Osoby planujące sprzedaż nieruchomości zwykle najbardziej są zainteresowane kosztami sprzedaży. Myślę, że warto ten temat omówić, uwzględniając wszystkie wydatki, jakie mogą nas czekać.
1. Commission.
.jpg)
Pierwszy i zwykle największy koszt dotyczący sprzedaży nieruchomości to prowizja za usługi agentów real estate. Potocznie nazywane jest to commission i jego wysokość zwykle wywołuje najwięcej kontrowersji. Wysokość wynagrodzenia płaconego firmom brokerskim jest ustalana w momencie podpisywania kontraktu na sprzedaż. Według prawa wysokość commission jest sprawą umowną i nikt nie może zabronić agentowi, by pracował za minimalną stawkę, ale obowiązują pewne powszechnie akceptowane zasady.
Typowe, całkowite wynagrodzenie za sprzedaż nieruchomości, które pokrywa koszty listing agent i cooperating agent wynosi zwykle pomiędzy 4.5% a 6%. Z tym, że wiele firm promuje specjalne niższe commission.
Firma brokerska, która dostaje listing, z pieniędzy przeznaczonych na całkowite wynagrodzenie opłaca firmę (agenta), który przynosi ofertę (reprezentuje kupujących). Proszę pamiętać, że ponad 80% wszystkich kupujących współpracuje z agentami przy zakupie, gdyż dla kupujących usługi ich agentów są zwykle bezpłatne (czyli wliczone w cenę zakupu).
Wysokość proponowanego wynagrodzenia dla agentów reprezentujących kupujących musi być zaznaczona w systemie MLS, by kooperujący agenci wiedzieli z góry, jaką otrzymają prowizję.
Typowym obecnie wynagrodzeniem dla agentów przeprowadzających kupujących (buyer’s broker) jest 2.5% + HST od ceny sprzedaży. W niektórych rejonach Ontario – jak London, Niagara, Kitchener typowo pobierane jest 2% + HST.
Takie „zachęcajace” wynagrodzenie powoduje, że kooperujący agenci chetnie taki dom pokazują swoim klientom.
Ale niektórzy sprzedający próbują oferować niższe wynagrodzenie dla agentów reprezentujących kupujących. Widziałem nawet takie kwoty jak $1! Jaki jest tego skutek? Łatwo przewidzieć. Taki dom jest omijany przez wszystkich agentów, którzy zawarli kontrakt z kupującymi, więc zwykle się nie sprzedaje.
Ogłaszany często przez agentów “1% commission” zwykle dotyczy tylko tak zwanego Listing Fee – czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, która wprowadza dom na rynek. Oprócz tego nadal należy liczyć się z wynagrodzeniem dla agenta przynoszącego ofertę (cooperating agent) i jest to zwykle, jak wspomniałem wcześniej, 2.5% + HST. Tak więc totalne i całkowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3.5% + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompanii, zaangażowanych w transakcję.
Jak zaznaczyłem, wynagrodzenie dla agentów jest jednym z większych wydatków, ale tak naprawdę dobrze poprowadzona sprzedaż i profesjonalizm agenta często powodują, że dom jest sprzedawany za znacznie wyższą cenę niż w przypadku prywatnej sprzedaży – i właśnie ten zysk spokojnie pokrywa commission. Ponadto, współpracując z agentem, unikamy kosztownych pomyłek prawnych, potrzeby inwestowania własnych środków w marketing, organizowania pokazów, itd.
2. Prawnik
Innym ważnym wydatkiem, o którym należy pamiętać jest koszt za usługi prawnika. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomości – koszt w typowym przypadku kształtuje się na poziomie $800 -$1,500 za samo honorarium. Plus poniesione koszty, które zwykle mogą mieścić się w granicach $100-$750. Na całość naliczany jest podatek HST.
Zatrudnienie prawnika do zamknięcia transakcji jest, moim zdaniem, konieczne. Jeśli nie wiemy, co i jak mamy zrobić i próbowaliśmy to zrobić na własną rękę – możemy być w poważnych tarapatach. O tym, jaką pracę wykonuje prawnik i dlaczego jest ważnym elementem całej transakcji, wyjaśnię innym razem. Powiem tylko, że każdy prawnik posiada ubezpieczenie zawodowe i jak popełni poważny błąd (co może się zdarzyć) to przynajmniej mamy szansę na rekompensatę strat z ich zawodowego ubezpieczenia.
3. Property Tax i Condo Fees
Mieszkając w domu, sprzedający jest odpowiedzialny za podatki do ostatniego dnia, w którym nastąpi zamknięcie (to samo dotyczy condo fees). Czyli jeśli podatki nie zostały zapłacone, to powinny być wyrównane tak, by kupujący nie ponosił
kosztów lub by otrzymał czek za niezapłaconą część podatku miejskiego. Ale gdyby sprzedający nadpłacił kwotę podatku – to kupujący musi mu tą nadpłaconą wartość zwrócić. To nazywa jest adjustment i zwykle prawnicy obu stron dokonują tych rozliczeń i dbają, by pieniądze zmieniły właściciela w dniu zamknięcia.
4. Inne adjustments
Na akcie własności nieruchomości mogą być zarejestrowane wyroki sądowe, zaległe i niespłacone pożyczki lub opłaty za usługi budowlane (leans), aktualne pożyczki hipoteczne, „special assessments”, które może narzucić miasto czy condo coorporation. Przed przekazaniem domu nowym właścicielom, te wszystkie zadłużenia muszą być spłacone. To jest kolejny obowiązek prawników, którzy muszą dokładnie zweryfikować sytuację, by ustalić wszystkie zadłużenia i możliwości ich wyrejestrowania ze sprzedawanej nieruchomości – po to, by kupujący mogli zarejestrować na niej swój mortgage.
Opisałem typowe wydatki, natomiast czasami zdarza się, że często jesteśmy zaskakiwani karą za zerwanie umowy z bankiem. Ma to miejsce wtedy, gdy sprzedajemy dom przed upływem terminu spłaty całości pożyczki hipotecznej. Przypomnę, co to jest mortgage.
Jest to pożyczka uzyskana na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość (i nie kupujemy następnej) to bank traci zabezpieczenie pożyczki – i dlatego żąda jej spłaty. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego, że pieniądze na mortgage długoterminowy (closed) są pożyczane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, pochodzą z tak zwanego Bond Market. Ten „gap” pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na mortgage, a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku.
Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował 3 lata temu osobie inwestującej w Bonds profit w wysokości 5% i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na mortgage – to nie tylko utraci swój zysk, ale nadal jest zobowiązany na płacenie dywidend inwestorom.
Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem 5-letniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu można przenieść mortgage – czyli
zabezpieczenie z domu na dom – bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki chętnie podwyższą kwotę pożyczki.
Jeśli na przykład obecne oprocentowanie jest niższe niż kilka lat temu, to nowa część pożyczki będzie udzielona na obecnie obowiązujący procent – co ogólnie wpłynie na niższe oprocentowanie.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą jest tak zwany interest differential lub 3-miesięczne oprocentowanie – czyli to, co da bankowi wyższą kwotę.
Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, gdy oprocentowanie było wyższe niż obecnie.
Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy aktualne oprocentowanie jest wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy.
Tym wszystkim Państwu, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczniemy ten proces, udać się do banku w którym mamy mortgage i poprosić o dokument nazywany mortgage verification. Jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych wartościach. Zapraszam do kontaktu i współpracy.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
