Mamy dwa rodzaje nieruchomości. Te, które podpadają pod kategorię prime residence – od tych zasadniczo nie płacimy podatków, oraz pozostałe – od których zasadniczo naliczany jest podatek w chwili sprzedaży – ale tylko wtedy, jeśli uzyskamy profit.
Zacznę od tego, że informacje podane poniżej mają tylko charakter ogólny i chcąc poznać szczegółowe przepisy, należy skorzystać z pomocy księgowych i doświadczonych doradców podatkowych.
Kiedy sprzedajemy w Kanadzie nieruchomość z zyskiem, CRA (Canada Revenue Agency) też chce dostać „swoje” pieniądze.
.jpg)
Czyli jeśli kupiliśmy nieruchomość 20 lat temu za $200,000 i dziś jest ona sprzedana za jeden milion – to teoretycznie cały profit minus koszty związane z zakupem i sprzedażą, naprawami, spłatą oprocentowania na pożyczce, itd – podlega zgłoszeniu i opodatkowaniu. Innymi słowy, jest dużo rzeczy, które można odpisać jako wydatki po to, by wykazać jak najmniejszy zysk. Taki profit nazywa się capital gain, a podatek jaki płacimy to capital gain tax.
Innymi słowy płacimy podatek tylko od przyrostu wartości minus koszty. Inwestorzy lubią capital gain taxes, bo są one znacznie mniejsze niż standardowe income taxes, i tak jak wspomniałem, płacimy je tylko, kiedy „pozbywamy” się nieruchomości. Przepisy podatkowe mówią, że tylko połowa (50%) profitu jaki zarobiliśmy, jest opodatkowana. Drugie 50% jest z niego zwolniona.
Oznacza to, że jak mieliśmy nieruchomość, która była wynajmowana przez na przykład 15 lat i w tym czasie nabrała ona na wartości (po odjęciu wydatków związanych z naprawami, zakupem, sprzedażą) – na przykład $200,000, to wówczas tylko $100,000 będzie podlegało opodatkowaniu. Ta kwota będzie zawarta w naszym personalnym zeznaniu podatkowym i zapłacimy wówczas podatek według obowiązujących stawek w naszej grupie podatkowej. W Kanadzie małżeństwa mogą rozliczać się wspólnie.
Według przepisów podatkowych, jeśli sprzedamy nieruchomość, to musimy w naszym najbliższym zeznaniu podatkowym uwzględnić ten fakt i dołączyć szczegółowe rozliczenie pokazujące profit lub straty. Termin rozliczeń podatkowych dla osób indywidualnych, pracujących „na czek” mija 15 kwietnia, a dla pracujących dla siebie 15 czerwca.
Jeśli sprzedamy nieruchomość z zyskiem i „zapomnimy” zgłosić to w naszym zeznaniu podatkowym, możemy być skontrolowani przez CRA – i oczywiście poniesiemy karę. Wynosi ona $8,000 lub po $100 za każdy pełny miesiąc, jaki upłynął od chwili sprzedaży nieruchomości – wówczas może obowiązywać wyższa kara. Czyli jeśli nie rozliczyliśmy się od 10 lat, kara wyniesie $12,000 plus odsetki, plus zaległy podatek.
Może się też zdarzyć, że stracimy na inwestycji. Kupiliśmy drogo, sprzedaliśmy tanio. Jeśli doliczymy koszty utrzymania, ewentualne naprawy czy inwestycje – może się okazać, że mamy negatywny dochód. Jeśli jest to nieruchomość biznesowa – to poniesione straty możemy użyć w rozliczeniu i nawet przenieść straty na następne lata, by obniżyć podatki.
Capital gain tax dotyczy różnego typu nieruchomości. Może to być cottage, condo na wynajem, łódź, na której mieszkamy, budynek wieloapartamentowy. W przeciwieństwie do normalnych, personalnych podatków, capital gain tax płacimy dopiero, kiedy sprzedamy naszą inwestycje i zarejestrujemy profit.
Ale jest jeden wyjątek – o którym wspomniałem na wstępie – zwolniony z płacenia capital gain tax. Według prawa podatkowego każda jednostka rodzinna ma prawo wyznaczyć jedną nieruchomość jako prime residence – czyli w wolnym tłumaczeniu – główne miejsce zamieszkania.
Może to być dom, ale także cottage, mobile home, condo. Może to być nawet dom w Hiszpanii czy na Costa Rica. Przepisy są takie, że każda rodzina może zadeklarować w danym roku podatkowym tylko jedną nieruchomość jako prime residence.
W przeszłości przepis pozwalał, by każdy małżonek mógł mieć własny prime residence, ale prowadziło to do zbyt wielu spekulacji i nadużyć. Czyli jeśli ktoś mieszkał w domu, który jest przez wszystkie lata zamieszkania „zadeklarowany” jako prime residence to wszelki capital gain (czyli przyrost wartości) jest zwolniony od podatku.
To ogromny benefit i w ten sposób wiele osób, które sprzedają domy przechodząc na emeryturę, nie musi martwić się o podatki.
Oczywiście z tej opcji zwolnienia od podatków przez wiele lat korzystało sporo drobnych kontraktorów, którzy wszystkie remontowane na profit (flip) albo budowane nowe domy podciągali pod kategorię prime residence. Niektórzy bardziej aktywni potrafili zrobić 3-4 flipy rocznie, próbując uniknąć opłat.
Rząd się w pewnym momencie połapał i kilka lat temu wprowadził obowiązek wpisywania każdej transakcji sprzedaży związanej ze sprzedażą prime residence. Jeśli ktoś dokonał kilku takich manewrów w jednym roku, to powinien się wcześniej czy później spodziewać specjalnej kontroli podatkowej. Jeśli ktoś robił to raz do roku, raczej nie powinien się obawiać.
Wspomniałem wcześniej o takiej opcji, że co roku można inną nieruchomość deklarować jako prime residence. Czyli kupując co roku (a czasami co dwa lata) i sprzedając, możemy ewentualnie zarabiać na nieruchomości.
Ale mogą też pojawić się straty. Może się okazać że to, co kupiliśmy kilka lat temu, teraz jest warte mniej. Niestety, straty poniesione na prime residence nie mogą być uwzględniane w rozliczeniach podatkowych jako strata.
Ale gdybyśmy się obawiali dalszych strat (spadku wartości) to możemy (jeśli mamy) inną nieruchomość wyznaczyć jako prime residence – i wówczas wszystkie straty (ale tylko od chwili zmiany statusu), możemy próbować uwzględnić w rozliczeniach podatkowych, jeśli po jakimś czasie sprzedamy tą tracącą wartość nieruchomość.
Jeśli ktoś ma kilka nieruchomości, to taka opcja, by mieć możliwość zmiany statusu nieruchomości z rental czy residence na prime residence może przynieść spory zysk.
Wyobraźmy sobie taką sytuację. Mamy dom w Mississauga, który jest naszą prime residence i mamy również cottage w Wasaga Beach, który wynajmujemy. Tylko jedna nieruchomość może być formalnie deklarowana jako jako prime residence i zwykle byłby to dom mieszkalny w Mississauga.
Jeśli sprzedamy dom w Mississauga i przeniesiemy się do Wasaga Beach, nie zapłacimy capital gain za dom w Mississauga.
Dom w Wasaga (który był rentowany) staje się naszym prime residence. Od tego momentu jakikolwiek przyrost wartości tego miejsca będzie zwolniony z podatków. Wartość rynkowa cottage powinna być zadeklarowana w chwili zmiany statusu z rental na prime residence, by uniknąć nieporozumień z CRA. Nie musimy tego domu sprzedawać i rozliczenie podatkowe może być odsunięte w czasie aż do chwili sprzedaży. Podatek, jaki musimy zapłacić, będzie naliczony tylko od przyrostu wartości, kiedy był to rental (oczywiście minus koszty).
Może się też zdarzyć, że zachowamy dom w Mississauga jako rental. Od tej chwili możemy legalnie odpisywać koszty związane z obsługą domu od naszych podatków.
Ewentualny przyszły podatek od capital gain, kiedy dom będziemy sprzedawali, jest naliczany tylko od wzrostu wartości w okresie od zmiany statusu z prime residence na rental.
Może się zdarzyć, że mamy nieruchomość, która była naszym prime residence przez 5 lat, a przez kolejne 5 lat była wynajmowana. Wówczas po jej sprzedaży mamy szansę te wszystkie lata, w których jej nie wynajmowaliśmy, wykorzystać na opcję zwolnienia z podatku. Oczywiście deklarujemy wartość nieruchomości w chwili zmiany statusu, ale musi być to coś, co się może obronić w przypadku audytu.
Jak wszyscy wiemy, przepisy podatkowe w Kanadzie są bardzo skomplikowane i we wszystkich poważnych sprawach warto korzystać z pomocy profesjonalnych doradców podatkowych. Dzisiejszy tekst miał na celu tylko zasygnalizowanie tematu, który pewnie będę rozwijał z biegiem czasu.
Jak zwykle zapraszam do kontaktu, do zaglądania na moją stronę czaplinski.ca oraz do polubienia fanpage Domatora na FB (jesteśmy pod adresem “Domator Team & Maciek Czapliński”). Tam zawsze dzieje się coś ciekawego.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
