Istnieją różne typy domów – jak domy wolnostojące (detached), domy bliźniacze (semi-detached) czy domy szeregowe (attached). Są też różne style domów, takie jak back-split, side-split czy one & half storey. Wydaje mi się, że warto jest wyjaśnić jakie typy i style domów występują na rynku i jakie są ich cechy główne.
Jest to temat, którego chyba nigdy jeszcze go nie poruszaliśmy, a warto sobie uświadomić wady i zalety różnych typów domów – i to nie tylko w stosunku do freehold, ale również do condos (o czym za tydzień). Kiedy mówimy o freehold, to mamy na myśli taki rodzaj własności, która zawiera zarówno budynek, jak i teren, na którym budynek stoi i który nie podlega żadnym opłatom związanym ze wspólnymi elementami. W przypadku freehold czasami budynek wręcz traktuje się jako dodatek do ziemi. To grunt, na którym nasz budynek stoi, jest tą faktyczną wartością. Oczywiście jeśli stoi na tym terenie dom wolnostojący – to taki teren daje znacznie więcej możliwości niż grunt, na którym stoi bliźniak czy zabudowa szeregowa.
Do FREEHOLD zaliczają się takie rodzaje budynków jak detached (domy wolnostojące), domy bliźniacze (semi-detached), domy wielorodzinne takie jak duplex, triplex, fourplex. Domy które łączą się z sąsiadem tylko poprzez garaż lub fundamenty są określane jako link. Do tej kategori należą też domy szeregowe (attached) i farmy.
.jpg)
Jak wspomniałem wcześniej – freehold jest wolny od opłat za wspólne elementy, bo w tym przypadku, każdy właściciel jest odpowiedzialny za utrzymanie swojej własności – przeprowadzania napraw, i utrzymania porządku na posesji. Do niego należą także opłaty związane z ogrzewaniem, wywożeniem śmieci, dostarczaniem wody, jak również podatki i ubezpieczenie nieruchomości.
Opisywane poniżej typy domów mogą dotyczyć domów wolnostojących, połówek (semi) czy szeregówek (attached).
Bungalow (dom parterowy) posiada sypialnie, kuchnie, living room, dining room i łazienki na jednym poziomie. Jest to bardzo popularna i obecnie poszukiwana forma domów. W ostatnich latach coraz rzadziej budowana, bo tak naprawdę budowlańcy wolą budować domy 2-piętrowe, gdyż wymagają mniejszych działek. Bungalow jest idealnym domem dla ludzi starszych lub z problemami motorycznymi. Świetnie nadaje się także do stworzenia dodatkowego apartamentu. Bardzo często, szczególne starsze bungalows, mają osobne wejście do basementu, co ułatwia stworzenie drugiego mieszkania.
Czasami buduje się te domy tak, że piwnica jest zagłębiona tylko w połowie w terenie. Takie domy określane są jako raised bungalows. Ich benefitem są bardzo duże okna w basemencie, co oczywiście doskonale podnosi wartość użytkową dolnego poziomu. Ale minusem jest to, że jeśli ktoś jest starszy czy ma problemy z poruszaniem się, musi pokonać 5 lub 6 schodów, by wejść do domu lub wyjść do ogrodu. Typowe bungalows są bardzo łatwe do rozbudowy.
Jest jeszcze jeden popularny typ domów, określany lofted bungalow. Są to zwykle domy młodsze, bo stały się popularne w ostatnich 25 latach. W tych domach na parterze znajduje się cała strefa dzienna (kuchnia, jadalnia, salon czy pokój rodzinny), plus sypialnia „państwa”. Czasami potrafi też być na tym poziomie jeszcze jedna sypialnia (często używana jako biuro), a wszystkie dodatkowe sypialnie są na drugim poziomie, określanym jako „loft”. Powierzchnia loftu zwykle nie jest większa niż połowa wielkości parteru.
Storey and Half – ten rodzaj domów był niezwykle popularny dawniej. W tych domach zwykle część dzienna mieści się na parterze, a sypialnie są na drugim poziomie. Z tym, że linia dachu jest taka, że patrząc z zewnątrz wydaje się, że jest to dom parterowy ze stromym dachem. Oczywiście by umożliwić dostęp światła, stosowane są specjalne wykusze (dormers), które pozwalają na instalację okien w połaci dachu i wpływają na lepszy układ sypialni. Częstym problemem są tam skośne ściany czy sufity, a co za tym idzie – trudności z meblowaniem i szafami.
Back Split – niezwykle popularny typ domu w latach 60. i 70. Dziś są bardzo rzadko budowane ze względu na koszty budowy. Back split to taki dom w którym kiedy przed nim stoimy, to widać że front domu (w którym zwykle znajduje się kuchnia, pokój dzienny i jadalnia) jest o pół poziomu niżej niż sypialnie ulokowane w tyle domu. Są back splity, które mają 3, 4 czy nawet 5 poziomów. W wielu back splits pokój rodzinny (family room) ma często wyjście do ogrodu – i ten poziom jest zwykle o połowę niżej niż poziom, na którym jest kuchnia, jadalnia i pokój dzienny. Backsplity (szczególnie 4 i 5-poziomowe) dobrze dzielą się na dwa unity mieszkalne i często poszukiwane są przez rodziny, które potrzebują dodatkowego dochodu albo chcą przerobić je na dwa unity inwestorów.
Minusem tego typu zabudowy jest zwykle słabe połączenie kuchni z wyjściem do ogrodu.
Side split – również bardzo popularny typ domu w latach 1960-1980. Tutaj podobnie jak w backsplitach, należy spojrzeć na dom z przodu i jak widzimy, że część dzienna (na przykład po lewej stronie) i nocna (po prawej) są na innych poziomach z przesunięciem o mniej więcej połowę kondygnacji – to mamy do czynienia z side split. Tutaj też są podtypy bazujące na ilości poziomów. Zwykle mamy do czynienia z 3, 4 i 5-poziomowym side split. Zwykle 4 i 5-poziomowe mają dobry potencjał do stworzenia dodatkowego apartamentu. Side splits są łatwe do rozbudowy i zwykle kuchnia jest dobrze połączona z ogrodem.
Multilevel oraz Front Splits – mało spotykany i niespecjalnie popularny typ domu, który się nie przyjął. Wymyślając coś nowego zaczęto budować domy, w których były pomieszczenia poprzesuwane od siebie czasami o jeden, czasami o dwa lub trzy schody. Ciągłe potykanie się na tych udziwnionych podziałach szybko spowodowało, że zaprzestano budowy.
2 Storey – bardzo popularny typ, bo łatwy i ekonomiczny w budowie. Dziś deweloperzy sprzedają takie domy jak stempelki. Zwykle to 10-12 modeli (powtarzanych na kolejnych budowach) do wyboru. W tych domach główny poziom zawiera strefę dzienną, drugi poziom sypialnie, a basement oczywiście piec i urządzenia mechaniczne, czasami pralnię. Jeśli dom jest mały (poniżej 1800 SF) to zwykle trudno stworzyć w nim dodatkowy apartament, bo jest zbyt ciasno i trudno spełnić wymagania bezpieczeństwa.
Częstym problemem w domach dwupiętrowych jest upał latem. Schłodzenie drugiego poziomu jest niełatwe, bo zimne powietrze jest ciężkie i trudno jest je „wypchać” kanałami powietrznymi na drugie piętro. Czasami zdarzają się domy określane “2.5 storey”, które mogą mieć dodatkowy, trzeci poziom na tak zwany loft, a czasami nawet master bedroom.
3 Storey – deweloperzy ciągle poszukują pomysłów, jak taniej wybudować i zwiększyć swój profit. Wykopy i wylewanie pełnych piwnic (basement) jest kosztowne i czasami trudne. Ponadto basementy są narażone na pękanie i na zniszczenia spowodowane przeciekami. Dlatego, szczególnie w ostatnich latach, deweloperzy zaczęli promować domy 3-poziomowe, w których nie ma piwnic. Fundamenty są robione na poziomie 4 stóp poniżej terenu (by nie przemarzały). Następnie robi się slab on grade, czyli wylaną podłogę cementową na poziomie gruntu. Na tym poziomie zwykle znajduje się garaż, pralnie, piec i czasami mały pokoik. Kuchnia i strefa dzienna są o cały jeden poziom powyżej gruntu, a sypialnie jeszcze jeden dodatkowy poziom wyżej. Jest tam dużo (często bardzo wąskich) schodów, po których trudno wnieść meble. Strefa dzienna zwykle jest odcięta od ogrodu, bo wtedy trzeba by biegać „góra-dół”. Ale kiedy takie 3-poziomowe domy mają własny ogródek, to jeszcze (moim zdaniem) jest to akceptowalne (dla młodych).
Natomiast jakieś 10 lat temu jeden z deweloperów wpadł na pomysł (który teraz jest powielany), by taką „kiełbaskę”, jakim był szereg takich townhowsów z ogródkami przeciąć w środku wzdłuż osi i zamiast jednego domu na działce, postawić dwa. Powstała koncepcja „back to back”, która polega na tym, że nie mamy ogrodu. Stykamy się plecami z sąsiadem, którego wjazd do domu znajduje się od drugiej ulicy. Każdy właściciel takiego cudu ma tylko front yard, nie ma ogrodu tylko balkonik na pierwszym piętrze, na którym zmieści się BBQ i mały zestaw mebli ogrodowych. Genialne posunięcie (dla deweloperów), które natychmiast podwoiło ich dochody kosztem wygody klientów. Najgorsze jest to, że ludzie to kupują, bo nie mają wyboru, a ich ceny z roku na rok idą w górę.
Mam nadzieję, że takie omówienie różnych typów zabudowy może być pomocne w zrozumieniu czasami zawikłanej terminologii związanej z real estate. Za tydzień omówię kondominia.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
