Aż trudno uwierzyć, jak szybko leci czas i jak szybko zmienia się sytuacja na rynku nieruchomości. Weszliśmy obecnie na jesienny rynek, który jest zupełnie inny niż “normalny” rynek o tej porze roku. Jesienią zawsze było sporo kupujących i sporo sprzedających, którzy planowali zamianę domu na większy lub mniejszy, by zdążyć jeszcze przed Świętami Bożego Narodzenia. Rynek w październiku był zawsze bardzo aktywny.
W tym roku jest zupełnie inaczej. Brakuje kupujących, ale również podaż jest ograniczona.
Dlaczego tak się dzieje? Popatrzmy na to z dwóch stron: kupującego i sprzedającego.
Na skutek gwałtownego wzrostu oprocentowania, większość potencjalnych kupujących po prostu wstrzymuje się z decyzją zakupu. Według ostatnich badań, 68% potencjalnych kupujących odkłada zakup. I trudno się dziwić.
Podam przykład oparty na prostej matematyce. Załóżmy, że ktoś kupuje dom za milion dolarów i wpłaca 20% własnego wkładu, to zazwyczaj musi pożyczyć 800 000 dolarów. Kiedy pożyczki hipoteczne były na poziomie 2%, spłata pożyczki w wysokości 800 000 dolarów wynosiła 3 388 dolarów miesięcznie (z czego aż 2 060 dolarów spłacało zadłużenie).
Dziś, kiedy pożyczki są często na poziomie 6.49%, spłata tej samej pożyczki wynosi 5 353 dolarów miesięcznie (i tylko 1 084 dolarów idzie na spłatę kapitału). Jeśli dodamy koszty związane z utrzymaniem domu i podatki od nieruchomości, to musimy do tej kwoty dodać przynajmniej 1 200 dolarów. Czyli utrzymanie domu o wartości miliona dolarów wynosi obecnie około 6 553 dolarów miesięcznie.
Możliwość spłaty rat to jeden problem. Jest też inny problem – kwalifikacji na pożyczkę w wysokości 800 000 dolarów. Aby się na taką pożyczkę zakwalifikować, trzeba wykazać się zarobkami na poziomie 221 673 dolarów rocznie (brutto) i dodatkowo nie mieć długów na kartach kredytowych czy nie spłacać samochodów. Ile osób, tak naprawdę, tyle zarabia?
Dokumenty, zwłaszcza w formie papierowej to jedno (jak mówi przysłowie: “papier wszystko wytrzyma” i wiele spraw związanych z zakupem można załatwić, ale niestety – nikt nie zmieni opłat, jakie wynikają z tak wysokich oprocentowań i tak wysokich pożyczek hipotecznych.
To jest jedna strona medalu. Druga – to sprzedający. Wielu z nich, którzy kupili domy dawno i często mają je już spłacone, podchodzi do zmian na rynku ze zrozumieniem i dostosowuje cenę sprzedaży do obecnych realiów. Ale jest też ogromna (większa) grupa sprzedających, która opiera swoje oczekiwania cenowe, bazując na rynku sprzed roku – a nawet wcześniej. Rynku, który był szalony, gdzie wszystko sprzedawało się na pniu, a ceny były przebijane o dziesiątki czy setki tysięcy dolarów.
Takiego rynku już nie ma i nie myślę, że kiedyś jeszcze wróci.
Mamy dwa przeciwne “obozy” – ponieważ kupujący są wystraszeni oprocentowaniami kredytów i wysokimi ratami, a sprzedający mają często nierealne wręcz oczekiwania. Dlatego ruch na rynku jest marny, a liczba transakcji znacznie niższa niż w poprzednich latach.
Jest też inna grupa kupujących, która wychodzi dobrze na tych zmianach. To zdecydowanie dobry rynek dla tych, którzy myślą o kupnie i mają gotówkę pod ręką. Czyli nie potrzebują pożyczki hipotecznej (albo potrzebują bardzo małej).
Jest obecnie sporo domów wystawionych na sprzedaż, które się nie sprzedają (czasami dlatego, że cena jest zawyżona, a częściowo – bo brakuje kupujących), których właściciele są gotowi zaakceptować znacznie niższą cenę niż ta, za jaką dom jest wystawiony. Dzieje się tak najczęściej w sytuacji, kiedy jesteśmy zmuszeni do sprzedaży. Na przykład kupiliśmy drugi dom, pierwszego jeszcze nie sprzedaliśmy, zbliża się termin zamknięcia zakupionego domu, a my nie mamy na to środków.
Jak podejść do obecnego rynku? Z pozycji sprzedających scenariusz będzie zależał od tego, czy nasz obecny dom jest spłacony czy nie. Jeśli jest spłacony i planujemy zmianę domu na mniejszy i tańszy, to nie ma obaw i warto najpierw spokojnie poszukać “następnego” domu. I dopiero, kiedy znajdziemy coś, co nam absolutnie pasuje, kupić ten dom i sprzedawać nasz obecny. Nawet, jeśli uzyskamy trochę mniej niż planowaliśmy ze sprzedaży, to negocjując “następny” dom, powinniśmy dostać dobrą ofertę.
Inaczej sprawa wygląda, kiedy nasz obecny dom jest poważnie zadłużony. Wówczas w pierwszej kolejności zacząłbym od sprzedaży. Starałbym się o długie zamknięcie (minimum 90 dni), bo wówczas, kiedy dom jest sprzedany, wiemy na czym stoimy. Wtedy również możemy targować się z pozycji siły. Czyli możemy składać ofertę bezwarunkową licząc, że sprzedający jest zmotywowany do sprzedaży.
Z pozycji kupujących też jest kilka strategii wartych rozważenia:
Na pewno pierwszą, ważną sprawą jest potwierdzenie możliwości uzyskania pożyczki hipotecznej.
Warto rozważać domy z apartamentem na wynajem, co znacznie obniży spłaty.
Można rozważać dłuższą amortyzację.
Można kupić nieruchomość razem z rodzeństwem lub przyjaciółmi.
Czasem sprzedający jest gotowy udzielić prywatnej pożyczki.
Tych rozwiązań jest bardzo wiele – i wszystkich Państwa, planujących zakup, zapraszam do spotkań i rozmów.
Pozostaje pytanie, co dalej. Moim zdaniem może być mała korekta cen, ale to wszystko zależy od lokalizacji. Bardzo pożądane okolice nie stracą na wartości. Mogą nawet pójść w górę, bo wszyscy inwestorzy rozumieją hasło: “lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Z drugiej strony takie okolice jak północne Etobicoke, które w czasie “szalonych czasów” sprzedawało się i rosło w górę jak szalone, może znacznie stracić na wartości.
Ale rynek nieruchomości nigdy nie jest czarno-biały i zawsze są odstępstwa od reguł. Ale czy ceny domów mają szansę na spadek? Ja osobiście tego nie widzę. Po pierwsze, Kanada jest w uprzywilejowanej sytuacji. Pomimo, że mamy beznadziejnego premiera, to jest to w miarę spokojny kraj – z dala od wojen, bez konfliktów wewnętrznych, a w dodatku oparty na naturalnych surowcach.
W przyszłym roku Kanada, według przewidywań, będzie największym producentem ropy na świecie. I mam nadzieję, że wszystkie te elementy pomogą nam przetrwać coś, co wisi w powietrzu – czyli globalną recesję. Patrząc na prawie wszystkie gospodarki światowe, większość ma poważne zadłużenie i ledwo przędzie. Dolar amerykański odgrywa coraz mniejszą rolę jako waluta światowa i istnieją siły, które wręcz pchają w kierunku zmiany systemów bankowych.
Dodatkowo pojawiło się mnóstwo kryptowalut, które starają się oferować bezpieczną lokatę kapitału. Na ile jest to bezpieczne? Osobiście myślę, że wcale. Chwilowo jest to pożądana i modna waluta. Ale ta forma bankowości w dużej części jest podatna na spekulacje, oszustwa i decyzje ludzi “na górze”.
Czy z kolei giełda jest bezpiecznym miejscem do inwestycji? Jeśli zacznie się kryzys, to połowa kapitału może wyparować w ciągu dnia. Również trzymanie gotówki w banku też nie gwarantuje dochodu. Pieniądze to w końcu tylko papier.
Piszę o tym, ponieważ nie podejrzewam, by domy teraz znacznie potaniały, a długoterminowo będą znacznie droższe.
Nikt nie może zaprzeczyć faktowi, że pieniądze tracą na wartości. Siłą rzeczy rosną koszty ziemi, materiałów budowlanych czy robocizny, które także będą wzrastały. Wobec tego ceny domów muszą też rosnąć, i czy chcemy tego czy nie, nie ma odwrotu od tego trendu.
Nieruchomości zawsze były, są i będą jedną z najbardziej bezpiecznych inwestycji w historii ludzkości. Szczególnie ziemia oraz domy wolnostojące. Pieniądz czy papiery wartościowe (akcje) mogą kompletnie stracić na wartości, ale ziemia (której zasadniczo nie produkuje się więcej) zawsze będą “coś” warte. I nawet po chwilowym, słabszym rynku, ich wartość wzrasta po każdym kryzysie.
Dlatego nie należy bać się inwestycji w rynek nieruchomości. Trzeba się tylko przystosować do zmian i trendów, ale długoterminowo nie spodziewam się katastrofy.
Zapraszam do kontaktu, chętnie umówię się z Państwem na rozmowy i spotkanie.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
