Tydzień temu poruszyłem kwestię zerwanej umowy kupna domu. To często dramatyczne sytuacje – i dla kupujących, i dla sprzedających. Co gorsza – rodzą za sobą konsekwencje prawne, a w najlepszym przypadku (ugodowego rozwiązania kontraktu) powodują wiele stresu i spore zamieszanie.
Nim zapoznają się Państwo z tym tekstem, warto wrócić do zeszłotygodniowego – ponieważ opisuje on konsekwencje odstąpienia od umowy zakupu nieruchomości w Kanadzie. Znajdą go Państwo w internecie oraz na mojej stronie na FB “Domator Team & Maciek Czapliński”.
Co zrobić, kiedy kupujący nie ma dostatecznych środków na zamknięcie transakcji?
.jpg)
Jest pewien sposób, by nie stracić w takiej sytuacji i podjąć takie działanie, aby i przysłowiowy wilk był syty, i owca cała.
Mianowicie, kiedy kupującemu brakuje pieniędzy, ale wciąż jest zainteresowany domem, czasami warto wrócić do konceptu VTB (oczywiście jeśli sprzedający jest skłonny do współpracy). Jest to szybkie i bardzo skuteczne rozwiązanie, które pozwoli zamknąć transakcję bez opóźnień i bez niepotrzebnych kosztów.
Dla tych, którzy nie wiedzą co to jest VTB – małe przypomnienie. Vendor Takes Back (VTB) oznacza, że osoba sprzedająca może pożyczyć brakujące pieniądze kupującemu, aby dokończyć transakcję – na ustalony procent oraz okres czasu – i ta pożyczka jest rejestrowana na sprzedanej nieruchomości zwykle jako druga hipoteka (second mortgage).
Proszę się zastanowić nad taką sytuacją: sprzedaliśmy w styczniu dom za $1,200,000, na którym nie mamy już hipoteki. Obecnie bank wycenił ten sam dom na $1,000,000. Na skutek innej wyceny kupującemu brakuje teraz $200,000, by zamknąć transakcję. Kupujący naprawdę chce wywiązać się ze zobowiązań, ale banki i inni inwestorzy nie są zainteresowani, by mu pomóc. Jako sprzedający stoimy przed perspektywą, że transakcja się nie zamknie i że nieruchomość nie sprzeda się w obecnej sytuacji za $1,200,000, a tylko za $1,000,000. Oczywiście możemy nastawić się, że pozwiemy kupującego do sądu, by domagać się zwrotu tej różnicy. Ale wiemy, że w sądach sprawy ciągną się latami, a sędzia może być złym humorze i sprawę oddali.
Ale jeśli w tej sytuacji my (jako sprzedający) zgodzimy się na udzielenie pożyczki dla kupujących (VTB) na te brakujące $200,000 (na przykład na 5% rozłożoną na 5 lat), to nie tylko transakcja dojdzie do skutku, ale jeszcze posiadamy dobrą inwestycję zabezpieczoną nieruchomością, do której mamy w razie niepłacenia dostęp i prawo do Power of Sale. Moim zdaniem takie podejście jest bardziej pragmatyczne i lepsze, niż ciąganie się po sądach!
Ale jak sprawa wygląda z pozycji kupujących? Podpisaliśmy umowę ze sprzedającymi. W dobrej wierze chcemy zamknąć transakcję. Wiemy, że rynek się zmienił i być może dom, który kupiliśmy za $1,200,000 (przykładowo) jest obecnie wart mniej – np. $1,000,000. Co robić? Mamy wiążący kontrakt na zakup i jeśli go nie dotrzymamy, czekają nas spore konsekwencje finansowe. A banki odmawiają nam sfinansowania, bazując na cenie oryginalnego zakupu.
Możemy oczywiście spróbować wycofać się z umowy twierdząc, że nie mamy finansowania… Ale przecież nasz kontrakt nie miał warunku na finansowanie. Czyli łamiemy wiążącą umowę, a za tym idą poważne konsekwencje prawne, które opisałem powyżej.
Czy to sytuacja bez wyjścia? Nie, jest jeszcze kilka rozwiązań. Pierwsze to próba zorganizowania finansowania w innej instytucji finansowej. Każda z nich ma trochę inne zasady zatwierdzania i czasami zatrudnienie doświadczonego mortgage broker ma sens. Ale na to potrzeba czasu i warto w takiej sytuacji poprosić o przedłużenie daty zamknięcia. Jeśli druga strona ma taką możliwość, to raczej się zgodzi, zamiast doprowadzić do utraty kontraktu. Jeśli ten manewr zapracuje – to wszyscy będą szczęśliwi.
Oczywiście może się zdarzyć, że takie rozwiązanie nie zadziała. Jeśli różnica pomiędzy ceną zakupu a wyceną nieruchomości przez bank w nowej sytuacji jest naprawdę niewielka, to możemy spróbować renegocjacji ceny. Czasami się uda, ale najczęściej nie. Sprzedający ma kontrakt na określoną cenę i nie musi iść nam na rękę. Choć czasami idzie, bo woli szybsze zamknięcie, zamiast występowania na drogę sądową.
Jeśli opcja opisana wcześniej nie zadziała, to musimy poszukać prywatnej pożyczki – na różnicę pomiędzy ceną zakupu a ceną, na jaką bank wycenił kupowaną nieruchomość. Jest to oczywiście możliwe, ale nie będzie tanie. Takie pożyczki udzielane są prywatnie i zwykle oprocentowane kształtują się na poziomie 10% w skali roku. Dodatkowo zwykle doliczane jest lender fee – czyli opłata za jej załatwienia na poziomie 2% wartości pożyczki, plus koszt rejestracji pożyczki przez prawnika – około $1,500. Jak widać, nie jest to tanio i najgorsze jest to, że takie pożyczki zwykle są udzielane na rok, a każde odnowienie kosztuje – trzeba ponownie zapłacić broker fee i legal fee.
Oczywiście możemy się poddać i nie zamknąć transakcji. Ale konsekwencje finansowe mogą być tak poważne, że moim zdaniem nie jest to opcja warta rozważenia.
Patrząc na koszty i na wspólny cel twierdzę, że zdaniem najlepszym rozwiązaniem jest jednak koncept VTB, o którym wspomniałem wcześniej. Czyli aby transakcja doszła do skutku, sprzedający pożycza „virtualne” pieniądze kupującemu na określony czas – pod zastaw udziału w sprzedawanej nieruchomości. To rozwiązanie sprawdziłem wiele razy i moim zdaniem zawsze działało doskonale!
Problem, który dziś opisuję, potrafi być zdecydowanie bardziej skomplikowany. Gwałtowna zmiana cen pomiędzy kupnem i sprzedażą i nowe przepisy mają spore konsekwencje i poważne reperkusje finansowe i personalne. Wielu bardzo uczciwych i odpowiedzialnych ludzi wskutek decyzji rządu, który zmienił przepisy i zasady gry w bardzo krótkim czasie, znalazło się w sytuacji, gdy nie są w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań finansowych. Muszą zadłużać się ponad swoje możliwości tylko dlatego, że banki nie respektują swoich wcześniejszych zobowiązań.
Wiele z tych osób miało w bankach zatwierdzone pożyczki na niskie oprocentowanie, których teraz im się odmawia, a nowe warunki i wymagania są dla wielu z nich nie do spełnienia.
Wszystkich Państwa, którzy znaleźli się w opisywanym tu położeniu (kupującego czy sprzedającego nieruchomość) zapraszam do kontaktu. Z reguły znajduję dla swoich Klientów sensowne wyjście z każdej trudnej sytuacji.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński 905 278 0007
