Zanim odpowiem na to pytanie, pierwsza i bardzo ważna uwaga. Jeśli nie jesteśmy pewni, czy nieruchomość na którą składamy ofertę jest tą „wymarzoną”, za którą jesteśmy gotowi zapłacić najwyższą cenę, to lepiej grać bezpiecznie i dwa razy się zastanowić. Nawet, jeśli zaoferujemy wysoką cenę, która może przechylić szalę na naszą stronę, spróbujmy włożyć jakiś rozsądny warunek, który, kiedy po „burzliwej i bezsennej nocy” zmienimy zdanie, pozwoli się nam wycofać z oferty bez poważnych problemów.
Niestety, kiedy w dzisiejszych czasach potrafi być na jeden dom złożonych 5-15 ofert, musimy być pewni, że jesteśmy gotowi zapłacić oferowaną cenę – bo obecnie większość ofert jest bez warunków. I jeśli nasza oferta zostanie zaakceptowana, może być trudno się z niej wycofać. Według obowiązującego prawa, jak raz wyślemy ofertę do sprzedających, to do chwili, kiedy straci ona swoją ważność czasową (irrevocability), albo zostanie zmieniona przez drugą stronę (sign back) – jesteśmy wystawieni na decyzję sprzedających.
Czyli krótka odpowiedź: nie, nie można wycofać się oferty po jej złożeniu. Z drugiej strony wielu „specjalistów” od prawa kontraktowego uważa, że ofertę można wycofać w dowolnym momencie przed jej przyjęciem. Technicznie rzecz biorąc, jest to prawdziwe, ale nie dotyczy Umowy Kupna i Sprzedaży (APS) według Ontario Real Estate Association (OREA). Dlaczego?
.jpg)
Już w pierwszej klauzuli APS zatytułowanej “Irrevocability”” napisano, że oferta staje się nieważna po określonym czasie. Ale co ważniejsze, mówi się tam, że oferta nie traci ważności (może zostać wycofana) przed tym terminem. Dlaczego w ogóle o tym piszę?
Otóż, niektórzy agenci znaleźli inną zasadę prawa kontraktowego, która mówi że “obietnica bez zaliczki/obietnicy (consideration) jest niewiążąca”. Co to oznacza?
Mianowicie to, że obietnica nie może mieć mocy prawnej, chyba że coś zostało obiecane w zamian. Na przykład, jeśli obiecujemy dać jutro 100 dolarów i nie wpłacimy tej kwoty, nie można pozwać kupującego za naruszenie umowy.
Ale jeśli obiecujemy dać jutro 100 dolarów w zamian za czyjeś kije golfowe i potem nie zapłacimy tej sumy, to można taką osobę pozwać za złamanie kontraktu. Różnica polega na tym, że obie strony coś obiecały. Czyli w przypadku, kiedy kupujący oferuje $1,000,000 w zamian za dom i obiecuje na drugi dzień dostarczyć depozyt, to jeśli to nie nastąpi, może zaistnieć podstawa do sprawy sądowej za niedotrzymanie warunków kontraktu.
Dlatego w dzisiejszych czasach wielu agentów reprezentujących sprzedających tak bardzo podkreśla ważność i wręcz preferuje te oferty, którym towarzyszy bank draft w wysokości zadeklarowanego depozytu.
Wróćmy teraz do sytuacji, kiedy kupujący składa ofertę, obiecuje, że dostarczy depozyt w ciągu 24 godzin (typowy standard) – ale na drugi dzień depozyt się nie pojawia. Czyli można powiedzieć „no money, no deal”. Czy kupujący może powiedzieć, „co mi zrobisz jak mnie złapiesz”? Przecież nie wpłaciliśmy depozytu (no consideration). I tutaj jest spore zaskoczenie. Otóż według tradycji, opartej na starym prawie angielskim, wszystkie umowy dotyczące real estate w Ontario są podpisywane na formularzach, gdzie obok podpisu kupującego i sprzedającego jest mała kropeczka, pod którą jest napisane „seal” – czyli pieczęć. I jeśli podpiszemy się pod taką pieczęcią, jest to prawie jak byśmy w dawnych czasach podpisywali się pod kontraktem własną krwią!
Taki podpis under seal ma moc wiążącą – nawet jeśli nie dostarczymy depozytu (consideration). Jest on (seal) zawarty w punkcie 5-tym każdej umowy APS.
Pamiętam jak lata temu, kiedy wszystkie oferty były prezentowane personalnie lub poprzez fax, każdy z agentów miał ze sobą czerwone kropeczki, które naklejaliśmy na każdą umowę – by podkreślić fakt podpisywania pod pieczęcią.
Te współczesne pieczęcie są powodem, dlaczego nie można wycofać swojej oferty.
Podsumowanie: Według prawa nie można wycofać oferty na nieruchomości, ponieważ zawiera klauzulę niewzruszalności (irrevocability) i są one podpisane pod pieczęcią. Ale… co by było, gdyby ktoś spróbował z oferty usunąć klauzulę niewzruszalności (irrevocability)? Tu natychmiast pojawiają się dwa problemy. Po pierwsze – nie myślę, ze jakikolwiek agent reprezentujący sprzedających by taką ofertę rozważał. I aspekt drugi – jak oferta nie ma okresu „ważności” to może być zaakceptowana w każdej chwili, nawet po kilku dniach – chyba, że ja odwołamy. Taka „otwarta” oferta może być bardzo niebezpieczna.
Niektórzy próbują wykreślić pieczęć z formularza (oferty), ale jest to rozwiązanie grubymi nićmi szyte i gdybym to zauważył reprezentując sprzedających, natychmiast taką ofertę bym odrzucił. Ale proszę mi wierzyć jest wielu „kreatywnych” ludzi w naszym biznesie.
Chciałbym też dziś poruszyć inny temat. Co się dzieje, kiedy kupimy nieruchomość i kupujący nie dotrzyma umowy zakupu nieruchomości?
Kiedy kupujący nie dotrzymuje umowy zakupu nieruchomości, najpierw patrzymy na zaliczkę (deposit). Zaliczka z natury gwarantuje, że strona kupująca dotrzyma swojej części umowy. Jeśli tak się nie dzieje, zaliczka typowo podlega utracie.
Dla wyjaśnienia: w transakcji sprzedaży nieruchomości w Ontario, jeśli kupujący nie dotrzymuje umowy, sprzedawca ma prawo zatrzymać zaliczkę – nawet jeśli nie poniósł żadnych szkód. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy sprzedający ponownie wystawia nieruchomość i sprzedaje ją za wyższą cenę – wciąż ma prawo ubiegać się o zatrzymanie pierwotnej zaliczki. Ponadto, jeśli ten sam sprzedający ponownie wystawi nieruchomość na sprzedaż i sprzeda ją za niższą cenę, ma prawo zatrzymać nie tylko zaliczkę, i ale i dochodzić odszkodowania za poniesione straty. A straty mogą iść w dziesiątki tysięcy dolarów – tak mówi prawo w Ontario.
Oczywiście istnieje wyjątek od tej reguły, określany po angielsku jako “Relief from Forfeiture” (zwolnienie od utraty zaliczki).
Ten wyjątek pozwala kupującemu poprosić sąd o “ponowne rozważenie sytuacji”, czy kupujący powinien stracić całą swoją zaliczkę, czy ewentualnie tylko część.
Sąd wyda to zezwolenie (zwrotu zaliczki), jeśli:
1. Zaliczka jest znacznie wyższa niż straty sprzedających;
2. Byłoby to skandaliczne, niesprawiedliwe, niezgodne z uczciwością, jeśli by nie przyznano zwolnienia od utraty zaliczki.
“Skandaliczne” oznacza, że byłoby to niezwykle niesprawiedliwe, uwzględniając wszystkie szczegóły sprawy. Ale istnieją precedensy, w których zaliczka wynosiła nawet 25% ceny zakupu, a sprzedający, jeśli odpowiednio wykazał swoje straty mógł zatrzymać zaliczkę, i sąd nie uznał tego za niezgodne z zasadami współżycia społecznego.
Jeśli sprzedający ma dowody, wykazujące straty i dobrego prawnika, sądy rzadko przyznają takie zwolnienie od odpowiedzialności – i niedoszły kupujący może ponieść duże straty. Oczywiście rozprawy w sądach trwają latami i kosztują ogromne pieniądze, dlatego często jest łatwiej, taniej i szybciej dokonać mediacji i zaproponować ugodę, w której sprzedający w zamian za poniesione straty otrzymuje od niedoszłego kupującego cały lub częściowy depozyt, a w zamian obie strony po uzyskaniu porozumienia podpisują specjalną formularz „Mutual Release”, w którym wyrzekają się wzajemnych roszczeń i pretensji w zamian za consideration finansową.
Zaliczka ma realne znaczenie i dlatego warto zwracać uwagę na jej wysokość. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującego, zaliczka prawdopodobnie zostanie utracona, bez względu na szkody. Dlatego jeśli sprzedajemy nasz dom, staramy się uzyskać jak najwyższą zaliczkę. Jeśli kupujemy, zależy nam na ograniczeniu tej kwoty. Typowy konflikt interesów i jak mówi przysłowie “punkt widzenia zależy od punktu siedzenia”.
Praktyczna porada dla sprzedających: jeśli reprezentujemy sprzedających, możemy w umowę sprzedaży dołożyć warunek o automatycznej utracie zaliczki w “Schedule B”. Jest to świetny sposób, aby upewnić się, że kupujący jest poważny i wzmacnia pozycję prawną sprzedających do zaliczki, jeśli coś pójdzie nie tak.
Praktyczna porada dla kupujących: zamiast wpłacać wysoką zaliczkę od razu, można (jeśli sprzedający się zgodzą) wpłacać mniejsze sumy, rozłożone w czasie. W przypadku nie wywiązania się z umowy (szczególnie na początku umowy), zatrzymana zaliczka będzie znacznie niższa i łatwiej przyjdzie pogodzić się z jej utratą.
Oczywiście nie jestem prawnikiem i we wszystkich specyficznych sytuacjach sugeruje zatrudnienie specjalisty w tej dziedzinie.
Jeśli poszukują Państwo domu (dużego lub małego, na downsizing) lub zamierzają sprzedać nieruchomość – zapraszam do kontaktu. Gwarantuję profesjonalną i sprawną obsługę w każdej sprawie, związanej z handlem nieruchomościami.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
