Ten temat budzi bardzo wiele kontrowersji, dlatego zachęcam do zapoznania się z tekstem. W niektórych przypadkach kupujący nowe mieszkania z planów muszą zapłacić HST, natomiast inni nie. Dlaczego tak się dzieje?
Jest to właściwie proste do wyjaśnienia i warto wiedzieć o co chodzi, bo jest o co walczyć. Może chodzić nawet o $30,000 potencjalnej dopłaty do ceny zakupu.
Zacznijmy od początku. Kiedy deweloper buduje nowy budynek czy dom, to oczywiście płaci od wszystkich materiałów budowlanych oraz robocizny podatek HST. Mówimy tutaj o bardzo poważnych sumach, idących w dziesiątki tysięcy dolarów.
.jpg)
Jak wszyscy wiemy, HST w Ontario wynosi 13% i w praktyce kwota ta jest zawarta w kosztach budowy każdego mieszkania czy domu (5% GST i 8% PST).
Przepisy są tak skonstruowane, że deweloper ma prawo ubiegać się o częściowy HST rebate w chwili, kiedy mieszkanie jest wybudowane i następuje transfer własności od dewelopera do kupującego mieszkanie.
Deweloper nie może odzyskać całych 13%, ale ma prawo do częściowego zwrotu – określanego właśnie jako HST rebate.
Jakie to są sumy? To zależy od ceny zakupionego mieszkania. Jeśli cena sprzedaży jest równa lub niższa niż $350,000, to maksymalny rabat wynosi $30,000. Jeśli cena jest pomiędzy $350,000 a $450,000 to maksymalny rabat maleje proporcjonalnie od $30,000 do $24,000. Kiedy cena zakupu wynosi $450,000 i więcej – maksymalnie możemy ubiegać się o $24,000.
Kupujący nieruchomość, podpisując kontrakt z deweloperem w salonie sprzedaży nawet nie zdają sobie sprawy, że cena, którą płacą, ma w sobie wkalkulowany ów HST rebate, który w chwili zamknięcia transakcji w typowych sytuacjach wraca do dewelopera i pozwala mu odzyskać częściowo koszty związane z HST w czasie budowy.
Taka szybka kalkulacja dla uświadomienia sobie, o jakie pieniądze „walczy” deweloper. Gdyby założyć, że nowo wybudowany budynek ma 200 mieszkań i wszystkie były droższe niż $450,000 (w chwili zakupu), to mówimy tu o sumie 200 x $24.000 – czyli $4,800,000. Nie są to na pewno change money.
I teraz warto wyjaśnić, dlaczego niektórzy przejmujący mieszkania płacą HST, a inni nie.
Dla jasności nie mówimy tu o całym HST czyli 13% od ceny zakupu. Mówimy tu tylko o sumie, która jest równa określonymi przepisami HST rebate. Otóż w chwili zakupu mieszkania z planów (w salonie sprzedaży) pada zawsze pytanie: czy kupujący jest end user (czyli będzie w nim mieszkał) czy jest inwestorem, czyli kupuje mieszkanie, by na nim zarobić lub wynajmować.
Jeśli ktoś zadeklaruje, że kupuje mieszkania na użytek własny i będzie w nim mieszkał (lub ktoś inny z najbliższej rodziny czy partner) przez minimum jeden rok, to wówczas nie istnieje potrzeba dopłaty do ceny zakupu w wysokości rabatu, jaki jest odpowiedni do ceny zakupu. Rabat ten jest udzielany na podstawie programu New Home Rebate (NHR). I w praktyce deweloper przygotowuje wszystkie papiery (aplikację) do Canada Revenue Agency (CRA), które podpisujemy w chwili przekazywania kluczy i rejestracji naszego nazwiska na tytule własności.
Jeśli ktoś deklaruje zakup mieszkania jako inwestycję, czyli nie będzie w nim mieszkał – to wówczas w chwili zamknięcia transakcji musi dopłacić równowartość rabatu HST w wysokości wynikającej z ceny zakupu. Czyli na przykład jeśli cena zakupu wyniosła ponad $450,000 – będzie to $24,000.
Jest oczywiste, że nikt nie lubi „tracić” pieniędzy i wielu inwestorów widząc, co się święci, szybko zmienia zdanie i deklaruje, że będą w takim mieszkaniu zamieszkiwać. Oczywiście nikt nie może nam zabronić mieć 2 czy nawet 3 mieszkania (domy), ale z tym się wiążą pewne konsekwencje podatkowe.
Jeśli faktycznie przetrzymamy takie mieszkanie „w rodzinie” przez minimum rok, to unikniemy płacenia HST rebate. Ale wiele osób już po przejęciu mieszkania i uniknięciu opłat za rabat HST, postanawia je sprzedać. I tu może być spora niespodzianka. Jeśli zrobimy to w czasie pierwszego roku od faktycznej daty przejęcia (czyli od dnia, kiedy faktycznie mieszkanie jest naszą legalną własnością), to wówczas CRA zażąda zwrotu „bezprawnie uzyskanego rabatu”, plus mogą być doliczone kary za próbę oszukania rządu. Proszę mi wierzyć, nie jest to warte takich prób.
Na szczęście inwestorzy też mają pewną opcję. Otóż w chwili przejmowania mieszkania muszą, niestety, dopłacić do ceny zakupu równowartość rabatu wynikającą z przepisów. Ale mają możliwość ubiegania się jego zwrotu na podstawie innego programu, nazywanego New Residential Rental Property Rebate (NRRPR).
Program ten pozwala na ubieganie się o zapłacony w chwili przejmowania mieszkania (domu) „HST rebate” jeśli jesteśmy w stanie udowodnić, że taka jednostka mieszkalna została wynajęta na minimum rok zaraz po przejęciu mieszkania. To jest ogromnie ważne, by pierwszym lokatorem był najemca (tenant) a nie właściciel (landlord). Jeśli tak się zdarzy, to albo nie dostaniemy kredytu, albo nawet jak go dostaniemy i sprawa wyjdzie na jaw, będziemy musieli go zwrócić.
Fakt, że unit był wynajmowany, udowadnia się poprzez ważną umowę na wynajem (lease agreement) – i moim zdaniem najlepiej taką transakcję przeprowadzić z pomocą agentów real estate i MLS system. Nikt nie będzie mógł takiego kontraktu podważyć.
By ubiegać się o zwrot zapłaconego HST, należy wypełnić formę GST 524-20E, którą można znaleźć na stronie CRA. Natomiast istnieje szereg firm, które pomagają wypełniać i pilotować zwrot rabatu za drobną opłatą – na poziomie $500-$1000 od aplikacji. Zajmuje się też tym szereg księgowych i prawników.
To co jest ważne: mamy tylko dwa lata od chwili przejęcia mieszkania do chwili złożenia aplikacji o zwrot zapłaconego HST Rebate. Jeśli przegapimy ten termin, szansa ubiegania się o zwrot przepada. Składamy aplikację o zwrot rabatu do Canada Revenue Agency, a nie do dewelopera.
Warto również wiedzieć, że o zwrot HST rebate mogą ubiegać się nie tylko ci, którzy kupili pre-construction condo czy dom, ale również ci, którzy kupują nowo wybudowany dom, w którym nikt jeszcze nie mieszkał. O rabat mogą też ubiegać się te osoby, które same wybudowały nowy dom dla siebie, albo dokonały major renovation w swoim istniejącym domu, która praktycznie ma zakres kompletnej przebudowy. Drobne renowacje – jak remont kuchni, łazienek czy wykończenie basementu, nie kwalifikują się do rabatu.
Jest też grupa osób, która odbierając mieszkanie deklaruje, że będzie w nim mieszkała (by nie zapłacić HST), ale już po kilku tygodniach czy miesiącach nieruchomość trafia na rynek. CRA w ostatnich czasach bardzo ściga takie osoby, i nie tylko żąda zapłaty HST, ale również nakłada kary. Moim zdaniem nie warto się narażać i lepiej jest albo samemu zamieszkać w nowym condo (domu) albo je wynająć.
Warto też pamiętać, że jeśli od razu po przejęciu nieruchomości wystawimy ją na sprzedaż, to oprócz konieczności zwrotu HST (rabatu), będziemy odpowiedzialni na zapłacenie capital gains.
Zastrzegam się, że nie jestem ekspertem podatkowym i raczej proszę porozmawiać z własnym księgowym, ale ogólnie capital gains tax pracuje tak: jeśli kupiliśmy nowe mieszkanie z planów za przykładowo $350,000 cztery lata temu i kiedy odbieramy je w tej chwili, to jest ono pewnie warte drugie tyle. Wraz z zakupem wiążą się koszty, takie jak prawnik, Land Transfer Tax, koszty związane z development charges. W Toronto będzie to około $25,000. Jeśli sprzedamy condo, to koszty sprzedaży łącznie z obsługą prawnika będą kształtować się na poziomie ok. $40,000. Czyli jeśli od ceny, za jaką sprzedamy nasze nowe mieszkanie (załóżmy $700,000) odejmiemy cenę zakupu i koszty związane z transakcją, to profit będzie na poziomie $285,000 (w przybliżeniu, bazując na tym przykładzie).
50% tej sumy jest zwolniona z podatku, a pozostałe $142,500 będzie opodatkowane. Jest ono dodawane do naszego rocznego dochodu, co oczywiście znacznie wpłynie na podatek płacony za ten rok.
Jest jeszcze jedna sprawa, którą warto wyjaśnić, a związana jest z zakupem mieszkań z planów. W przypadku tym często słyszy się określenie occupancy (zasiedlenie). To sytuacja, kiedy część mieszkań w budynku (zwykle na niższych piętrach) jest już gotowych do zamieszkania. Kiedy jeszcze trwają prace na wyższych piętrach, deweloper udostępnia przyszłym właścicielom gotowe mieszkania. W zamian muszą oni płacić formę rentu. Ten rent pozwala deweloperowi obniżyć koszty utrzymania budynku. Zwykle właściciele mogą już się sami wprowadzić do takiego mieszkania, albo mogą je wynająć. By tak się stało, musi być umieszczona specjalna klauzula w chwili zakupu mieszkań z planów. Okres occupancy zwykle trwa od 3-4 miesięcy do nawet roku. Wszystko zależy od postępu prac. W tym czasie nie ma potrzeby jeszcze mieć pożyczki hipotecznej.
Kiedy budynek jest zwykle zasiedlony na poziomie 60-70%, zwykle powstaje board of director (zarząd), zawiązuje się korporacja i następuje formalna rejestracja budynku jako legalnej jednostki. Od tej chwili mieszkania mogą być formalnie przekazane kupującym, którzy w tym momencie płacą za nieruchomość (cash or mortgage), zaczynają być odpowiedzialni za maintenance, property tax, land transfer tax , itd.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
