeniem slumsów, jakie powstają, kiedy mamy do czynienia z subsydiowanym mieszkaniami, kiedy mieszkańcy nie mają motywacji do spłacania własnej inwestycji i są tylko lokatorami do końca swoich dni. Bardziej opierałby się na idei budownictwa społecznego, które doskonale sprawdza się w krajach Europy Zachodniej
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
