Wiele rodzin marzy o pierwszym własnym lub bardziej funkcjonalnym domu. Jaka jest najczęściej pojawiająca bariera, zniechęcająca lub wręcz uniemożliwiająca zakup nieruchomości? Odpowiedź jest oczywista – chodzi o pieniądze.
Zdecydowana większość kupujących kupuje nieruchomości na kredyt. Taka pożyczka jest udzielana pod zastaw nieruchomości, którą kupujemy i nazywa się mortgage (po polsku to “kredyt hipoteczny”). Ja w swoich tekstach używam raczej terminu “pożyczka”, gdyż “kredyt” w Kanadzie kojarzy się z całkiem innym pojęciem.
Banki czy inne instytucje finansowe bardzo chętnie udzielają takich pożyczek, ale również narzucają kredytobiorcom pewne wymagania. Są to:
.jpg)
• Dokumentacja dochodów, które pozwolą zaciągniętą pożyczkę spłacać (maksymalnie na ten cel może być przeznaczone 32% dochodów brutto).
• Dobry credit rating – czyli dobra historia kredytowa. Nie można być bankrutem czy mieć problemy ze spłatami poprzednich zadłużeń. Nawet minimalne opóźnienia w spłacaniu rat w przeszłości mogą skutkować odmową (ten temat rozwinę innym razem).
• Wkład własny – nazywany downpayment. Według obecnych zasad minimalny wkład własny może wynieść 5%, jeśli cena kupowanej nieruchomości nie przekracza 1 miliona. Powyżej miliona minimalny downpayment wynosi zwykle 20%, ale to może być zależne od kombinacji ceny oraz naszych dochodów.
Warto na marginesie dodać, że zaraz po ataku na World Trade Centre, by pobudzić ekonomię, banki na krótki okres dopuściły możliwość kupowania z zerowym wkładem własnym. Trwało to krótko i rzeczywiście pobudziło gospodarkę, ale również doprowadziło do gwałtownych wzrostów cen nieruchomości!
Każde z tych powyższych kryteriów nadaje się na osobny artykuł i tak się wydarzy, ale dziś chciałbym się skoncentrować na downpayment, bo jak się okazuje, zwykle stanowi on ogromny problem – szczególnie dla ludzi młodych, którzy kupują swoją pierwszą nieruchomość.
Zacznijmy właśnie od tych, którzy chcą zakupić swoją pierwszą nieruchomość. Tak jak wspominałem wcześniej, potrzebna wpłata własna to 5% – jeśli cena zakupu jest niższa niż jeden milion dolarów. Czyli mówimy o wkładzie do $50,000. Dodatkowo potrzebować będziemy środków na zapłacenie Land Transfer Tax (przy milionie jest to dla kupujących pierwszą nieruchomość kwota $12,475 poza Toronto, ale aż $24,475 dla nieruchomości w Toronto i po uwzględnieniu bonusu dla kupujących po raz pierwszy). Dodatkowo dochodzą jeszcze koszty prawnika (pisałem o nich tydzień temu), koszty przeprowadzki, czasami inne drobne wydatki. Czyli zaokrąglając, powinniśmy dysponować pomiędzy $65,000 do $80,000, planując zakup domu w cenie do około miliona.
Dla młodych ludzi jest to astronomiczna suma. Odkładając $2,000 miesięcznie (a nie każdy może nawet tyle wygospodarować) zajmie to minimum 3 lata, by uzbierać $72,000. W normalnym rynku real estate nieruchomości wzrastają cenowo od 3% do 5% rocznie (w roku 2021 i 2022 było to 15%). Czekając i zbierając pieniądze mamy wrażenie, że rynek nam ucieka!
Cokolwiek zbierzemy, to o tyle wzrasta cena. Ale z drugiej strony, jeśli nie dokonamy zakupu nieruchomości, to na całe życie pozostanie nam wynajmowanie i to też nie jest właściwa sytuacja dla rodziny. Powstaje pytanie – czy są inne opcje by szybciej zdobyć downpayment?
* Darowizna lub pożyczka
Jednym z rozwiązań może być darowizna od bliskiej rodziny. Jeśli ktoś jest w tej dobrej sytuacji, że ma rodziców czy rodzeństwo, którzy mają ustabilizowaną sytuację finansową i mogą nam podarować pieniądze na downpayment, to wówczas nasza sytuacja staje się niezwykle korzystna. Często jest tak, że zapisujemy pieniądze w spadkach swoim bliskim, zamiast pomóc im za życia na przykład darowując im pieniądze na downpayment. Darowizny są zwolnione z podatków. Pieniądze przekazane jako spadek – nie są!
Zdaję sobie sprawę, że dla wielu z nas podarowanie dzieciom kwoty potrzebnej na zakup nieruchomości (na downpayment) nie jest możliwe, bo są to ewentualnie nasze zasoby emerytalne i nie każdy nawet ma taką sumę w banku. Ale wielu z nas ma spłacone domy, które są warte czasami nawet ponad milion. Pod taki spłacony (lub prawie spłacony) dom łatwo jest uzyskać pożyczkę z banku, by pomóc dzieciom z zakupem własnego domu. Taka pożyczka na przykład w wysokości 75,000.00 przy oprocentowaniu 4.5% i 25-letniej amortyzacji będzie miała miesięczną ratę w wysokości $415.00. Taką kwotę Państwa dzieci będą mogły zapewne spłacać i umożliwi im ona zakup nieruchomości od razu – bez potrzeby czekania i zbierania pieniędzy na wpłatę własną, co może zająć im wiele lat.
W tym czasie nie tylko ceny nieruchomości pójdą w górę, ale również ich życie rodzinne będzie zawieszone “w powietrzu”.
Według obecnych zasad nie wolno pożyczać pieniędzy na downpayment – jest on z założenia kwotą własną kredytobiorcy. Ale jest pewien wyjątek – RRSP – czyli Registered Retirement Saving Plan. Rząd uruchomił specjalny program, który umożliwia kupującym po raz pierwszy wyciągniecie do $35,000 na osobę (czyli na parę do $70,000) ze środków zgromadzonych na RRSP i użycie tych środków na HBP (Home Buyers Plan). Czyli jak odkładaliśmy pieniądze na RRSP by obniżyć nasze podatki, to można je wyjąć bez kary z konta RRSP i użyć jako downpayment. Faktem jest też, że wówczas co roku przez 15 lat powinniśmy z powrotem wpłacać 1/15 wyjętej sumy na RRSP, albo jeśli tego nie zrobimy, to ta 1/15 będzie dodana do podatków na dany rok. Bonusem jest to, że jeśli nawet nie mamy założonego planu RRSP, ale mamy niewykorzystane limity na jego zakup, to możemy dość łatwo uzyskać od banku pożyczkę na wykupienie tych limitów i umieszczenie ich na specjalnym koncie. Po 90 dniach możemy te środki użyć na downpayment.
Niestety, sezon 2022 RRSP skończył się już pierwszego marca. Dlaczego niestety? Bo zainwestowane środki z RRSP zakupione przed 1 marca można było użyć w rozliczeniach podatkowych za rok 2022 i uzyskać być może jakiś zwrot podatkowy. A limity wykupione po 1 marca można będzie użyć w rozliczeniach dopiero za rok, kiedy rozliczać będziemy rok 2023.
Jednak pożyczone pieniądze na kupno RRSP też trzeba spłacać, ale różne banki mają różne programy. Uzyskany zwrot podatkowy często może być wykorzystany na spłacenie dużej części zaciągniętej pożyczki.
* Second Mortgage
Jak wspomniałem wcześniej, jeśli cena nieruchomości nie przekracza miliona, możemy mieć tylko 5% wpłaty, ale musimy być zaaprobowani przez specjalną instytucję nazywaną CMHC (lub podobne inne). Taka instytucja sprawdza nasze dokumenty (kredyt, zarobki, źródło wpłaty) i albo nas zatwierdzą, albo nie. Jeśli nasza weryfikacja przebiegnie poprawnie, to musimy wykupić dość kosztowne ubezpieczenie, które jest dodawane do kwoty pożyczki.
Kiedy nie chcemy albo nie możemy iść przez CMHC, to normalne banki mogą zgodzić się na udzielenie pożyczki bez potrzeby jej ubezpieczania, ale tylko do wysokości 80% ceny zakupu. Czyli przy milionie pożyczą nam $800,000. Pozostałe 20% musimy mieć z własnych środków, albo mając własne 5, 10 czy 15%, resztę pożyczamy od inwestorów. W wielu przypadkach jest to jedyny sposób, by dokonać zakupu i jest to szczególnie opłacalne, kiedy ceny idą szybko w górę, bo czekanie się nie opłaca, jeśli ceny nieruchomości rosną po 10% czy więcej procent rocznie.
Niestety, second mortgage nie jest tani. Obowiązujące obecnie oprocentowanie to od 9% do 15% (a mogą być wyższe dla kredytobiorców wysokiego ryzyka). Dodatkowo obowiązują opłaty administracyjne czy opłaty dla mortgage broker za załatwienie pożyczki. Ponadto zwykle koszt prawnika i rejestracji takiej pożyczki ponosi kupujący. Jeśli dodamy, że zwykle inwestorzy pożyczają pieniądze najczęściej na rok i po roku ponownie ponosimy koszty dodatkowe, to jest to raczej opcja droga – choć czasami jedyna.
Na przestrzeni kolejnych tygodni będą opisywał tematy związane z zakupem nieruchomości i nie na zasadzie wiedzy książkowej, ale raczej wiedzy praktycznej, wynikającej z mojego ponad 30-letniego doświadczenia w real estate. Doradzę Państwu jakie kroki podjąć, aby zakwalifikować się na pożyczkę, jakie są potrzebne dokumenty, jakie trzeba mieć zarobki co oznacza credit rating i wiele wiele innych, potrzebnych tematów i wskazówek.
Zachęcam też wszystkich planujących zakup (lub sprzedaż) nieruchomości do kontaktu ze mną. Ja zawsze mam czas dla Państwa i jak zawsze wraz z agentami grupy Domator Team poszukujemy nowych (i oczywiście powracających) klientów. Bezpośredni kontakt, rozmowa twarzą w twarz, to najlepszy sposób by stworzyć atmosferę pełnego zaufania! Zapraszam!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
