Ci, którzy aktywnie obserwują rynek nieruchomości, na pewno zauważyli, że jest on trochę mniej drapieżny niż miało to miejsce w okresie od października do końca lutego. Czy wobec tego należy spodziewać się gwałtownych spadków cen?
Nim skupię się na detalach, chcę tylko przypomnieć, że wszystkie inwestycje w real estate należy traktować jako długofalowe. I nawet, jeśli wystąpią chwilowe zachwiania i problemy, to historycznie jeszcze nikt nie stracił na nieruchomościach! Wymagana jest tylko cierpliwość.
Rzeczywiście można powiedzieć, że rynek nieruchomości (mówimy tu o residential properties) zdecydowanie zwolnił w marcu i kwietniu tego roku. Opublikowane statystyki TREB (Toronto Real Estate Board) za kwiecień 2022 przedstawiają się następująco.
.jpg)
• W stosunku do kwietnia 2021, w kwietniu 2022 było o 41.2% mniej transakcji i o 26.2% mniej niż miesiąc wcześniej, czyli w marcu tego roku. Patrząc na czystą statystykę, jest to przerażający fakt, ale jeśli spojrzymy na te informacje pragmatycznie, to można powiedzieć, że kwiecień 2021 był takim “wybrykiem natury” i na przestrzeni wielu poprzednich lat pobił wszelkie rekordy. Natomiast liczba domów sprzedana w kwietniu tego roku i tak znacznie przebija inne miesięczne kwietniowe statystyki z poprzednich lat.
Spadek sprzedaży w o 26.2% pomiędzy marcem a kwietniem jest też łatwy do wytłumaczenia. Obie “negatywne” statystyki zdecydowanie wywołane są podwyżkę stóp oprocentowań pożyczek hipotecznych praktycznie o 2% w stosunku do lutego oraz sytuacją w Europie (wojna na Ukrainie).
Podwyżka oprocentowań spowodowała, że wielu kupujących trudniej będzie się kwalifikowało na pożyczki hipoteczne i część z nich musi zrewidować swoje plany. To zwykle zajmuje kilka tygodni, zanim entuzjazm kupowania wróci. Ale wróci on na pewno, bo Ontario jest prowincją, gdzie brakuje domów, oraz osiedla się tu wielu nowych mieszkańców z Kanady i ze świata.
Może to zabrzmi źle, ale również skutek wojny na Ukrainie (jeśli nie nastąpi jakaś globalna eskalacja), będzie miał z czasem coraz mniejszy wpływ na decyzje kupujących. Wszyscy byliśmy (i wielu z nas ciagle jest) bardzo zaangażowanych w to, co się tam dzieje. Ale przeciętny Kanadyjczyk (i to samo dotyczy USA) jest często bardziej zaangażowany w ogladanie Hockey League czy NBA niż w wydarzenia związane z wojną na Ukrainie (choć eksperci twierdzą, że Rosja jest nieprzewidywalna).
Jeśli porównamy ceny z kwietnia tego roku i z kwietnia ubiegłego roku, to wzrosły one o 15%. Ale jeśli porównamy ceny z marca i kwietnia tego roku, to zauważalny jest statystyczny spadek o 6.4%.
Ponownie należy przypomnieć dwie podstawowe przyczyny spadku: wyższe oprocentowanie oraz wojna na Ukrainie.
Oczywiście statystyka jest często myląca. Bo opiera się tylko na liczbach, ale można powiedzieć, że nieruchomości były mniej podatne na spadek cen w obrębie Toronto, a szczególnie w okolicach poszukiwanych i pożądanych. To zresztą dotyczy innych popularnych rejonów w obrębie Mississauga, czy Oakville. Natomiast mniej pożądane dzielnice zwykle najszybciej tracą na popularności wśród kupujących – i tam ceny spadają najszybciej.
Spadek cen może trwać jeszcze przez kilka miesięcy i planujący zakup powinni ten okres właściwie wykorzystać, kupując nieruchomości za bardziej rozsądne ceny. Wcale nie oznacza to, że ceny wywoławcze będą drastycznie niższe. Może trochę, ale przede wszystkim w chwili obecnej jest znacznie mniej konkurencyjnych ofert, albo nie ma ich wcale. Oznacza, to, że zamiast przebijać cenę wywoławczą o $100,000 czy więcej (co miało nagminnie miejsce w ostatnich kilku miesiącach), możemy liczyć na kupno nieruchomości za cenę wywoławczą, a czasami nawet znacznie niżej.
Mam nadzieję, że czytelnicy rozumieją mój koncept. Gdy w tym “super gorącym” okresie dom był wprowadzany na rynek za $999,000 a sprzedawał się często bez żadnych warunków za $1,300,000, to to nabijało statystyki cenowe, a my musieliśmy oczywiście, jako kupujący nieruchomość, brać pożyczkę wyższą o kolejne $300,000.
Dziś takie same domy są często wystawiane za kwotę $999,000 lub $1,100,000 i często sprzedają się za cenę wywoławczą lub niższą. Dla kupujących to ogromna oszczędność – nawet jeśli obecnie musimy spłacać większe oprocentowanie, to płacimy je od znacznie niższej sumy.
Warto popatrzeć na liczby. Jeszcze w styczniu można było dostać pożyczkę zamkniętą z 25 latami amortyzacji na 5 lat na 2.40%. Dziś taka sama pożyczka jest oferowana na 4.39%, czyli o 2% wyżej. Przy niższym oprocentowaniu pożyczenie $100,000 dolarów kosztowało nas $442.51 miesięcznie, a odpowiednio przy wyższym oprocentowaniu koszt wynosi $547.38. Praktycznie mówimy o $100 różnicy miesięcznie za pożyczenie $100,000 dolarów, czyli $1,200 rocznie.
Jeśli obecnie pożyczamy od banku $600,000, to przez 5 lat kontraktu z bankiem zapłacimy $197,056.00 (zawierając procenty i spłatę kapitału). Jeśli zakup miałby miejsce kilka tygodni temu i zapłacilibyśmy o $100,000 więcej (czyli nasza pożyczka wyniosłaby $700,000), to oczywiście dostalibyśmy niższe oprocentowanie na 2.40% i wówczas nasza całkowita spłata wyniosłaby $185,854.00 (procenty i kapitał) – czyli o $11,202 mniej.
Z tych wyliczeń wynika, że jeśli uda się nam kupić obecnie nieruchomość taniej niż jeszcze kilka miesięcy temu (bo ceny się normalizują), to pomimo wyższego oprocentowania i wyższych spłat i tak wychodzimy “na swoje”.
Moim zdaniem sytuacja powinna się unormować w ciągu następnych 2-3 miesiecy i przez normalizację rozumiem tu wzmożoną aktywność – ze strony kupujących i sprzedających.
Kupujący będą musieli przyzwyczaić się do trochę wyższych oprocentowań w zamian za bardziej rozsądne ceny. Wpływ sytuacji europejskiej też będzie malał (pod warunkiem, że Putin nie wymyśli kolejnej niespodzianki). Zresztą, moim zdaniem, oprocentowania pożyczek – jak tylko inflacja zostanie trochę opanowana, powinny być niższe, bo wszystkie rządy zachodnie lecą na deficycie, który muszą obsługiwać i również płacić procenty. I wówczas rynek powinien wrócić do zdrowego wzrostu cenowego, czyli 3-5% w skali roku.
Sprzedający również będą musieli trochę zmienić sposób myślenia. Ceny, jakie można było uzyskać na przełomie roku nie wrócą tak szybko i to chyba lepiej dla wszystkich, bo to szaleństwo przebijania cen nie było dobre dla nikogo. Dziś, by sprzedać nieruchomość, trzeba będzie zaoferować bardziej realistyczną cenę i uzbroić się w cierpliwość. Jeśli ktoś kupuje i sprzedaje w tym samym czasie, to zwykle jeśli się taniej sprzeda, to i taniej się kupi.
Wiem, że część osób, które planują powrót do Polski, odłożyło sprzedaż nieruchomości o kilka miesięcy ze względu na sytuację na Ukrainie i w Polsce. Dziś żałują tej decyzji, bo stracili szansę na najwyższe ceny i na łatwą sprzedaż. To oczywiście jest trochę deprymujące, bo gdy przechodzimy na emeryturę, liczy się każdy dolar. Ale na pocieszenie mogę powiedzieć, że przeważnie wszystkie Państwa domy były kupowane bardzo dawno temu i za znacznie niższe ceny i żadna inna inwestycja nie okazała się tak bardzo opłacalna.
Dodatkowo można też powiedzieć anegdotycznie, że ci, co sprzedali w połowie lutego i wymieniali walutę, dostawali około 3 złote za dolara kanadyjskiego. Dziś kurs jest prawie 3.5 za dolara, czyli na wymianie zyskamy o 15%. Co rekompensuje słabszy rynek i niższe ceny.
Chciałbym też zaadresować mały komentarz do tych wszystkich, którzy kupili nieruchomości w najbardziej gorącym okresie i czasami myślą, że zapłacili za dużo.
Ceny nieruchomości rosły w zastraszającym tempie 15% rocznie, co oczywiście niszczy rynek i tylko napędza spekulację. Zdrowy wzrost cenowy jest na poziomie 3-5% i jestem przekonany, że wkrótce wróci do normy. I jeśli nawet dziś statystyki wskazują spadek o 6.4% pomiędzy marcem a kwietniem tego roku, to są to tylko statystyki i nie należy wpadać w panikę. Jak tylko wszyscy nabiorą dystansu do sytuacji w Europie oraz do wzrostu oprocentowań, to ceny się ustabilizują i pójdą w górę!
Dlaczego?
• Koszt budowy nowych domów jest coraz wyższy z powodu wzrostu kosztów robocizny i materiałów budowlanych i nie spodziewam się, że będzie taniej.
• Brakuje terenów budowlanych i koszt ziemi jest coraz wyższy. Jeśli mamy nieruchomość w dobrej lokalizacji, to tylko możemy czekać na przyrost cenowy.
• Kanada jest przez większość świata uważana za bezpieczny i dobrze zorganizowany kraj. Nie mamy wielu klęsk naturalnych, mamy wszystkie surowce potrzebne gospodarce, jesteśmy jednym z większych producentów żywności i energii. Posiadamy ogromne zasoby wody pitnej. Lista naszych zalet jest długa, ale przede wszystkim mamy chyba bardzo bezpieczne położenie geopolityczne.
• To o czym pisałem wcześniej powoduje, że wiele osób chce emigrować do Kanady, budując w ten sposób popyt na nieruchomości.
• Kanada nie ma wielu problemów związanych z polityką wewnętrzną czy z mniejszościami.
• Ceny nieruchomości w porównaniu wieloma innymi krajami są ciągle bardzo atrakcyjne. Owszem mamy chwilowy zakaz zakupu nieruchomości przez zagranicznych inwestorów, ale mają oni swoje sposoby by to robić, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Reasumując – ja osobiście uważam, że jak zawsze nieruchomości się obronią. Jestem w biznesie od 1991 roku i widziałem różne sytuacje – czasami bardziej dramatyczne i długoterminowe spadki niż obecnie. Ale zawsze w końcowym efekcie, jak już wspominałem wcześniej, ceny się „opamietały” i wędrowały w górę!
Jeśli zamierzają Państwo sprzedać lub kupić nieruchomość – zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
