Okres wakacyjny, od kiedy sięgam pamięcią (biznesową) jest zawsze czasem, kiedy rynek nieruchomości spowalnia. Oczywiście, że real estate market nie jest pępkiem świata – wszystkie biznesy (może oprócz biur podróży) odczuwają latem spowolnienie. I jest to łatwe do wytłumaczenia.
W naszym klimacie lato jest bardzo krótkie i każdy próbuje wykorzystać ten czas na wspólny odpoczynek rodzinny. Ale to właśnie ta grupa wiekowa (rodzice z dziećmi w wieku szkolnym) jest najbardziej aktywną grupą klientów przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości.
Mijające lato różni się od wielu, jakie ja pamiętam. Przede wszystkim było to pierwsze (i w dodatku bardzo ładne) lato, w którym Covid-19 nie był tematem numer jeden. Przełożyło się to też na większe zainteresowanie podróżami po Ontario, a nawet po Polsce i Europie.
.jpg)
Na aktywność rynku miały również ogromny wpływ wydarzenia związane z wybuchem wojny na Ukrainie, jak również próby zahamowania inflacji i galopujących cen nieruchomości przez rząd – poprzez spowodowanie gwałtownych podwyżek oprocentowań.
Te cztery znaczące przyczyny (wojna, pandemia, zmiana oprocentowań i lato) spowodowały, że wiele osób, planujących zakup nieruchomości, wstrzymało się z decyzją zakupu. Postanowili obserwować rynek – i jest to zupełnie normalna postawa – asekuracyjna i wyczekująca.
Tym samym brak kupujących spowodował gwałtowny zastój – i w efekcie spadek cen nieruchomości.
Zupełnie normalną sytuacją jest też fakt, że życie nie stoi w miejscu, ludzie adaptują się do nowych sytuacji i przyzwyczajają do złych wiadomości. Ich emocje krzepną. Pamiętamy przecież, że słysząc “Covid-19” na początku pandemii wielu z nas wpadało w panikę. Dziś mało kto przejmuje się faktem, że sąsiad ma koronawirusa (zwłaszcza, jeśli trzeciego z kolei).
Gdy wybuchła wojna na Ukrainie, to byliśmy wszyscy dosłownie przyklejeni do wiadomości (fanpage na FB Radia 7 Toronto miał pod koniec lutego 20,000 wyświetleń postów dziennie!). Jedni szukali tych dobrych newsów, inni czekali na najgorsze.
Dziś wojna na Ukrainie wzbudza mniejsze zainteresowanie, ponieważ stała się stałym elementem naszej codzienności (choć nadal oczywiście istnieje obawa, że może zamienić się w konflikt światowy). Zachodni świat pomógł też uchodźcom – i ludzie poczuli się uspokojeni.
Ja osobiście zaczynam zauważać, że wielu potencjalnych kupujących zaczyna psychicznie akceptować fakt wyższych oprocentowań hipotek. Tym bardziej, że wiele cen wróciło do pułapu sprzed roku (czyli 15-20% taniej niż w styczniu br.), dzięki czemu pożyczamy na wyższy procent, ale znacznie mniej pieniędzy. To oczywiście sprawia, że nawet przy wyższych oprocentowaniach, po 5 latach spłaty pożyczki (od niższej ceny) – jesteśmy tak naprawdę sporo “do przodu”.
A lato pomału się kończy! I jak “opadnie kurz” wysyłania dzieci do szkoły to, moim zdaniem (jak nie będzie oczywiście kolejnej, światowej “katastrofy”) – to typowy, jesienny rynek (zwykle bardzo aktywny) powinien wrócić do normy.
Jak wielokrotnie wspominałem w poprzednich artykułach, życie nie stoi w miejscu. Jego cechą jest dynamika. Posiadanie mieszkania czy domu na własność zawsze jest wartością, która była, jest i będzie bardzo ceniona przez Kanadyjczyków – bo praktycznie nie ma lepszej alternatywy na bezpieczeństwo finansowe.
Owszem, zawsze pozostaje kwestia wynajmu, ale przy obecnych, wysokich cenach za rent, nie jest to korzystne rozwiązanie. Wynajem to jedynie “temporary solution to the permanent problem” co w luźnym przekładzie oznacza “wyrzucanie pieniędzy w błoto nie ma sensu”.
Ten cały wywód zmierza do tego, by uświadomić Państwu, że wcześniej czy później, niezależnie od oprocentowań kredytów w Kanadzie, od wojny, pogody czy pandemii, nastąpi sytuacja, że kupujący “ruszą do boju” – i ceny zaczną się powoli normalizować.
Nieruchomości były, są i będą jednym z najbardziej stabilnych i pewnych inwestycji (lokat kapitału) i są czymś, co można realnie dotknąć i wykorzystać. Gwarantują życiowe, rodzinne, biznesowe i finansowe bezpieczeństwo. W naszym klimacie jest to przecież najważniejsza z podstawowych, życiowych potrzeb!
Moim zdaniem rynek real estate “oddał” to, co zyskał przez ostatni rok i raczej nie spodziewam się, by czekały nas znaczące, dalsze spadki cenowe. Okres największego szaleństwa minął.
Dla kupujących (czekających na dalszy spadek cen) jest to moim zdaniem moment, kiedy powinni zacząć uważnie obserwować rynek i być gotowymi do akcji, nim inni kupujący dojdą do podobnego wniosku – i zacznie się ponowne podbijanie cen.
Dlatego warto:
• Zadbać o pre approval na pożyczkę hipoteczną. Banki podniosły poprzeczkę na kwalifikację na hipoteki, ale wielu “rezolutnych” brokerów wie, jak z tymi wymaganiami postępować i warto skorzystać z ich pomocy.
• Dziś kupno pierwszego domu na własną rękę (czyli bazując na własnym downpayment) i własnych dochodach zaczyna być bardzo trudne, zwłaszcza dla młodych ludzi. Sam proces zakwalifikowania to typowa biurokracja, ale czasami trudna do przejścia. Dlatego warto odbyć poważną rozmowę z rodzicami. Jeśli chcą pomóc dzieciom, to właśnie ten moment jest najważniejszy. Pomoc z wpłatą downpayment czy w aplikacji na pożyczkę umożliwią młodym najtrudniejszy start, a rodzicom dadzą satysfakcję i poczucie spełnienia (a często także święty spokój w domu).
• Warto szukać domów z rental potential. Nawet $1,500 dochodu miesięcznie może pozwolić na spłaty dodatkowych $300,000 pożyczki hipotecznej.
Wielu z nas słyszało o nieuczciwych lokatorach, którzy nie płacą na czas. Tak się zdarza, dlatego sugeruję wynajmującym stworzenie apartamentu w systemie AirBnB. To trochę więcej pracy, ale znacznie większy dochód – i gwarantujący właścicielom bezpieczeństwo. Nikt się u Państwa nie “zasiedzi” bez opłat za wynajem.
• Współpraca z doświadczonym agentem, który będzie w stanie nie tylko pomóc w otrzymaniu pożyczki hipotecznej, ale również podejmie się wyszukania prawdziwej okazji z potencjałem oraz będzie czuwał nad całym procesem zakupu.
• Bądźmy “open minded”. Nie zawsze jesteśmy w stanie kupić dom marzeń za pierwszym razem. Często musimy iść na mniejszy lub większy kompromis. Warto być bardziej elastycznym w decyzjach: może lepszy dom, ale dalej od preferowanej okolicy? Albo wymarzona lokalizacja, ale mniej atrakcyjny dom? To wszystko zależy od indywidualnej sytuacji i często wymaga bardzo dogłębnej analizy i dyskusji z Państwa agentem.
• W chwili obecnej jest szansa na negocjacje ceny oraz wyboru nieruchomości. Z tym, że z moich obserwacji wynika, że w ostatnich 2-3 tygodniach dobre domy coraz szybciej znikają z rynku.
Sprzedający w ostatnich miesiącach byli w mniej uprzywilejowanej sytuacji. O ile na przełomie roku to oni dyktowali warunki, wybierali w ofertach i dyktowali ceny, to teraz jest zupełnie inaczej.
By dom się sprzedał, należy:
• Być przygotowanym na negocjacje ceny. Rzadko obecnie zdarzają się “bitwy” o dom. Często jest odwrotnie. Brak ofert powoduje frustrację sprzedających i konieczność dostosowania ceny do obecnych warunków.
• Ceny się zmieniły i powszechnie statystyki mówią o 10-20% spadku cen od stycznia 2022. Wielu sprzedających ma ciągle te ceny w pamięci, wystawiając nieruchomości na sprzedaż. Takie podejście i żądanie ceny powyżej obecnego rynku powoduje, że domy się nie sprzedają – czego dowody można znaleźć na każdym kroku.
• Kiedy mieliśmy “seller`s market”, wszystko sprzedawało się niezależnie od stanu (estetycznego czy technicznego). Teraz jest inaczej i dom należy przygotować do sprzedaży. Drobne naprawy czy staging powodują, że dom czysty, odmalowany i właściwie wyceniony, sprzeda się szybko – nawet jeśli rynek jest wolniejszy.
• VTB – (Vendor Take Back) to ciekawy koncept, w którym sprzedający udziela kupującym częściowej pożyczki po to, by mogli oni zakwalifikować się na pierwszy mortgage w banku. To często może być kluczem do sprzedaży lub nie.
• Współpraca z doświadczonym agentem. Dziś jest to bardzo ważny element całego procesu – ponieważ zmiany na rynku są tak dynamiczne, że tylko solidny profesjonalista jest w stanie zagwarantować klientowi korzystną transakcję.
Wszystkich Państwa, planujących sprzedaż lub kupno nieruchomości, zapraszamy do współpracy. Pomożemy w:
• organizacji sprzątania domu i biznesu (wraz z myciem okien), w przygotowaniu ogrodu
• organizacji staging i bridge financing
• wykonaniu profesjonalnych zdjęć nieruchomości
• przygotowaniu kolorowych broszur
• dajemy szansę wygrania Mercedesa klasy A
Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
