Czapliński: JAK KUPIĆ DOM PRZY WYSOKIM OPROCENTOWANIU?

Obecny rynek jest zupełnie inny, niż nawet wiosną tego roku. Wszyscy wiedzą, że oprocentowania są wyższe i to oczywiście spowalnia rynek nieruchomości. Czy są jakieś strategie, by pomimo wysokich procentów móc zakupić dom dla rodziny?

Stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosły do najwyższego poziomu od blisko 20 lat, co sprawia, że coraz trudniej jest sobie pozwolić na zakup domu. Szczególnie, że nieruchomości drastycznie zdrożały w ostatnich latach – ponieważ pieniądz był “tani” – i mieliśmy bezprecedensowy napływ imigracji.

Mimo wyższych cen i wyższych oprocentowań, w naszym klimacie musimy mieć dach nad głową – z konieczności lub chęci inwestycji. Dlatego co miesiąc tysiące ludzi kupują domy.

Przy stałej stopie procentowej na poziomie blisko 7%, warto zastanowić się, jakich strategii możemy użyć, by zostać posiadaczem nieruchomości – i jak maksymalnie wykorzystać swoje pieniądze w czasach wysokich stóp procentowych.

1.  Negocjacje. Dziś bardzo wiele osób, które chciałyby kupić nieruchomość, wycofało się z poszukiwań. Bojąc się wysokich spłat, przestali być aktywni. Rynek praktycznie stoi. Z drugiej strony jest bardzo wiele osób, które wystawiło domy na sprzedaż i są one już na rynku. Czasami aż 3 miesiące, a nieraz dłużej. Wielu z nich musi sprzedać, inni chcą sprzedać – bo na przykład przechodzą na emeryturę i zmieniają dom na mniejszy. Lub jak w przypadku Polaków – wracają do Europy. Owi sprzedający są gotowi “rozmawiać” i dostosować cenę do znacznie niższego poziomu, jeśli otrzymają rozsądną ofertę.

Jeszcze do niedawna obniżanie ceny było abstrakcją i oferty były przebijane często o setki tysięcy dolarów. Dziś może zdarzyć się ruch w przeciwnym kierunku i czasami wystarczy tylko zapytać. Dlatego negocjacja ceny – a co za tym idzie – mniejsze spłaty są pierwszym sposobem na zakup nieruchomości w obecnym rynku.

2. Nie czekaj na lepszą stopę procentową. Znalezienie właściwego domu nie jest łatwe. Jeśli znaleźliśmy dom marzeń w idealnej lokalizacji, często warto zaryzykować. Takie domy trafiają się bardzo rzadko, bo ludzie mają tendencję mieszkać w nich bardzo długo. W aktywnym rynku kupujących, na taki dom potrafi być po kilka ofert, a w tym gorącym okresie raz byłem w konkurencji z 56 ofertami! Teraz już nie pamiętam dokładnie, o ile poszedł on wyżej – ale były to setki tysięcy dolarów.

Czekanie na spadek stóp procentowych ośmiela innych kupujących i może prowadzić ponownie do wzrostu cen nieruchomości, co skutkuje utratą ewentualnych oszczędności związanych ze spadkiem stóp procentowych. Proste – im więcej potencjalnych kupujących tym wyższe ceny. Dziś kiedy kupujących praktycznie nie ma, możemy znaleźć okazję.

3. Być otwartym na inne rynki. Technologia zmieniła świat w ostatnich latach. Dziś można prowadzić biznes nawet będąc na wakacjach czy w Polsce. Większość spraw załatwiamy na odległość i nawet praca taka jest możliwa. Dlatego warto patrzeć na mniejsze ośrodki miejskie niż Toronto czy Mississauga. Często domy w Toronto kosztują po $1,500,000 i są to domy stare, wymagające renowacji. Tymczasem w mniejszych miasteczkach można kupić nawet lepszy i nowszy dom za połowę tej ceny. Owszem, musimy często w takim przypadku zmienić szkołę dla dzieci, zmienić lekarza czy nawet poznać nowych przyjaciół. Ale również dzięki technologii lekarze obecnie badają nas na odległość, a programy do rozmów wideo pozwalają na prawie autentyczny kontakt.

4. Być otwartym na inne typy nieruchomości. Często kupujemy to, co nam się wydaje tańsze. Zwykle condo jest najbardziej dostępne. Ale kiedy dodamy koszt utrzymania mieszkania (w starszych budynkach bardzo wysoki), to już nie jest to taki atrakcyjny deal. Dziś dwusypialniowe condo może kosztować $800,000, a opłaty wynoszą nawet $1,000. Za podobną cenę można w innych miejscach kupić dom – lub przynajmniej freehold townhouse.

5. Buy Down Interest Rate – obniżenie stopy procentowej. W Kanadzie jeszcze rzadko spotykany pomysł, ale dość popularny za naszą południową granicą. By zachęcić kupujących (szczególnie na domy i mieszkania z planów), deweloper zamiast obniżać cenę, oferuje niższą stopę procentową na przykład przez dwa lata. Jak to działa?

Dwa procenty od stu tysięcy to $2,000 rocznie, czyli $4,000 na dwa lata. Jeśli kupujemy mieszkanie za $600,000, to 6 razy $4,000 daje $24,000 (za dwa lata w oprocentowaniu). Czyli deweloper “kupuje” niższe oprocentowanie od banku dla swoich klientów, zamiast obniżać cenę o $24,000. Takie zagranie jest zwykle bardziej efektywne niż obniżka ceny o tę samą wartość.

6. Użyj części swojego wkładu własnego na spłatę długów. Czasami sensowne jest przekierowanie części planowanego wkładu własnego (downpayment) na spłatę droższych długów – takich jak kredyty samochodowe, studenckie czy karty kredytowe – przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Choć miesięczna rata kredytu hipotecznego będzie nieco wyższa, całkowity dług oraz miesięczne obciążenia finansowe staną się bardziej przystępne.

7. Poproś sprzedającego o sfinansowanie zakupu w części lub w całości. Fachowo nazywa się to VTB (Vendor Takes Back) – proszę pomyśleć o takiej sytuacji. Ktoś sprzedaje dom wart $1,500,000 (który jest spłacony). Kupuje mieszkanie za gotówkę warte $800,000 (tylko przykładowo). Ma jeszcze długi na kartach około $50,000. Po wszystkich opłatach pozostaje mu na koncie bankowym “wolne” $500,000-$600,000. Ulokowanie tej sumy w banku przynosić może obecnie 2% rocznie. A przecież można udzielić tym ludziom, którzy od nas kupili nieruchomość i zaproponować pożyczkę “prywatną” – niższą niż banki, ale wyższą, niż daje nam konto oszczędnościowe.

8. Zwracaj uwagę na rzeczy ważne – bądź elastyczny. Kiedy rozmawiamy z niektórymi sprzedającymi zauważamy, że niektórzy preferują elastyczność w kwestii daty zamknięcia transakcji lub chcieliby, aby kupujący dokonał niezbędnych napraw. Pokażmy, że jesteśmy solidnym kandydatem na kredyt hipoteczny, przedstawiając promesę przedwstępnej decyzji kredytowej (pre-approval) oraz udostępniając informacje finansowe – takie jak saldo konta, które potwierdzą, że mamy gotówkę na wkład własny. Bądźmy elastyczni także w innych aspektach oferty dotyczącej nieruchomości.

9. Mierz siły na zamiary – nie bój się kompromisu. Niekoniecznie za pierwszym razem kupimy dom marzeń. Często lepiej jest kupić dom mniejszy, ale go kupić, niż latami wynajmować oczekując na super okazję. Zbieranie środków trwa, a międzyczasie wynajmowanie jest kosztowne.

10. Kup dom, który wymaga pracy. Zakup zaniedbanego domu i jego stopniowa renowacja może dać oszczędności. Jeśli mamy czas i umiejętności, aby samodzielnie przeprowadzić prace remontowe, możemy zaoszczędzić znaczną kwotę i uzyskać lepsze efekty estetyczne.

11. Kup nowy dom lub mieszkanie z długim terminem zamknięcia. Pozwala to “zaklepać” nieruchomość, a hipoteka będzie potrzebna dopiero za 3-5 lat. Do tej pory procenty powinny spaść, a ceny pójdą w górę. Czyli zanim zaczniemy płacić, będzie taniej!

12. Wynajmij część domu. Jeśli kupimy nieruchomość wielorodzinną, taką jak dom z dwoma mieszkaniami, możemy wynająć jedno mieszkanie i zamieszkać w drugim. Dochód z wynajmu pomoże w pokryciu kosztów kredytu hipotecznego.

13. Kup dom razem z rodziną lub znajomymi. To alternatywa dla kupna i wynajmu części domu “obcym”. Kupując dom łatwy do podziału (bungalows, side-splits, back-splits), możemy zamieszkać z rodzicami czy przyjaciółmi, a każdy płaci za własny dom – bez stresu, że najemca się zbuntuje.

Mimo że obecnie stopy procentowe są wysokie, istnieją różne sposoby, które pozwalają na spełnienie marzenia o własnym domu. Kluczem jest kreatywność i elastyczność, a także korzystanie z dostępnych programów i strategii finansowych, które pomogą maksymalnie wykorzystać dostępne środki.

Chętnie pomogę Państwu w zakupie wymarzonego domu, znajdę go i przeanalizuję dokładnie Państwa sytuację finansową i osobistą. Zwykle znajduję jakieś sensowne rozwiązanie – nawet w sprawach wyjątkowo trudnych.