Wielu naszych rodaków rozważa albo powrót do Polski, albo tak zwany downsizing – czyli zamianę domu większego na mniejszy i oczywiście tańszy. Jak podwyżka oprocentowań wpłyneła na te plany? Czy trudniej będzie przeprowadzić downsizing? Czy taka operacja wciąż się opłaca?
Oczywiście każda sytuacja powinna być rozpatrywana indywidualnie. Trochę inaczej wygląda to z perspektywy tych, którzy planują powrót do Polski, a inaczej przedstawia się sprawa dla tych osób, które planują zamianę domu na mniejszy.
Zacznijmy od powrotów do Polski, czyli reemigracji. Jak dotychczas pomogłem bardzo wielu osobom, które zaplanowały ten ruch i rzeczywiście o tych, którzy podjęli taką decyzję na przełomie roku można powiedzieć, że wygrali los na loterii. Wtedy nieruchomości osiągały najwyższe ceny i był to okres, kiedy domy sprzedawały się w stanie nawet niezadowalającym – często bez przygotowań czy specjalnych inwestycji. Pamiętam, że namówiłem kilka rodzin, by sprzedały domy w styczniu zamiast w maju i teraz są mi ogromnie wdzięczne. Osiągnęły prawie 15% więcej profitu ponadto to, co dzieje się obecnie.
.jpg)
Ci, którzy nadal planują powrót do Polski, też nie powinni wpadać w depresję. To, co się działo na przełomie roku, było ewenementem i nie sądzę, by jeszcze kiedyś taki zwariowany rynek powrócił. Natomiast większość osób, które planują reemigrację, jest w Kanadzie od bardzo wielu lat. Często ponad 30, i ma domy kupione bardzo dawno. Ceny, za jakie były kupowane, stanowią często tylko 15- 25% tego, ile są warte obecnie (nawet po uspokojeniu rynku). Czyli tak naprawdę nie ma na co narzekać, ponieważ zwrot na inwestycji jest doskonały.
Domy, kupowane 20 lat temu za $250,000 (przykładowo) są dziś warte pewnie od miliona do półtora miliona dolarów (w zależności od lokalizacji). Czy wiecie Państwo, ile warta byłaby dziś kwota $250,000 jeśli ulokowalibyśmy ją w banku 20 lat temu (oczywiście przy założeniu, że ktoś z nas miał taką kasę)?
To bardzo ciekawa kalkulacja. Otóż $250,000 włożone do banku w 2002 roku, przy założeniu średniego oprocentowania na poziomie 2,5% (jakie można było dostać na saving account) i zakładając zerową inflację, dałyby nam zysk z procentów $159,654, a łączny profit $409,654.
Ale… inflacja zjada profit i powoduje, że siła nabywcza pieniądza trzymanego w banku spada z roku na rok. Gdybyśmy założyli tylko 1,5% średnią inflację na przestrzeni 20 lat (co jest oczywiście bardzo zaniżone), to nasz zainwestowany początkowy kapitał w wysokości $250,000 spadłby do rzeczywistej wartości wynoszącej $189,617.
Inflacja również ma wpływ na zarobione procenty i efektywnie, zamiast $159,654 ze wcześniejszego przykładu, rzeczywista wartość osiągnęłaby poziom $118,538. Czyli krótko mówiąc, rzeczywista wartość zainwestowanych $250,000 po 20 latach i uwzględniając inflację, wyniosłaby tylko $304,156. Czy to nie jest przerażające? Czy przykład ten nie pokazuje, że lokaty bankowe nie mają ekonomicznego sensu?
Po co o tym wszystkim piszę? By uświadomić tym wszystkim, którzy wracają do Polski i są rozżaleni na siebie, że stracili, nie sprzedając domów w lepszym czasie, że i tak są w doskonałej sytuacji finansowej w stosunku do tych, którzy nigdy domu nie kupili. Albo do ich rówieśników w Polse, którzy dziś często mogą liczyć tylko na „gołą” emeryturę.
I jeszcze jedno pocieszenie. Kiedy kupowaliśmy domy 20 lat temu, częst wpłaciliśmy tylko 5% downpayment, pożyczając całą pozostałą sumę z banku. Czy to nie jest powód do zadowolenia? Zainwestowaliśmy $12,500, a po latach osiągnęliśmy profit nawet do półtora miliona!
Ponadto słaby kurs złotego powoduje, że nasze kanadyjskie dolary będą mogły pomóc Państwu w dostatnim i godnym życiu w Polsce.
Ale wróćmy do tych, którzy obecnie planują downsizing.
Zacznę od tego, że w większości przypadków domy, w których mieszkamy, są już całkowicie lub prawie całkowicie spłacone. Czyli po sprzedaży powinniśmy mieć equity, pozwalające na zakup za gotówkę (jeśli kupujemy dom tańszy) i nawet powinno nam pozostać trochę „na cukierki”. Oznacza to, że niskie czy wysokie oprocentowanie pożyczek hipotecznych nie powinno nas bezpośrednio dotyczyć (bo nie musimy już spłacać hipoteki).
Owszem, wyższy procent będzie miał wpływ na aktywność rynku i będzie raczej stymulował spadek cen, niż ich wzrost. Ale według starej reguły „sprzedajesz taniej to i kupujesz taniej”, w końcowym efekcie to, co nam zostanie w kieszeni, może być prawie identyczne.
Proszę pamiętać, że w szalonym okresie sprzedawaliśmy za szalone pieniądze, ale też za szalone pieniądze musieliśmy kupować!
W wielu przypadkach planując downsizing, planujemy przenieść się poza GTA. Popularne kierunki to Niagara, Berrie czy Peterborough. Tam ceny bardzo drastycznie wzrosły, ale według wielu ekspertów też bardziej gwałtownie spadną, bo GTA ma inną inercje biznesową i tutaj ceny będą bardziej stabilne. Czyli nawet sprzedając w bardziej unormowanym rynku, mamy szansę na zyskanie większej różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu, niż jeśli sprzedajemy w GTA, a kupujemy poza GTA.
Jest też kilka innych istotnych czynników, o których warto wspomnieć:
• Obecnie bardzo rzadko istnieje potrzeba przebijania ceny. W niestabilnym okresie, gdy widzieliśmy cenę $699,000, to zwykle kończyło się na $900,000. Dziś, jeśli już nastąpi „przebitka” od ceny wywoławczej, to raczej mała, a często jak nie ma konkurencji, to można nawet uzyskać niższą cenę.
• Ponieważ teraz jest spory wybór domów do kupna, to osobiście sugerowałbym najpierw dokonać sprzedaży, wynegocjować 3, 4-miesięczny czas na zamknięcie (oczywiście depozyt powinien być spory) i wówczas dopiero szukać domu do kupna. Taki manewr ma sporo zalet.
Po pierwsze będziemy dokładnie wiedzieli, jakim dokładnie budżetem dysponujemy, bo wiemy za ile sprzedaliśmy nasz dom. Również unikamy stresu i rozterki „co, jak nie sprzedamy na czas?”. Ponadto, kiedy mamy pieniądze w garści, nasze negocjacje przy zakupie mogą być bardziej odważne, bo nie boimy się o sprzedaż. Dzięki temu mamy szansę na lepszą cenę!
• Następny plus – kiedy nie mamy konkurencji, możemy składać oferty z warunkami. W szalonym okresie było to nie do pomyślenia! Dziś sprzedający nie ma wyboru i zwykle bez sprzeciwów zgadza się na oferty warunkowe. Może nie będzie nam potrzebny warunek na finansowanie, ale warunek na inspekcję może mieć spory sens. Czasami kupując za miastem, chcemy mieć warunki na sprawdzenie wydajności studni, szamba (septic tank), przydatności wody do picia, itp.
• Jest dużo łatwiej kupić coś, co nam się podoba. W agresywnym rynku wszystko znikało na pniu, i wiele osób w akcie desperacji „brało wszystko jak leci”. Nawet takie okolice jak Jane/Finch, sprzedawały się względnie dobrze. Pamiętajmy o haśle “Location, location, location”. Teraz takie słabe lokalizację najwięcej stracą na wartości i najtrudniej będzie je sprzedać.
• Ogólnie można stwierdzić, że w okresie boomu ceny niektórych okolic poza GTA szły procentowo w górę nawet szybciej, niż Toronto i okolice. Dziś trend jest odwrotny. Również szybciej „oddają” pozyskana cenę. Oznacza to, to, że jeśli ktoś szuka domu do zakupu, a nie jest związany czy zmuszony do mieszkania na terenie GTA, to naprawdę dobre okazje są w mniejszych ośrodkach. Jako przykład niedawno pokazywałem domy w Hamilton i okolicach. Bez trudu znalazłem 10 domów do pokazania poniżej $700,000, które były dostępne i sprzedający byli skłonni negocjować cenę.
• Nadal dużym zainteresowaniem cieszą się domy przygotowane do sprzedaży. Często jak pokazuję domy, w których zrobiono szybką renowację (flip), to kupujący szybko się w nich „zakochują”. Ale moim zdaniem wiele z tych renowacji jest robiona pod efekt i w tani sposób. Uważam że ci, którzy nie boją się renowacji i są otwarci na kupno domu w stanie „oryginalnym”, często dokonują lepszego wyboru. Takie domy można wyremontować po swojemu i zwykle jest to znacznie lepsza droga. Między innymi, jeśli planujemy wynajmować część domu innym albo potrzebujemy dom przystosować do potrzeb osób o ograniczonej mobilności – czasami jest łatwiej zacząć od początku.
• Ale również rozumiem, że robiąc downsizing, nie zawsze chcemy remontów. Dlatego właśnie warto poszukać nieruchomości poza dużymi miastami, bo zwykle w mniejszych miejscowościach jest większy wybór nowszych domów, szczególnie parterowych.
Jeśli planują Państwo downsizig lub powrót na stałe do Polski – zapraszam do kontaktu. Od wielu lat specjalizuję się w zamianie domów na mniejsze i pomogłem już setkom Klientów dobrze sprzedać dom i znaleźć wspaniałą, znacznie tańszą nieruchomość na emeryturę. Jestem także do dyspozycji tych Państwa, którzy szukają dla siebie domu w starej Ojczyźnie. Na bieżąco śledzę oferty sprzedażowe (deweloperskie i z rynku wtórnego) w Polsce i chętnie znajdę dla Państwa wymarzony dom w odpowiedniej lokalizacji i za rozsądną cenę.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
