Większośc sprzedawanych mieszkań to kondominia. Ale jest też rodzaj mieszkań określanych jako cooperative.
Warto wiedzieć, jaka jest różnica pomiędzy tymi mieszkaniami. A jest ona zasadnicza i odnosi się głównie do prawa własności – o czym za chwilę.
Wszyscy wiemy, że ceny nieruchomości w Ontario są wysokie i wiele osób praktycznie nie jest w stanie kupić mieszkania czy domu – przynajmniej nie “od ręki”. Dla wielu ceny stały się wręcz zaporowe i sporo osób jest skazanych na wynajmowanie mieszkań (co też nie jest tanie).
.jpg)
W obecnym rynku, jeśli jesteśmy zainteresowani zakupem jednosypialniowego kondominium, to na terenie GTA musimy liczyć się z wydatkiem na poziomie $500 do $600 tysięcy lub znacznie więcej (szczególnie kiedy interesują nas mieszkania z planów).
Jest jednak jeszcze inna, znacznie tańsza forma zamieszkania, o której rzadko wspominamy, ale która jest warta przypomnienia.
Mam tu na myśli cooperative apartments (spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa). Mieszkania w takim systemie kooperatywnym potrafią kosztować połowę tego, co podobnej wielkości kondominium, podatki są wliczone w maintenance, które zresztą jest dość niskie i zwykle zawiera większość utilities.
Powstaje pytanie – dlaczego jest to dość rzadki rodzaj mieszkania i dlaczego jest tak tanio? Odpowiedź jest trochę złożona i poniżej znajdą Państwo kilka wyjaśnień odnośnie różnic pomiędzy obiema formami. Czyli condominium versus cooperative.
* Własność, a prawo do użytkowania
Obie formy zamieszkania są na pozór podobne. Są to zwykle budynki zawierające od kilkunastu do kilkuset mieszkań. Pierwsza podstawowa różnica jest taka, że każdy condo apartment jest własnością i każdy właściciel posiada akt własności konkretnego mieszkania, zarejestrowany w Land Registry Office. W przypadku kooperatywy jest inaczej. Budynek i teren należą do wspólnoty czy spółdzielni, która ma swój własny regulamin. Zostając członkiem kooperatywy, otrzymujemy w niej udziały (shares), które są proporcjonalne do wielkości unitu, który mamy prawo używać na wyłączność.
Innymi słowy – nabywca w kooperatywie kupuje udziały w korporacji, podczas gdy nabywca kondominium otrzymuje akt własności konkretnego lokalu mieszkalnego.
Właściciel kondominium faktycznie posiada tytuł prawny do lokalu i może nim rozporządzać według własnego życzenia, natomiast osoba zajmujące lokal spółdzielczy jest tylko akcjonariuszem spółdzielni, która to jest faktycznym właścicielem nieruchomości. To często niesie ze sobą pewne ograniczenia dotyczące sposobu sprzedaży naszego “własnego” mieszkania.
* Dokumenty regulujące Condos & Cooperatives
Kondominia są prowadzone zgodnie z ustaleniami zawartymi w Condo Declaration, Rules & Regulations oraz By-Laws, narzucane przez miasto.
W przypadku cooperative, obowiązki i zobowiązania udziałowca zajmującego mieszkanie w spółdzielni są regulowane przez następujące dokumenty:
1) Dokumenty założycielskie, ustanawiające korporację, statut spółki, oraz w stosownych przypadkach specjalna umowa między akcjonariuszami.
Zasadnicza różnica polega jednak na tym, że kondominia podlegają Condominium Act, podczas gdy ten dokument nie ma zastosowania do mieszkań spółdzielczych. To pozwala spółdzielni na wprowadzenie własnych przepisów, czasami nawet sprzecznych z human rights (na przykład możliwość narzucania restrykcji, kto może ubiegać się o zakup w danej spółdzielni.
2) Hipoteki i podatki od nieruchomości
W mieszkaniach własnościowych każdy właściciel uzyskuje indywidualne finansowanie hipoteczne i płaci podatek od nieruchomości, naliczany od samego lokalu. Natomiast w kooperatywach finansowanie hipoteczne jest przede wszystkim zabezpieczane dla budynku jako całości i jest określane jako „blanket mortgage”.
Każdy lokator-akcjonariusz wnosi proporcjonalny wkład w hipotekę ogólną – oczywiście do czasu, kiedy budynek zostanie spłacony. W konsekwencji, w przypadku niewypłacalności jednego z udziałowców kooperacji, pozostali współwłaściciele muszą zwiększyć swoje płatności, aby nie narażać się na egzekucję lub postępowanie egzekucyjne wobec budynku.
Podobnie dzieje się z podatkiem od nieruchomości. Jest jeden podatek, naliczany na budynek i wszyscy lokatorzy-akcjonariusze ponoszą solidarną odpowiedzialność za jego opłacanie. Proporcjonalny udział, który każdy akcjonariusz jest zobowiązany zapłacić na poczet hipoteki i podatków od nieruchomości, jest obliczany na podstawie liczby akcji posiadanych przez każdego akcjonariusza. O liczbie posiadanych akcji decyduje wielkość mieszkania oraz data pierwotnego nabycia akcji.
3) Sprzedaż
Właściciele condo apartments mogą swobodnie reklamować i sprzedawać swoje unity mieszkalne bez względu na korporację mieszkaniową lub innych posiadaczy mieszkań w tym samym budynku. Jest to wolny rynek!
W przypadku kooperatywy w praktyce nie sprzedaje się mieszkania – sprzedaje się udziały w spółdzielni. Nabywca tych udziałów będzie musiał zostać zatwierdzony przez zarząd, zanim faktycznie zostanie jej członkiem.
Wiele cooperative ma wyraźne ograniczenia co do akceptacji potencjalnych nabywców. Na przykład ostatnio pomagałem znaleźć takie mieszkanie w Hamilton i wyraźnie było zaznaczone, że nie można mieć w tym budynku dzieci i nie można ich wynajmować osobom trzecim – na przykład studentom. Oczywiście, jak w każdym przypadku, mogą zaistnieć odstępstwa od ustalonych reguł.
4) Finansowanie
Zwykle trudniej jest znaleźć nabywcę na mieszkanie spółdzielcze czy wspólnotowe, bo banki zwykle nie są zainteresowane ich finansowaniem. Wynika to z faktu, że na „normalne mieszkanie” łatwo jest zarejestrować hipotekę, a na mieszkanie spółdzielcze należałoby rejestrować hipotekę na całym budynku, na co się inni udziałowcy nigdy się nie zgodzą. Czasami niektóre Credit Union, jeśli ktoś ma duży downpayment, są skłonne udzielić pożyczki, ale jest to skomplikowane – bo nie można zarejestrować hipoteki na indywidualnym unicie. Zwykle jest to także cash deal, czyli kupno za gotówkę. Innym, bardzo dobrym sposobem finansowania jest użycie equity z innej nieruchomości (jeśli ją mamy).
5) Land Transfer Tax
Pomimo faktu, że własność gruntów nie przechodzi z rąk do rąk, podatek od przekazania własności gruntów jest nadal należny, a jego wysokość zależy od ceny sprzedaży udziałów. Chodzi tu o Land Transfer Tax. Jak widać rząd nie lubi tracić okazji do uzyskania dodatkowych dochodów.
6) Prawnicy
Przy wyborze prawnika do sfinalizowania zakupu transakcji kooperacyjnej powinniśmy kierować się pewnymi względami. Po pierwsze – nie wszyscy prawnicy zajmujący się nieruchomościami zamykają transakcje spółdzielcze.
Wielu prawników nie ma odpowiedniego doświadczenia z kupnem czy sprzedażą cooperatives.
Po drugie, ponieważ nie wszyscy prawnicy, zajmujący się nieruchomościami obsługują zakupy spółdzielcze, ważne jest ustalenie kosztów przed zatrudnieniem prawnika. Czasami prawnicy, którzy dokonują transakcji zakupu mieszkania spółdzielczego, mają tendencję do pobierania wyższych opłat, z uwagi na niewielką liczbę prawników konkurujących o taki biznes.
Z wielu wcześniej wspomnianych powodów cooperatives mogą wydawać się dla osób rozważających zakup mieszkania mało atrakcyjną alternatywą, ale…
• Ceny mieszkań są zwykle znacznie niższe w porównaniu do podobnych condos i są jedynym, ciągle osiągalnym i tanim sposobem na posiadanie mieszkania.
• Maintenance jest zwykle również znacznie niższe. W wielu przypadkach zawiera wszystkie utilities, utrzymywane na możliwie najniższym poziomie.
• Maintenance zawiera również składkę na podatek od nieruchomości.
• Cooperatives oferują minimum, jeśli chodzi o zaplecze rekreacyjne czy security services. To pozwala utrzymać koszt maintenance na niskim poziomie.
• Jest to świetna alternatywa dla ludzi o mniejszych dochodach, choć trudno jest czasami mieszkanie takie nabyć.
Ta forma zamieszkania, jak wspomniałem, nie jest zbyt popularna i łatwo dostępna dla przeciętnego kupującego, gdyż pomimo niskich cen, sfinansowanie zakupu jest praktycznie niemożliwe. A przecież condo-apartament można kupić mając nawet tylko 5% wpłaty.
Zapraszam Państwa do kontaktu i do rozmów. Bez względu na to, jaką nieruchomość zamierzają Państwo sprzedaż czy kupić, chętnie pomogę i doradzę najkorzystniejsze rozwiązania.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
