Rynek real estate ulega ciągłym zmianom. I często jest tak, że to, co było opłacalne jeszcze jakiś czas temu, dziś stoi pod poważnym znakiem zapytania.
Jeszcze kilka lat temu kupno mieszkań z planów było łatwym i pewnym posunięciem. Wystarczyło zapłacić mały zadatek – około $5,000 na początek, a następnie różnicę do 15% ceny zakupu, która była rozłożona czasami na rok, a czasami na dłużej. Wtedy byliśmy „właścicielami” takiego mieszkania tylko na papierze, a faktyczną własność przejmowaliśmy w użytkowanie po 2, 3 lub 4 latach.
Ponieważ ceny najbardziej chodliwych (wśród inwestorów) mieszkań 1-sypialniowych kształtowały się na poziomie $350,000-$400,000, łatwo było „wyskrobać” owe mniej więcej $50,000-$60,000 depozytu, by zabezpieczyć sobie mieszkanie z planów.
.jpg)
Byli też tacy, którzy wpłacili zadatki na 2, 3, a często i więcej mieszkań. W tym bardzo przewidywalnym rynku, jaki miał miejsce wówczas, w chwili ich odbioru mieszkania przyrastały na wartości od 15% do 25% (a czasem więcej), co dawało znakomity zwrot na zainwestowanej gotówce – bo przecież inwestycja wynosiła tylko 15% ceny. Reszta to była wirtualna pożyczka (leverage), za którą nawet nie potrzebowaliśmy płacić oprocentowania.
Oczywiście dla kupujących w ten sposób inwestorów była to znakomita i bardzo pewna inwestycja. I kiedy inflacja w Kanadzie była pod jako takim nadzorem, to wszystko się udawało, ale…
W ostatnich czasach ten schemat się zmienił. Wielu deweloperów nagle zorientowało się, że od chwili sprzedaży mieszkania z planów do chwili przepisania go na użytkownika mijają 2-4 lata, w trakcie których ceny budowy (materiałów, robocizny, pozwolenia) idą w górę znacznie szybciej, niż zaplanowany profit. Wtedy okazało się, że niektóre projekty tracą zyskowność i wielu deweloperów rezygnowało z budowy już sprzedanego projektu, pozostawiając rozczarowanych inwestorów na lodzie. Rozczarowanych, bo dostają swoją zaliczkę z powrotem (czasami z małym zyskiem na oprocentowaniu), ale bez wymarzonego profitu! A w tym czasie 2-4 lata czekania spowodowało, że stracili oni super okazję na zysk.
Są jednak projekty, które są już w bardzo mocnym stadium budowy i czasami jest zbyt późno, by je przerwać. Często stosowanym rozwiązaniem jest w takich sytuacjach postawienie ultimatum tym, którzy w takim projekcie się znaleźli. Retoryka jest mniej więcej taka taka: albo dopłacicie do wartości rynkowej, albo oddamy wam depozyt (z małym procentem) i sprzedamy mieszkanie na otwartym rynku. Tak między innymi stało się z projektem ‘Highlights of Mississauga’ koło Plazy Wisła, gdzie niektórzy inwestorzy muszą dopłacać nawet po $200,000 (których najczęściej nie mają), by odebrać mieszkanie.
Znam również przypadki w których parking pierwotnie zawarty w cenie (czyli za free) nagle kosztuje dodatkowo $40,000-$50,000. Oczywiście wygląda to na jakiś przekręt, ale jak się zwykle okazuje, w Kanadzie wygrywa w sądach z reguły ten, który ma lepszego prawnika. A firmy deweloperskie, mając pieniądze, mogą sobie pozwolić na najlepszych.
Dziś sprzedaż mieszkań z planów wygląda zupełnie inaczej. Deweloperzy nauczeni złym doświadczeniem sprzedają mieszkania z planów nie według obecnych cen, a według „przewidywanych” cen. W pewnym sensie ich rozumiem, bo nikt nie chce tracić profitu.
Dlatego dziś, kupując z planówm wszystko jest „ekstra”. Do ceny doliczany jest przewidywany wzrost kosztów materiałów, robocizny, pozwoleń czy podłączeń miejskich. Plus parking i locker są sprzedawane osobno. Dziś typowy koszt sprzedawanych mieszkań kształtuje się na poziomie $1,500 za stopę lub więcej, co powoduje, że średniej wielkości mieszkanie w Downtown Toronto zaczyna kosztować blisko miliona!
Czy to ma jakikolwiek sens? Szczególnie, jeśli w tym samym czasie można ciągle kupić mieszkanie podobnej wielkości razem z parkingiem i lockerem w budynku, oddanym do użytku 2-4 lata temu o $100,00, $200,00 czy nawet więcej tysięcy taniej?
Dlaczego jest tyle ofert sprzedaży mieszkań w kilkuletnich budynkach? Ponieważ wielu inwestorów, którzy kupili kiedyś te mieszkania za $450,000-$500,000, dziś chce wycofać swój kapitał, sprzedając je po obecnej cenie rynkowej, a nie po cenie spekulacyjnej. A taka cena, według deweloperów, będzie obowiązywała za 3-4 lata, kiedy ich budynki będą oddawane do użytku.
Ta ogromna zmiana w sposobie ustalania ceny sprzedaży przez deweloperów spowodowała, że wielu inwestorów zaczyna inwestować obecnie w już istniejące mieszkania – i moim zdaniem słusznie.
Obecnie kupno mieszkań z planów niesie ze sobą elementy ryzyka. Nie wiadomo nigdy czy projekt dojdzie do skutku, jakie będą koszty zamkniecia, jakie będa wykończenia, na co bedziemy faktycznie spoglądać z okna, czy wybrany plan jest taki jak myśleliśmy, itp.
Tych niewiadomych nie ma, kiedy kupujemy gotowy produkt. Dodatkowo, łatwo jest w krótkim czasie ocenić unit, budynek, okolicę, czy nawet zasoby finansowe budynku!
Kupując dziś mieszkanie w „dobrym” budynku za cenę rynkową (czyli nawet znacznie poniżej $650,000) mogę sobie wyobrazić, że jeśli deweloperzy się nie mylą i obecnie takie mieszkania z planów sprzedają się za około $800,000, to kupione przez nas mieszkanie pewnie przybierze na wartości do podobnej ceny. Ale żeby zyskać ten sam profit ($150,000) mieszkania, które sprzedają deweloperzy z planów, powinny kosztować za 3-4 lata prawie milion. No cóż, liczby nie kłamią, więc albo ja się mylę w rachunkach, albo mam słabą wyobraźnię!
Ten cały długi wywód ma na celu uświadomienie Państwu, że rynek się zmienił i moim zdaniem raczej sugerowałbym mieszkania już wybudowane, które można kupić taniej, niż podobne kupowane z planów.
Innym plusem takiego wyboru jest fakt, że obecnie można się trochę potargować, bo wielu inwestorów, kupując mieszkania na biznes, opierało ich finansowanie na zmiennym oprocentowaniu (variable mortgages). I dziś, kiedy procenty poszły znacznie w górę, chce się pozbyć unitów – bo koszty ich utrzymania nagle przerosły dochód otrzymywany z wynajmu.
Warto też wspomnieć, że istniejące mieszkania można kupować z minimalnym downpayment, co może być zachęcające dla tych, którzy dotychczas wynajmowali. Jednak przy obecnych oprocentowaniach i kosztach obsługi pożyczek może być to kosztownym rozwiązaniem.
Natomiast uważam, że zakup istniejących mieszkań jako inwestycję przynosząca stały dochód jest ciągle doskonałym pomysłem dla tych, którzy mają gotówę w banku.
Zróbmy kilka kalkulacji.
Załóżmy, że ktoś sprzedał dom i za połowę kwoty ze sprzedaży zakupił dom mniejszy i tańszy, a pozostałą gotówkę ulokował w banku. I że wystarczyłoby jej na zakup condo – za $650,000.
Pieniądze trzymane na koncie oszczędnościowym przynoszą żałosny zwrot, bo mniej niż 0.5% – czyli około $3,500 rocznie (śmiechu warte).
Jeśli ktoś zainwestuje je w giełdę, jest to ruch, który może być ryzykowny. Canadian Bonds obecnie płacące 3.85%, jeśli zainwestowane na 5 lat środki dadzą około $21,000 rocznie – ale to wszystko jest dodawane do podatków.
Moim zdaniem, jeśli ktoś kupiłby mieszkanie gotówką za tą sumę, to po odjęciu maintenance oraz podatku od nieruchomości, miesięczny cash flow będzie na poziomie $2,000 (dwie emerytury) i jeśli uwzględnimy minimalny wzrost cen 3% rocznie (czego się osobiście spodziewam) to Państwa inwestycja powinna rocznie nabierać przynajmniej $20,000 na wartości. Czyli taka inwestycja jest bardziej opłacalna.
Jest to zdecydowanie lepsze rozwiązanie niż „przejadanie” pieniędzy, które trzymamy w banku.
Wielu z Państwa jest w tym samym wieku co ja. Zaczynamy myśleć, jak pomóc naszym dzieciom czy wnukom. Przemijanie jest czymś, o czym nie chcemy myśleć i odkładamy ten temat zwykle „na poźniej”. Pieniądze trzymane na koncie będą w chwili naszego odejścia opodatkowane i pójdą w dużej części „do rządu”.
Mieszkanie, które może nam przynosić stały dochód (dopóki żyjemy) może być tak zakupione, że nasze dzieci automatycznie staną się jego właścicielami po naszym odejściu, co pozwoli na uniknięcie sporych podatków.
Jeszcze jeden komentarz na koniec. Media często podają wprowadzające w błąd informacje, za które nie ponoszą żadnej odpowiedzialności. Czasami taka powtarzalna przez wielu nieprawdziwa wiadomość jest później traktowana jako pewnik i często powoduje wiele negatywnych reakcji.
Jakiś czas temu Toronto znalazło się na liście miast zagrożonych gwałtownym spadkiem cen nieruchomości. Ja osobiście widzę spadek cen, ale moim zdaniem najgorsze jest już za nami. Ostatnie statystyki wskazują nawet na minimalny wzrost w cenach mieszkań, bo ludzie gdzieś muszą mieszkać i nie da się tego robić pod mostami. Rental Market jest niezwykle aktywny i mieszkania wystawione na wynajem otrzymują po 5-10 ofert – głównie od nowych imigrantów. Koszt budowy, materiałów i pozwoleń idą w górę – przecież widzi to każdy z nas. To proszę mi powiedzieć jak ceny mogą spadać, kiedy jest to wbrew ekonomii i wbrew podstawowej logice? Ktoś, kto siedzi na du… w Szwajcarii może wydawać takie opinie, które są zupełnie oderwane od naszej rzeczywistości. A potem my ponosimy tego konsekwencje!
Real estate nie jest giełdą. To jest zwykle długoterminowy zakup i jeśli zdajemy sobie z tego sprawę, to teraz jest dobry czas, by kupować i zbierać benefity.
Jak zawsze zapraszam do współpracy. Moje 31 lat doświadczenia pozwoli Państwu uniknąć błędów i podjąć właściwe decyzje. Zachęcam także do śledzenia mojej strony na Facebooku “Maciek Czapliński & Domator Team”. Regularnie publikujemy tam listingi, w tym także wystawionych na sprzedaż mieszkań. Czasami trafiają się niezwykłe okazje – cudowne, przestronne mieszkania z pięknym widokiem i elegancką infrastrukturą wewnętrzną budynku. I to za cenę połowy średniej jakości domu. Oczywiście sprzedają się szybko, dlatego warto polubić mój fanpage, by być na bieżąco z atrakcyjnymi propozycjami zakupu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
