Całkiem niedawno pisałem o wyborze pomiędzy zakupem mieszkania z planów (pre-construction), a istniejącymi, już wybudowanymi mieszkaniami (re-sale market).
Analiza rynku (dostępności, cen i ich wzrostu) utwierdziła mnie w przekonaniu, że bardziej opłaca się kupić kondominium już istniejące niż z planów – bo wychodzi to taniej. Jednocześnie, jak Państwo widzą, promuję niektóre projekty, które będą dopiero budowane – pomimo tego, że są droższe. Pytają mnie Państwo w mailach czy telefonicznie, który kierunek jest właściwy.
Powiem tak: każdy medal ma dwie strony i dla każdego co innego będzie w danym momencie priorytetem. Które rozwiązanie warto wybrać, będzie w znacznym stopniu zależało od indywidualnej sytuacji. I moim zdaniem niezależnie od tego, który kierunek wybierzemy – mieszkanie z planów czy mieszkanie używane – i tak w przyszłości wyjdziemy na swoje.
.jpg)
Jak zawsze podkreślam: inwestycja w real estate jest inwestycją długoterminową, w której zabezpieczeniem jest nieruchomość i grunt, na którym stoi. Przeciwieństwem jest na przykład stock market, gdzie zabezpieczenie potrafi być bardzo spekulacyjne. Owszem, w przypadku real estate czasami na efekty finansowe należy trochę poczekać.
Kiedy pisałem ostatnim razem o rynku mieszkaniowym i sugerowałem większą opłacalność zakupu mieszkań używanych, odnosiłem to do obecnej sytuacji rynkowej. I jeszcze raz przypomnę, że jeśli popatrzymy na ceny istniejących mieszkań (nawet jeśli mają tylko kilka lat) a mieszkań z planów (które będą gotowe za 4-5 lat), to taniej wychodzi w tej konkretnej chwili kupno mieszkań używanych.
I jeśli ktoś w chwili obecnej jest gotowy na zakup mieszkania dla siebie czy na inwestycję (z zamiarem natychmiastowego wynajęcia lub zamieszkania w nim), to nadal radziłbym zainteresować się rynkiem wtórnym.
Ale… nie każdy chce być landlordem i nie każdy chce trzymać pieniądze w banku (jeśli je ma) w obawie przed inflacją. Dlatego kupno mieszkań z planów ma również sporo sensu jeśli podejdziemy do tego tematu w sposób pragmatyczny i długoterminowy.
Owszem, ceny zakupu mieszkań z planów są znacznie wyższe za stopę w porównaniu do mieszkań już istniejących.
Deweloperzy, ucząc się na własnych błędach, w chwili obecnej ustalają ceny mieszkań sprzedawanych z planów, uwzględniając przewidywaną inflację oraz przewidywany wzrost cen materiałów i robocizny.
W przeszłości, przy ustalaniu cen mieszkań sprzedawanych z planów zakładany współczynnik inflacyjny był na poziomie
2-3%. Czasami trochę więcej, i to szło w parze z rzeczywistym wzrostem cen budowy. Dziś ten „zakładany” współczynnik
inflacyjny jest pewnie bliżej 10%, bo o tyle minimum wzrastają co roku koszty budowy.
Deweloper sprzedaje mieszkania z planów dziś, ale będą one powstawały tak naprawdę dopiero za 3-4 lata – bo tyle trwa proces zatwierdzania, planowania i budowy. Dlatego, by ich projekt miał szansę w ogóle powstać, nie mogą brać pod uwagę cen obecnych (czyli cen istniejących już mieszkań), a muszą brać pod uwagę ceny, jakie będą realne i obowiązujące za 3-5 lat.
Powstaje pytanie, czy tak będzie naprawdę. Czy ceny rzeczywiście aż tak wzrosną? Dziś cena za stopę mieszkania z drugiej ręki – wraz z parkingiem – wynosi około $1000. Mieszkania z planów są obecnie oferowane przeciętnie w granicach $1,200 do $1,300 za stopę kwadratową. Do tego dochodzi parking – około $50,000. I okres oczekiwania zwykle wynosi 3-4 lata. Zatem, jeśli uwzględnimy ów 10-procentowy współczynnik inflacyjny na już wybudowane mieszkania, to okaże się, że ceny mieszkań starych i nowych powinny się zrównać za 3-4 lata.
Wracając do przed chwilą zadanego pytania, czy ceny rzeczywiście aż tak wzrosną – to tutaj prosta logika i fakty podsuwają odpowiedź, że tak. Weźmy pod uwagę następujące czynniki:
• Inflacja. Odczuwamy ją wszyscy i na każdym kroku – od cen żywności, do cen za paliwo i energię. Owszem, może elektronika nie „oszalała” i kupno telewizora jest ciągle osiągalne, ale wszystko inne zasadniczo drożeje w ogromnym tempie, przez co wiele osób ma poważne problemy finansowe.
• Koszt robocizny. Wszystkie wieżowce czy osiedla mieszkaniowe są budowane przez spore kompanie, które zatrudniają pracowników unijnych. Ich stawki godzinowe są niezwykle wysokie i ustalane na zasadzie kontraktów. Wzrost tych stawek jest często wymuszany strajkami i deweloper musi ulegać naciskom, bo bez pracowników budowa nie będzie się posuwała.
Na marginesie wspomnę, że już wkrótce spodziewam się kolejnych strajków, bo trwają Mistrzostwa Świata w piłkę nożną w Katarze i zawsze w takich sytuacjach (na przykład podczas Mistrzostw Europy) – zaczynają się strajki, bo pracownicy budowlani (przeważnie Włosi) wolą być wtedy w domu, by spokojnie oglądać mecze.
• Koszty materiałów budowlanych. Oczywiście one też rosną bardzo szybko. Od cen betonu, okien, drywall, po wszystkie inne materiały. Ostatnio rozmawiałem z szefem operacyjnym firmy Solmar – Giuseppe Paolicelli. Powiedział mi, że już teraz jego firma podpisuje kontrakt na cenę betonu na budynki, które będą budowane za 3-4 lata w Brampton. Jest to loteria. Jak bęton pójdzie w górę, to pewnie wyjdą na swoje (uwzględniając przewidywany koszt budowy). Jeśli ceny spadną, to przepłacą. Ale jak nie podpiszą kontraktu teraz, to nie będą mieli kontraktora na wykonanie projektu.
Po prostu błędne koło.
• Brak terenów. To obecnie poważny problem deweloperów. W miastach trzeba wykupić czasami starą fabrykę, parę ulic z domami czy plazę. To jest oczywiście bardzo kosztowna inwestycja i zwykle deweloperzy starają się zrobić taki deal „po cichu”, by nie prowokować sytuacji że ci, którzy ewentualnie są chętni do sprzedaży, gwałtownie nie podnieśli cen. To normalne zjawisko. Kupujący chce tanio, sprzedający chce drogo.
• Utrudnienia w zmianie wymagań urbanistycznych. Zakup terenu to dopiero początek drogi. By na przykład teren starej fabryczki czy plazy można było wykorzystać pod budowę condo tower, dewelopera czeka bardzo długi i kosztowny proces rozmaitych zatwierdzeń przez władze lokalne i prowincyjne.
Niestety, “biurokraci” lubują się w opóźnianiu tego procesu (bo to kreuje dla nich pracę na wiele lat), a w tym czasie koszty rosną.
• Development Charges. Kiedy deweloper przechodzi przez zmianę przepisów urbanistycznych, miasto ma go jakby „w garści”. Zanim miasto zgodzi się na proponowane rozwiązania, narzuca ono swoje wymagania( jak tereny zielone, czasami budowę szkoły, czasami przeznaczenie pewnej liczby mieszkań w celu wynajęcia ich low income families. Deweloper często nie ma wyjścia. Oczywiście z wydaniem pozwolenia (co trwa latami) wiążą się dodatkowe opłaty, nazywane development charges . Są to „dobrowolne” opłaty, z których miasto pokrywa koszty infrastruktury miejskiej. Mówimy tu o milionach dolarów. Dla miasta deweloper jest jak dojna krowa!
• Emigracja. Obecny rząd mocno stawia na imigrantów. Kanada potrzebuje nowych mieszkańców, bo społeczeństwo się starzeje i w wielu sektorach gospodarki brakuje pracowników.
Oczywiście nowi imigrani (liczeni w setkach tysiecy), gdzieś muszą mieszkać. Dlatego rynek wynajmu będzie bardzo mocny, szczególnie na terenie GTA, gdzie większość z nich się osiedli. Nie zawsze podoba nam się, kogo obecny rząd preferuje jako „idealnego” imigranta, ale fakt jest taki, że ta fala ludzi z Azji przyjeżdża często z ogromnymi pieniędzmi, których my, emigrując z Polski, nigdy nie mieliśmy (na początku). A nawet jak nie wszyscy mają dużą gotówkę, to często w tej kulturze istnieje coś w rodzaju „zrzutki” na wspólny cel zakupu nieruchomości, czego my, Polacy, nigdy nie stosujemy.
• Canada Image. Kanada jest postrzegana przez ludzi z zewnątrz jako kraj „miodem i mlekiem płynący”. Oczywiście my (jego mieszkańcy) mamy często odmienne zdanie, ale biorąc wszystkie “za” i “przeciw” stwierdzić należy, że nie jest to kraj zły do życia. Mamy relatywnie spokojne i bezpieczne życie, trochę na uboczu polityki światowej. Kanada posiada ogromne surowce i chyba największe zasoby słodkiej wody, która stanie się wkrótce bardziej pożądana niż ropa. Ten pozytywny image powoduje, że jest spore zainteresowanie Kanadą przez inwestorów z całego świata.
• Zagraniczni inwestorzy. Nasz “ukochany rząd”, zamiast pomagać sprowadzać światowy kapitał do Kanady i zachęcać zagranicznych inwestorów (tak, jak zrobił to kiedyś Singapur), działa zupełnie na odwrót. Wini ich za wzrost cen, nakładając nonsensowne podatki na zakup nieruchomości, czy nawet zamrażając możliwość zakupu na kilka następnych lat. Jest to zupełnie naiwny ruch, bo inwestorzy zagraniczni mogą łatwo obejść ten przepis, wykorzystując do zakupu członków swojej rodziny już żyjących w Kanadzie, którzy dokonują zakupu w ich imieniu. Można też łatwo zostać „zagranicznym” studentem w tym kraju (za kilka tysięcy czesnego), co otwiera drzwi do naszego real estate.
• Ogromne zapotrzebowanie. Jeszcze raz powtórzę, że w naszym klimacie nie można mieszkać na ulicy. Kupno mieszkania wciąż jest dla wielu jedyną i najtańszą alternatywą. I jestem przekonany, że mając na względzie tak duże zapotrzebowanie rynku, tych mieszkań już wkrótce będzie za mało.
Wracając do pytania, które mieszkanie lepiej obecnie kupić – nowe czy stare, odpowiem, że to zależy od wielu czynników.
Jeśli chcemy mieć mieszkanie szybko i z możliwością targowania się o cenę, chcemy zakupu z minimalnym, 5-procentowym downpayment czy potrzebujemy naocznego sprawdzenia, jak mieszkanie naprawdę wygląda, a dodatkowo chcemy zapłacić mniej niż za mieszkanie z planów (według obecnych cen) – sugeruję mieszkanie już istniejące.
Ale jeśli patrzymy na kupno mieszkania jako na długoterminową inwestycję i mamy pieniądze, których nie chcemy trzymać w banku w obawie o inflację, to sugerowałbym mieszkanie z planów. A nawet, jeśli mamy takie możliwości, warto pomyśleć o zakupie kilku mieszkań.
Prosze pamietać, że kupując mieszkanie z planów (na przykład o wartości $600,000), w wielu wypadkach wpłacamy tylko 10-15% jego ceny. Czyli na przykład $90,000. Ale „na papierze” kupiliśmy nieruchomość wartą $600,000.
W tym przypadku, przez cały okres oczekiwania na mieszkanie z planów, nie musimy ponosić żadnych dodatkowych opłat. Nie płacimy za mortgage, za podatki, maintenance. Przez następne 3, 4 lub 5 lat zakupione mieszkanie, nawet jeśli przybierze 2-3% rocznie na wartości (od $600,000) to daje nam to rocznie zysk $12,000 – $15,000 Po 4 latach wyniesie on $48,000 -$60,000, To całkiem niezły profit na inwestycji, czyż nie?
Zachęcam do odwiedzenia strony www.czaplinski.ca – znajdziecie tam Państwo kilka projektów mieszkań z planów. Zapraszam także do kontaktu w innych sprawach, związanych z zakupem czy sprzedażą nieruchomości oraz na moją stronę na Facebooku “Domator Team & Maciek Czapliński” – bo dzieją się na niej ciekawe rzeczy.
