Jeszcze dwa lata temu nikt by nie zadawał takiego “głupiego” pytania, bo odpowiedź była jednoznaczna. Oczywiście tak! W chwili pojawienia się każdego następnego nowego sales office, natychmiast pojawiały się tłumy VIP Agents oraz ich klientów – i zwykle każdy projekt sprzedawał się jak świeże bułeczki.
Deweloperzy zwykle na otwarcie projektu dopuszczali limitowaną edycję mieszkań – i te były rozdzielane pomiędzy setki wypełnionych zamówień (worksheets). Ci, co dostali “przydział”, skakali z radości, a ci, którzy nie dostali – już po kilku dniach mogli kupić takie samo mieszkania za większe pieniądze (jeśli się załapali).
Była to taka presja na rynek, że nieważne było czy mieszkanie przychodzi z parkingiem, czy okno wychodzi na śmietnik lub sąsiedni budynek i czy ma właściwe ustawienie do światła. Liczyło się, że jest.
.jpg)
Co napędzało rynek? Tanie pieniądze! Tak, były one tanie w chwili zawierania transakcji, ale ci wszyscy, którzy kupowali w przeszłości, a odbierają mieszkania obecnie (lub odbiorą za rok) – trafią na obecne, znacznie wyższe oprocentowania. I dla wielu będzie to problem. Faktem jest, że oferowane do sprzedaży mieszkania 3-4 lata temu były znacznie niższe cenowo niż te, które są oferowane na pre-construction obecnie.
Dziś sytuacja zmieniła się drastycznie. Wysokie oprocentowania pożyczek oraz znacznie wyższe ceny (niż 3-4 lata temu) spowodowały, że bardzo wiele osób przestało nawet myśleć o zakupie czegokolwiek, mając problemy z kwalifikacją na mortgage – ale również nie wiedząc, dokąd zmierza rynek real estate. Deweloperzy też widzą te zmiany i zaczynają powoli (i dyskretnie) zachęcać potencjalnych kupujących do powrotu “na salony” i do kupowania mieszkań, które będą tak naprawdę gotowe do odbioru za 5-7 lat.
Deweloperzy muszą planować swoje działania kilka lat do przodu. Jeśli przestaną mieć takie wyprzedzenie w sprzedaży, stracą płynność prowadzenia biznesu i wiele projektów upadnie. Dlatego obecnie jest taki interesujący moment, że jest dużo ciekawych projektów do wyboru. Nie ma “przepychanek” w salonach sprzedaży, a wybór mieszkań potrafi być spory. Deweloperzy (niektórzy) obniżyli ceny albo oferują spore zachęty. Ponownie (gdzieniegdzie) pojawiają się garaże zawarte w cenie, bezpłatne komórki lokatorskie (lockers), a wymagane wpłaty są znacznie rozłożone w czasie czy obniżone są ceny za development charges.
Moim zdaniem właśnie teraz jest czas, by zapoznać się z kilkoma projektami i ewentualnie pomyśleć o zakupie dla siebie lub na inwestycję. Pozostaje pytanie: a co z wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych? No cóż, według wszelkich przewidywań “mądrych” ludzi, oprocentowanie zacznie wkrótce spadać i za 4-5 lat (czy nawet dłużej), kiedy Państwa inwestycja będzie gotowa do odbioru, możemy ponownie być na poziomie 2.0% (Bank of Canada Rate), co według wielu ekspertów byłoby optymalnym rozwiązaniem dla ekonomii w Kanadzie.
Moim zdaniem, kupowanie dziś (kiedy mało kto kupuje) z odbiorem za 4-5 lat ma dużo sensu. Jestem pewien, że jak za rok procenty zaczną spadać, wróci szalony rynek i ceny poszybują w górę. Dlaczego tak myślę? Ogromna emigracja i brak mieszkań do wynajmu spowodują wzrost czynszów i inwestorzy wrócą na rynek!
Zalety Zakupu Mieszkania w Pre-Construction
1. Leverage (dźwignia finansowa) – zyskaj więcej, inwestując mniej
Wszyscy słyszeliśmy, że nieruchomości to najbezpieczniejsza inwestycja na świecie i również najwięcej milionerów zarobiło pieniądze dzięki real estate. W przypadku inwestowania w stock market lub innych inwestycji (złoto), zysk bazuje na całkowitej kwocie, którą faktycznie musimy zainwestować. W przypadku nieruchomości wpłacamy wkład własny (downpayment), ale nasze pieniądze rosną wraz ze wzrostem wartości nieruchomości. Oznacza to, że osiągamy wzrost procentowy od wyższej kwoty niż to, co faktycznie zainwestowaliśmy. Ten koncept przynosi nam więcej pieniędzy!
Leverage odnosi się do pożyczonego kapitału, którym płacimy za (przykładowo) kondominium. Gdy kupujemy kondominium, zwykle nie mamy dostępnych wszystkich pieniędzy na zakup. Dlatego ubiegamy się o kredyt hipoteczny od banku.
Zazwyczaj wpłacamy 20% jako wkład własny, a bank pożycza nam pozostałe 80%. Natomiast wartość nieruchomości (którą kupimy) wzrasta od 100% swojej wartości (mimo, że bank jest właścicielem w 80%). Oznacza to, że bank efektywnie finansuje wzrost naszego kapitału. Większość hipotek jest tak skonstruowana, że spłacimy bank w ciągu 25 lat. W przypadku rynku pre-construction jest jeszcze jeden benefit. Wkład własny możemy wpłacać etapami, a nie od razu. Etapy te zazwyczaj występują w ratach 5% po 30 dniach, 10% rozłożone jest obecnie nawet na 2 lata od dnia podpisania umowy, a ostatnie 5% płatne jest przy rejestracji budynku (czyli czasami nawet po 5-7 latach). Daje to większą elastyczność i kontrolę nad finansami. Leverage jest kluczem do osiągania wysokich zwrotów z inwestycji w kondominia.
W normalnym rynku nieruchomości przybierają na wartości od 4 do 7% rocznie. Jeśli przykładowo – kupując condo za $600,000 (i inwestując własnych 20%, czyli $120,000) i zakładając 5% przyrostu rocznie (czyli $30,000), to mamy zwrot na inwestycji $150,000 (po pięciu latach od chwili podpisania umowy z deweloperem, bo dzięki leverage przyrost ceny następuje od całkowitej ceny zakupu). W praktyce oznacza to, że nasz prywatny wkład się podwoił w czasie, kiedy czekaliśmy na mieszkanie. Czy jakieś banki oferują takie zwroty?
2. Spłata hipoteki przez lokatora
Jedną z największych zalet inwestycji w kondominia jest możliwość ich wynajmu i uzyskiwania dochodu na spłatę hipoteki od lokatorów. Właściciel (landlord) jest zwykle odpowiedzialny za podatek od nieruchomości (property tax) i maintenance. Lokator (tenant) zwykle reguluj czynsz oraz dodatkowo płaci za elektryczność, internet i własne ubezpieczenie od nieszczęśliwych wypadków.
Nawet przy obecnych oprocentowaniach (przy wkładzie własnym 20%) można swobodnie wynająć mieszkanie, by spłacało się samo bez potrzeby dopłacania.
Nie zapominajmy, że przez cały czas spłacając hipotekę budujemy nasze equity – spłacając podstawę pożyczki hipotecznej (principle). Jest to kilkaset dolarów miesięcznie.
3. Dochód i wartość naturalnie dostosowują się do inflacji
Kolejną znaczącą korzyścią wynikającą z inwestowania w nieruchomości jest ochrona przed inflacją. Ceny nieruchomości oraz najmu pozostaną chronione przed spadkami na rynku ze względu na inflację. Im wyższa inflacja, tym wyższe ceny – zarówno zakupu jak i wynajmu. Kiedy inwestujemy w nieruchomości, nie musimy sprzedawać swojej inwestycji, aby generować dochód.
Moim klientom doradzam zakup mieszkań jak najwcześniej w fazie pre-konstrukcji, aby uzyskali najlepszy plan i cenę, a następnie poczekali na realizację budowy – co zazwyczaj trwa 5 do 7 lat. Po zakończeniu budowy budynku warto wynająć mieszkanie na jaki najdłuższy okres czasu, generując dochód z wynajmu na lata i tworząc plan emerytalny.
Jeśli jednak chcemy mieszkanie sprzedać (np. aby zainwestować w więcej nieruchomości), warto wynająć je na okres 5 do 7 lat, aby osiągnąć maksymalny zwrot. Najlepiej jest sprzedać mieszkanie po 7 latach, ponieważ pomimo tego, że nadal będzie zyskiwać na wartości, tempo tego wzrostu zwykle spowalnia w okolicach 8 – 10 roku.
4. Korzyści podatkowe
Największa korzyść polega na tym, że tylko 50% zysków kapitałowych (capital gain) jest opodatkowanych w Kanadzie i zależy od wysokości naszych dochodów personalnych. Inwestycja w nieruchomości niesie ze sobą także wiele korzyści podatkowych. Można odliczyć wiele kosztów od podatków, w tym odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości i amortyzację unitu. Można nawet wykorzystać “straty” do zmniejszenia innych podatków. Jako podatnicy mamy prawo zgłosić zniszczenia lub potrzeby renowacji nieruchomości.
Pojedyncza inwestycja w nieruchomości może być znacznie bardziej wartościowa i bezpieczniejsza niż wiele inwestycji na giełdzie. Ale zanim zainwestujemy w pre-construction, warto przeprowadzić research rynku.
Wszystkich Państwa, którzy rozważają inwestycję w mieszkanie z planów, zapraszam do kontaktu. Wspólnie obliczymy koszty i możliwe zyski. Chętnie także doradzę Państwu w wyborze nieruchomości i jej lokalizacji – bo czasami te pozornie nieistotne różnice wpłyną na wysokość zwrotu inwestycji po latach.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
