Tydzień temu poruszyłem bardzo ważne dla kupujących po raz pierwszy zagadnienie – czy w obecnym rynku mają oni szansę na zakup własnej nieruchomości? Opisałem problemy, z którymi mogą się zetknąć, podejmując działania zakupowe oraz wypunktowałem przywileje, jakie oferuje im rząd.
Trudno oczywiście jednym zdaniem definitywnie stwierdzić, czy dla konkretnego first time buyer sytuacja jest korzystna lub niekorzystna, ponieważ wszystko zależy od wielu okoliczności.
Zachęcam Państwa do przypomnienia sobie pierwszej części tego tekstu – najprościej znaleźć go na mojej oficjalnej stronie na FB “Domator Team & Maciek Czapliński”.
.jpg)
Tymczasem wracając do pytania, czy kupujący po raz pierwszy mają obecnie szansę na zakup własnych czterech kątów, odpowiem – tak. Natomiast poważnie sugeruje kilka rozwiązań, które są dla Państwa najbardziej opłacalne. Jakie działania warto podjąć?
Starać się raczej kupić dom z rental income, niż condominium. Przy obecnych cenach mieszkań, kupując mieszkanie za $500,000 i przy 5% wpłaty własnej, nasze miesięczne opłaty wyniosą około $2,800. To i tak się opłaca, bo cena za rent będzie zbliżona, a w tym przypadku zaczynamy spłacać naszą hipotekę (około $1.200 miesięcznie) plus możemy liczyć na rynkowy przyrost wartości zakupionego mieszkania. Ale jeśli stać nas na $2,800 miesiecznie – to może warto poszukać nieruchomości, która oprócz zapewnienia nam przestrzeni życiowej, miałaby możliwość wynajmu jej części za (na przykład) $1,200 miesięcznie? Te dodatkowe pieniądze dają miesięczny budżet $4,000, który pozwala nam już na szukanie nieruchomości w cenie nawet do $700,000. Jeśli ten dodatkowy apartament jest zalegalizowany, to można oficjalnie użyć dochodu z niego w kwalifikacji na pożyczkę hipoteczną.
• Tolerancja w wyborze. Szukając czegoś do $700,000 musimy być bardziej tolerancyjni w wyborze. Przy limitowanych zasobach nie odrzucajmy domu do remontu czy w mniej atrakcyjnej dzielnicy. Moim zdaniem w Brampton ciągle można kupić dobry i czysty dom (trzeba poszukać), ale wielu z naszych rodaków nie lubi (często niesłusznie) tego miasta. A przecież na mojej stronie na FB prezentuję czasami do sprzedaży nieruchomości w Brampton – prawdziwe perełki. Ładne i zadbane domy w cenie mieszkań w Mississauga. No i jak się nie ma co się lubi, to czasami trzeba polubić to, na co nas stać.
• Nie czekać z zakupem do momentu, kiedy uzbiera się 20% downpayment. Często miewam klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, oszczędzają cierpliwie na 20% wpłaty własnej. Co uzbierają trochę, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci, co kupili 5 lat temu z 5% downpayment, dziś zyskali przynajmniej 25% na wzroście cen. Ci, którzy zbierają – do dziś stoją w miejscu.
• Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub z przyjaciółmi. Wielu z nas wynajmuje mieszkania i płaci po $2,000 miesięcznie lub więcej. Mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też wynajmują i płacą tyle samo. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są back-splits), to można mieć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Taka forma wspólnej inwestycji. Widuję czasami 5-poziomowe back splits, które mają nawet 3 mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci unit może być wynajęty i pomagać ze spłatami pożyczki. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział własnościowy poszczególnych osób. Czyli jeśli ustalimy u prawnika, że udział we własności wynosi 50/50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50 % kosztów, ale też będzie miał 50% udziału w proficie. Oczywiście te proporcje mogą być płynne i takie, jakie się ustali.
• Pre Approval. To sprawdzenie naszej możliwości finansowej, co jest istotne. Bo kiedy znajdziemy odpowiedni dom, to owszem – możemy złożyć ofertę warunkową na uzyskanie hipoteki, ale zwykle jak nam się podoba dom, to może podobać się też innym – i czasami pojawia się kilka konkurencyjnych ofert. W takiej sytuacji czasami warto zaryzykować ofertę bezwarunkową, ale tylko wtedy, gdy nasz kredyt jest dobry. Warto korzystać z pomocy profesjonalnych mortgage brokers, którzy również wiedzą jak dostać pożyczkę – nawet w trudnych sytuacjach (takich jak słaba zdolność kredytowa, albo brak możliwości prostego potwierdzenia naszych dochodów).
• Praca z agentem. Podkreślałem często, że doświadczony agent to ogromna pomoc dla kupujących. Działa jak konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki akces do nowości. Szukając na własną rękę, mamy wolniejszy dostęp do świeżych listingów (a te znikają z rynku w oka mgnieniu). Ponadto, nie mając rozeznania rynku, często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę, wprowadzeni w błąd brakiem informacji. Znajomość rynku jest ogromną zaletą doświadczonego agenta, który powinien pomóc podjąć właściwą decyzję. Odradzić, doradzić gdzie kupić, co i za ile. Oraz jak kupić, by nie popełnić kosztownego błędu.
• Być gotowym do akcji w każdej chwili. W dzisiejszych czasach, gdy na rynku pojawia się dobry dom (nawet jeden), należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Czasami, kiedy widzę super okazję i dzwonię do klienta, że trzeba to zobaczyć, słyszę, że dziś nie,”ale może po weekendzie”. Wtedy od razu wiem, że będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do utraty okazji.
• Być gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi. Jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia, bo jesteśmy emerytami, albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny „za miastem” są zwykle znacznie niższe. Co prawda też zaczęły wzrastać coraz szybciej, ale wciąż można znaleźć tam coś wyjątkowego.
• Pomoc ze strony rządu dla kupujących po raz pierwszy jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs (możliwość użycia RRSP na zakup) – to za mało.
Ostatnio zapowiadany, ale bardzo niejasno wyjaśniony plan pomocy z pożyczaniem na downpayment również uznaję za niewystarczający. Moim zdaniem rząd powinien na przykład spowodować, by podatek od nieruchomości mógł być tax deductible dla kupujących pierwszy dom przez 5 pierwszych lat. Albo umożliwiać pożyczki do sumy $50,000 – dokładane do hipotek na stworzenie drugiego unitu mieszkalnego we własnym domu. Wiadomo, że drugi unit, wynajęty za $1,200 lub więcej pomoże spłacać pożyczkę. $1,200 dochodu miesięcznie pokrywa prawie $250,000 spłat hipoteki. To ogromna pomoc, która często decyduje o tym, czy będziemy mieli dom, czy też nie.
Jeśli przymierzają się Państwo do zakupu pierwszej nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Chętnie doradzę, zapoznawszy się z Państwa sytuacją, najsensowniejsze rozwiązanie. I oczywiście znajdę dla Państwa odpowiedni dom, dopasowany zarówno do potrzeb, jak i do możliwości finansowych.
Maciek Czapliński
905 278 0007
