Obecnie dostęp do informacji jest dużo szerszy niż nawet jeszcze 10 lat temu. Kto potrzebuje informacji na każdy praktycznie temat, korzysta w wyszukiwarki Google. A osoba szukająca domu może sprawdzić na swoim telefonie najnowsze listingi, korzystając z wielu stron internetowych, chociażby realtor.ca Jak działa system MLS i dlaczego jest to ciągle ważne narzędzie w rękach agentów real estate?
Rzeczywiście dostęp do informacji jest szeroki w porównaniu do przeszłości i praktycznie każdy może być na bieżąco z nowościami na rynku. Zdarza się, że niektórzy kupujący wykorzystują ten dostęp do prywatnego zakupu, z pominięciem usług buyer’s agent. Moim zdaniem to duży błąd, ale o zatrudnianiu agentów, ich roli w procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości i wynikających z tego korzyści dla klientów stworzę osobną poradę.
W Ontario każdy agent sprzedający czy kupujący domy dla klientów musi nie tylko odbyć wiele kursów, by zdobyć licencję, ale musi również należeć do zarejestrowanej firmy real estate, która określana jest jako brokerage. I dodatkowo co dwa lata agenci mają obowiązek odbyć kursy uzupełniające i zdawać egzaminy.
.jpg)
Każdy brokerage i każdy agent muszą należeć do Real Estate Board, do RECO (Real Estate Council of Ontario) i być członkiem OREA (Ontario Real Estate Association). Z tym się wiążą się oczywiście spore doroczne składki, bo urzędnicy muszą być opłaceni.
W zamierzchłej przeszłości każdy brokerage miał tylko i wyłącznie własne nieruchomości na sprzedaż, co powodowało małą efektywność działania. W pewnym momencie ktoś wpadł na pomysł, by wszystkie firmy brokerskie skupiać w lokalnych Real Estate Boards. Dzięki temu wszystkie nieruchomości oferowane na sprzedaż przez wszystkie firmy brokerskie w danym rejonie skupione w Real Estate Board są widoczne (dostępne) dla członków danego bordu.
W tych odległych czasach każdy Real Estate Board co tydzień wydawał grube księgi, w których były zawarte listingi wszystkich nieruchomości na sprzedaż, posegregowane według rejonów, cen, typu domów itd. Oprócz tego były drukowane codziennie „gorące okazje”. Ten system pracował dobrze, ale nie był zbyt wygodny.
Z chwilą pojawienia się komputerów, powstała elektroniczna wersja MLS (Multiple Listing Service), która również na początku nie przypominała tego MLS, z którego obecnie korzystamy. Czarno-białe zdjęcia, po jednym na listing, mało przyjazne sposoby wyszukiwania.
To, co mamy do dyspozycji teraz, to ogromna poprawa. Czysty i bardzo kolorowy interface, możliwośc dokładanie 40 kolorowych zdjęć, filmików pokazujących nieruchomość, łatwy sposób wyszukiwania i wysyłania wybranych domów klientom. To oczywiście bardzo ułatwia naszą pracę, ale też zwiększa konkurencję, bo dziś każdy może zostać agentem i każdy internauta ma ten sam dostęp do informacji.
Niezwykle ważne jest to, że przynależność do Real Estate Board daje agentom dostęp do bazy pełnych danych MLS (klienci i internauci nie mają tego dostępu). Agenci mają możliwość wyszukiwania wszelkich nowości pojawiających się na sprzedaż. Mogą także, w łatwy sposób ustawić dla swoich klientów zautomatyzowane poszukiwania, które będą wysyłały listingi nieruchomości według narzuconych kryteriów na e-mail klienta, bez potrzeby żmudnych poszukiwań każdego dnia.
Również ważnym faktem jest, że dostęp do MLS daje nam wgląd w dane historyczne. Łatwo jest porównać ceny sprzedaży nieruchomości z ostatniego okresu w danym rejonie według zastosowanych przez nas filtrów, ale możemy też sprawdzić stare listingi – sprzed 5, 10 czy nawet 20 lat! I nacieszyć oczy ówczesnymi cenami domów.
MLS zawiera też link do bardzo wielu innych informacji, łącznie z Land Registry Office, gdzie możemy sprawdzić bez trudu historię sprzedaży każdej nieruchomości oraz kto jest lub był jej właścicielem.
Genialną sprawą jest to, że wszyscy agenci z danego Real Estate Board wkładają własne listingi do systemu i każdy inny agent natychmiast je widzi. A równocześnie ma on pełen dostęp to listingów innych kolegów po fachu. To umożliwia zaprezentowanie klientom szerokiej oferty nieruchomości, dzięki czemu daje im szansę na naprawdę dobry wybór.
Warto w tym momencie dodać, że nie każdy listing może trafić do systemu MLS. By znaleźć się w tym systemie, należy podpisać umowę ze sprzedającymi na minimum 60 dni. Jeśli listing jest podpisany na krótszy okres, to traktowany jest jako Exclusive Listing i tak naprawdę mało kto o nim będzie wiedział.
Na terenie Ontario istnieje wiele Real Estate Boards: Oakville, Burlington, Hamilton, London, Toronto, Mississauga.
W przeszłości każdy board miał własny odrębny MLS System, który nie był zintegrowany z innymi bazami danych. Nie wymieniały one pomiędzy sobą informacji. Był to spory problem, bo na przykład agent z Toronto nie widział, jakie są domy na sprzedaż w Niagara, Welland lub Perry Sound (jako przykład).
By agent z Toronto należący do TREB (Toronto Real Estate Board) mógł wejść na London & St.Thomas Board, musiał wykupić “gościnny” access na kilka dni czy miesięcy.
Na szczęście „mądrzy ludzie” doszli do wniosku, że to jest niepotrzebne utrudnienie i lepiej będzie, jeśli wszystkie (prawie wszystkie) Real Estate Boards stworzą wspólną bazę danych tak, by każdy agent miał dostęp do wszystkich listingów na terenie Ontario, bez znaczenia do którego brokerage czy board należy. Powstał system MLS o nazwie ITSO (Information Technology System Ontario). Będąc członkiem ITSO ma się dostęp do prawie wszystkich ważnych Real Estate Boards z limitowanym dostępem do TREB (Toronto Real Estate Board). Czasami działa to na niekorzyść klientów, bo jak agent jest członkiem TREB, ale nie jest członkiem ITSO, to owszem, może na Toronto MLS włożyć listing na sprzedaż w każdym miejscu Ontario, ale… jeśli lokalni agenci nie należą do TREB, nie będą tego listingu widzieli.
Konkluzja jest taka, że agent pracujący w Ontario powinien należeć do TREB i ITSO Real Estate Boards.
Z systemu MLS korzysta też publiczność. Od wielu już lat internauci z zewnątrz mają dostęp do MLS – poprzez stronę realtor.ca. Nie jest to pełny dostęp, ale bardzo przydatny i zawiera wszystkie podstawowe informacje.
Istnieje wiele innych stron, które, korzystając z systemu MLS, docierają do szerokiego grona ludzi, „udając” często, że to one są bardziej profesjonalne. Jako przykład podam Zoocaca czy House Sigma, ale ja uważam, że realtor.ca jest lepszy. Bez istnienia strony prowadzonej przez TREB i ITSO, wszystkie inne strony nie mogłyby istnieć, bo nie byłoby informacji źródłowych.
Również indywidualni agenci mogą obecnie mieć automatyczny link (feed) z MLS połączony z własną stroną internetową. Wtedy wszystkie nowe listingi wchodzą na ich stronę automatycznie. Wszyscy agenci mają dostęp do tych samych informacji w tym samym czasie. Nie jest tak, że jeden ma dostęp, a inny nie. Wiele osób poszukujących domów odwiedza strony internetowe różnych agentów, myśląc, że znajdą oni jakąś ukrytą “perełkę” .
Rzadko się to zdarza i odwiedzając stronę realtor.ca będziemy widzieć wszystko, co jest do zobaczenia i do kupienia.
Wielu sprzedających, którzy próbują sprzedawać nieruchomości na własną rękę, korzysta z takich platform reklamowych jak Kijiji, FB Market Place czy lokalna prasa i na własną prośbę mogą przysporzyć sobie problemów.
Po pierwsze, mają bardzo limitowaną ekspozycję do rynku (głównie do tych, co szukają okazji) i mają do czynienia z ludźmi, którzy nie są sprawdzeni i często nie kwalifikują się na pożyczkę hipoteczną. Proszę pamiętać – sprzedając na własną rękę możemy popełnić kosztowne błędy, ale również tracimy szansę ekspozycji do 95% kupujących, którzy zatrudniają agentów do pomocy!
Większość agentów wprowadza osobiście informacje dotyczące nieruchomości, jakie mają na sprzedaż. Wielu z nich popełnia błędy.
Czasami podatek od nieruchomości, maintenance w przypadku condos czy wymiary pomieszczeń są wyssane z palca. Niestety, przekonywujemy się o tych rzeczach często z opóźnieniem. W wielu przypadkach agenci nie sprawdzają wymiarów pomieszczeń, przepisując je ze starych listingów. Dlatego w niektórych sytuacjach warto zweryfikować podawane na MLS informacje.
Agenci są też odpowiedzialni za wszystkie zdjecia i filmiki promujące nieruchomości. I tutaj naprawdę są rozbieżności. Są zdjęcia robione przez profesjonalne firmy, ale też są zdjęcia robione bez właściwego oświetlenia, często w pionie, w bardzo amatorski sposób. Zdjęcia, które zniechęcają zamiast zachęcać.
Warto podsumować do czego jest potrzebny system MLS i dlaczego jest ważny. Mianowicie:
• poszukiwanie nowych listingów jest bardzo łatwe dzięki różnym filtrom – jak cena, okolica, typ domu i wielu innym.
• dane historyczne pozwalają śledzić trendy na rynku nieruchomości.
• wycena nieruchomości jest ułatwiona i bazuje na sprzedażach w danym rejonie w określonym czasie.
• możliwości marketingowe – mając dostęp do informacji, które nieruchomości się nie sprzedały, wiemy do których drzwi zapukać, by zaproponować pomoc.
• łatwość promocji każdego nowego listingu do wszystkich agentów, ale również do publiczności.
• dzięki MLS więcej ludzi wie natychmiast o danym listingu, to wzbudza powszechne zainteresowanie.
• w przeciwieństwie do Polski – tutaj biura wymieniają się informacjami i każdy na tym korzysta – bo zarówno agenci, którzy mają listingi, mają gdzie je zareklamować, a reprezentujący kupujących mają gdzie tych nieruchomości szukać.
• System MLS gwarantuje szybki i natychmiastowy dostęp do szerokiej bazy listingów, również innych agentów.
• MLS dostępny dla agentów zawiera takie ważne informacje jak wysokość podatków od nieruchomości czy wysokość wynagrodzenia płaconego agentowi przyprowadzającego kupujących.
Bez względu na to, czy szukają Państwo domu do kupna, czy też zamierzają sprzedać nieruchomość – jestem zawsze do dyspozycji, służę radą, pomocą i ponad 30-letnim doświadczeniem na naszym rynku real estate.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
