Na pewno zauważyli Państwo, że temat “downsizing” często pojawia się w moich tekstach o rynku nieruchomości w Ontario. Nie jest to przypadkowe, ponieważ jako agent real estate i obywatel Kanady dostrzegam w tej operacji same plusy. Chcę przekonać Państwa do downsizing, ponieważ to doskonałe rozwiązanie – zarówno w rodzinnych sytuacjach kryzysowych, jak i na emeryturze.
W dosłownym tłumaczeniu “downsizing” oznacza „zmniejszenie rozmiarów” – ale w praktyce polega na zmianie filozofii i stylu życia oraz skorzystaniu z tych zasobów finansowych, które zgromadziliśmy podczas wielu lat pracy. Najczęściej właśnie dzięki inwestycjom w real estate.
Zwykle tak się składa, że kiedy byliśmy „młodzi i piekni” i zakładaliśmy rodziny, potrzebny był nam solidny dach nad głową. Było to często nawet 50 lat temu, choć chyba największa fala emigracji to lata 80-te i 90-te.
.jpg)
Polacy to na ogół naród oszczędny i wielu z nas szybko uświadomiło sobie, że lepiej jest posiadać własny dom czy mieszkanie, niż płacić latami za wynajem.
W tamtych czasach większość z nas kupowało domy, mieszkania czy townhouse z 5% wpłatą własną (bo mało kogo było stać na więcej). Przy średnich wówczas zarobkach, zebranie wymaganych 5% nie było łatwe, ale ceny nieruchomości również były niższe. Przeciętnie za dom tańszy niż $300,000 wymagany był minimalny downpayment, który wynosił tylko $15,000 (co za cudowne czasy!). W praktyce, wraz z kosztami zamknięcia, opłatami za prawnika i kosztem ubezpieczenia hipoteki wystarczyło zebrać mniej niż $25,000 ,by stać się właścicielem domu (oczywiście na spółkę z bankiem).
Ci, którzy wtedy zacisnęli pasa, dziś mają domy już dawno spłacone, które stanowią obecnie znacznie wyższą wartość. Ci, którzy zwlekali z decyzjami – do dziś rentują, i w okresie tych 30 (mniej lub więcej lat) wyrzucili w błoto setki tysięcy dolarów, nie mając nic w zamian na emeryturę. Nie ma chyba wątpliwości, kto wtedy podjął właściwą decyzję.
Życie składa się z cykli. Kiedy jesteśmy młodzi, zakładamy rodziny, wychowujemy dzieci, pracujemy zawodowo, dorabiamy się. Kiedy nasze dzieci zaczynają zakładać własne rodziny, zwykle zmienia się dynamika rodzinna. Obszerne domy, które były nam potrzebne, by pomieścić uczące się potomstwo czy zapraszać naszych i ich przyjaciół, stają się powoli zbyt duże na nasze potrzeby. Jednocześnie wraz z wiekiem nasza aktywność zawodowa staje się niższa, a często, z chwilą przejścia na emeryturę, wygasa.
Jeśli na emeryturze nie prowadzimy żadnej działalności zarobkowej, nasze dochody kurczą się gwałtownie, bo kanadyjska emerytura jest bardzo niska (no chyba, że ktoś był nauczycielem, policjantem, strażakiem czy politykiem).
Ale większość z nas, jeśli nie zainwestowało w RRSP, jakieś Mutual Funds czy prywatne inwestycje przynoszące dochód (druga czy trzecia nieruchomość), ma przed sobą bardzo trudny okres, by przestawić się na minimalne dochody. A te gwałtownie (i wręcz drastycznie) zmieniają nasz sposób życia.
Same niezbędne opłaty rosną do takiej kwoty, że nawet dwie typowe emerytury (około $2,200 łącznie) nie wystarczają na normalne życie.
Co zatem zrobić, by tę sytuację pozytywnie zmienić? Niestety, większość ludzi nie robi nic. Nadal mieszkają w zbyt wielkich domach, nie przystosowanych do potrzeb ludzi w tym pięknym, „złotym wieku”.
Wiele osób (szczególnie starszych) nawet nie myśli o alternatywie, polegającej na sprzedaży posiadanej nieruchomości i pełniejszym korzystaniu z uroków życia na emeryturze. Często myślimy, że koniec aktywności zawodowej to tak naprawdę koniec szczęśliwego życia. Co za nieporozumienie!
Przecież okres emerytalny może być najpiękniejszym okresem naszego życia, czego dowodzi ekspansywna struktura rynku senioralnego w Europie Zachodniej. W Niemczech, w Wielkiej Brytani czy w krajach skandynawskich
to właśnie emeryci są “królami życia”. To im rynek proponuje dużo tańsze wakacje pod palmami, opcję tanich domów, mieszkań i opieki medycznej, czy atrakcyjną aktywność towarzyską i kulturalną. Tam seniorzy rządzą – i są szczęśliwą, wymagającą i docenianą przez rynek grupą społeczną.
U nas sama myśl o zmianie miejsca zamieszkania, zmianie lekarza, dentysty czy sklepu napawa strachem. Ja to oczywiście doskonale rozumiem, bo zmiany nie są łatwe, oraz wymagają wysiłku. Szukanie nowego miejsca do życia, pakowanie, przeprowadzka, czasami trudne wybory – to są oczywiście bardzo stresujące sytuacje. Z drugiej strony, kiedy pozostajemy w zbyt dużym dla nas domu, który jest już dawno spłacony, ale jego utrzymanie pożera naszą emeryturę – stajemy przed naprawdę sporym problemem (a raczej decyzją).
Można oczywiście, zaciskając pasa, utrzymać dom z 3 czy 4 sypialniami. Czasami z jednej skorzystają dzieci, z drugiej sporadycznie goście – ale musimy ogrzać, ochłodzić i utrzymać przez cały rok w dobrym stanie technicznym te i pozostałe pomieszczenia. Pytaniem pozostaje – dla kogo?
Znam wielu seniorów, którzy próbują ze skromnej emerytury utrzymać dom, w którym same podatki przekraczają kwotę $10,000 rocznie – nie mówiąc o kosztach ogrzewania, ubezpieczenia, napraw, itd. To trochę tak, jakbyśmy utrzymywali hotel-widmo. Czasami pojawi się w nim jakiś gość, ale roczny koszt utrzymania tych pomieszczeń w dobrym stanie (plus podatki) wyniesie nas tyle, że taniej byłoby zafundować gościom pokój w ekskluzywnym hotelu w mieście!
Nie mówiąc już o tym, że domy, które kupowaliśmy 30-40 lat temu jako młodzi ludzie, są zupełnie nieprzystosowane do potrzeb ludzi starszych. Głównie chodzi o schody, ale również o łazienki, kuchnie czy często pralnie. Bardzo wielu Polaków ciągle mieszka w okolicy High Park – i właśnie te domy (często ponad 100-letnie), są dobrym przykładem mojej argumentacji. Te nieruchomości są nierzadko warte obecnie około 2-3 milionów, ale jednocześnie ich standard (jeśli nie były solidnie remontowane i dobrze utrzymywane), pozostawia wiele do życzenia.
Czy nie warto skorzystać z tego, że miejsca takie jak High Park doskonale utrzymały ceny – nawet pomimo wolniejszego rynku – i zamienić dom drogi i często zbyt duży na nasze potrzeby na dom na tańszy i bardziej przystosowany dla potrzeb ludzi starszych (lub nawet dla naszych kaprysów)?
W downsizing specjalizuję się od lat, ponieważ doceniam jego pozytywne skutki i nie dostrzegam żadnych negatywów takiej zamiany. Wiem, że setki, a nawet tysiące emeryckich rodzin, które z pomocą Domator Team zamieniły duże domy na mniejsze (lepsze i tańsze), widzą w tej decyzji same pozytywy – po dziś dzień.
A emocjonalny problem zmiany miejsca zamieszkania? A nasze pragmatyczne przyzwyczajenia do miejsc, lekarzy czy sklepów? Z doświadczenia zawodowego wiem, że bardzo wielu Polaków przeprowadziło się już do mniejszych miejscowości – takich jak St. Catherines, Niagara, Guelph czy Barrie. Zareagował także tamtejszy rynek. Otworzyły się polskie sklepy, polscy lekarze i dentyści rozpoczęli tam swojej praktyki. Polonia w tych rejonach integruje się, tworząc nowe, towarzysko – kulturalne środowiska polonijne. Naprawdę trudno w tych miasteczkach czuć się wyalienowanym i samotnym, ponieważ to właśnie tam tworzy się nowa struktura społeczna – szczęśliwych emerytów.
Faktycznie kluczem do prawidłowego wykorzystania opcji downsizing jest czas. Wiele osób odkłada decyzję o zmianie domu (i tym samym stylu życia) zbyt długo. Im jesteśmy starsi, tym trudniej (nawet z uwagi na sprawność fizyczną) dokonać tak decydującej zmiany. Im dłużej czekamy, tym bardziej zwiększa się prawdopodobieństwo, że jeden z małżonków zachoruje, a czasami umrze. Wówczas proces sprzedaży, kupna, przeprowadzki i adaptacji do nowego miejsca staje się bardzo trudny.
Najlepszy czas na downsizing (przypominam – downsizing to nie tylko zamiana domu na mniejszy, ale przede wszystkim zmiana stylu życia, zwykle na spokojniejszy) to moment, kiedy zbliżamy się do emerytury i jesteśmy jeszcze w pełni sił witalnych i zawodowych. Jeszcze na początku XX wieku ludzie po 40 traktowani byli jak staruszkowie. Szczęśliwcy dożywali 60-tki, a starsi byli odsuwani na społeczny margines życia. Dziś to wydaje się kuriozalne, bo obecni 65, 70, a nawet 75-latkowie to nadal “młodzież”, chętna korzystać ze wszystkich uroków życia.
Natomiast banki w Kanadzie wciąż traktują emerytów jako niesolidnych (z założenia) klientów. Oczywiście chętnie obsłużą osobę w wieku przedemerytalnym. Niewiele jest w tym logiki, ale tak właśnie działa nasz system bankowy.
W downsizing najważniejsze jest praktyczne podejście do samego procesu. Chodzi o to, by na emeryturze (lub także przed nią) skorzystać z życia, ile się da! Po kilkudziesięciu latach pracy i spłacania pożyczek należy się nam czas (oby jak najdłuższy) radości, dostatku i wytchnienia. Nowe miejsca, nowi sąsiedzi czy środowisko są oczywiście wyzwaniem, ale dla osób otwartych na ludzi i na życie będą jedynie kolejnym i przyjemnym etapem zmian w życiu, które z założenia charakteryzuje się pokoleniową dynamiką.
Jeśli sprzedamy dom w Mississauga, w Brampton czy Toronto za $1,2-1,5 miliona, to mogę dla Państwa spokojnie znaleźć mniejszy dom (najlepiej bungalow) w cenie do $800,000 – w jednej z licznych miejscowości poza GTA. Mam na myśli elegancką nieruchomość, a nie ruderę wymagającą totalnego remontu. Moje długoletnie doświadczenie na ontaryjskim rynku nieruchomości pozwala mi na szybkie i skuteczne wyniki takich poszukiwań.
Jedną z zalet downsizing są pozostałe po zamianie pieniądze. Czasami jest to bardzo duża kwota (nawet milionowa). Uzyskane pieniądze można częściowo przeznaczyć na pomoc dzieciom czy wycieczki po świecie, ale osobiście sugerowałbym również zakup unitu pod wynajem – jako naszą inwestycję na przyszłość. Taki kupiony za gotówkę apartament, po wszystkich odliczeniach (maintenance i property tax), powinien dawać nam na czysto minimum $1,000 do $1,200 miesięcznie z wynajmu. To kolejna i wymierna korzyść z downsizing.
Również kupując mniejszy i tańszy dom w mniejszej miejscowości możemy być pewni, że podatki od nieruchomości będą o połowę niższe niż te, gdy mieszkaliśmy w GTA (to kolejne $5,000 – $6,000 oszczędności rocznie).
Obniży się także koszt ubezpieczenia.
Warto również wziąć pod uwagę, że w domu typu bungalow jest bardzo łatwo stworzyć apartament pod wynajem – albo AirBnB. Takie posunięcie (zamiana domu z jego częścią pod wynajem) może z łatwością dać nam dodatkowe $3,000 miesięcznie w naszym emeryckim budżecie. Oszczędności wynikające z downsizing mogą przynieść, bez żadnych nakładów finansowych, stałą i solidną kwotę rocznie. To pieniądze które, jeśli odpowiednio zadziałamy, będą się po prostu pojawiać co miesiąc w Państwa portfelu. Legalne i łatwo dostępne, za które mogą Państwo, jak emeryci z Europy Zachodniej, spędzić kilka tygodni w roku pod palmami, zwiedzać świat czy odwiedzać rodzinę w Polsce.
Są osoby, które planują powrót do Polski. One do downsizing podchodzą w inny sposób. Nie są zainteresowane kupnem mniejszego domu w Kanadzie, a wszystkie zarobione pieniądze chcą przerzucić do starego kraju.
I tu mam dla tych Państwa, którzy planują reemigrację, jedną sugestię (oczywiście w zależności od indywidualnej sytuacji finansowej po sprzedaży nieruchomości). Jeśli pozostanie Państwu relatywnie mała suma, to nie warto myśleć o rozwiązaniu, które sugeruję powyżej. Ale jeśli po spieniężeniu majątku w Kanadzie mamy naprawdę ładny kapitał, to być może warto jest kupić gotowe mieszkanie i je wynająć, albo zainwestować w condo z planów, licząc na przyrost wartości w przyszłości?
Oczywiście ci, którzy wracają do Polski, mają nadzieję na sukces albo spokojne, życie, ale… znam też wiele osób, które doświadczyły reemigracji – i wróciły do Kanady. Życie może się różnie potoczyć. Warto zostawić za sobą otwartą furtkę.
Moim zdaniem taki apartament, który jest spłacony i przynosi stały dochód, nie tylko pomoże Państwu w prowadzeniu wygodnego życia w Polsce, ale również jest dobrym zabezpieczeniem na wypadek chęci powrotu do Kanady.
Z mojego tekstu może wynikać, że downsizing to temat dotyczący tylko emerytów. W dużej części tak, ale z mojej praktyki wynika, że na zamianę domu decydują się też rodziny młodsze, z rozmaitych, głównie finansowych powodów. Jestem otwarty na pomoc w każdej takiej Państwa decyzji.
Ponieważ w downsizing specjalizuję się już od wielu lat, chętnie pomogę Państwu w realizacji takiej decyzji – sprzedaży obecnego domu, znalezieniu nowego i załatwieniu wszelkich spraw związanych z zamianą większego domu na mniejszy (tańszy i piękniejszy). Zapraszam do kontaktu 🙂
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 007
