Czapliński: KUPIĆ COTTAGE CZY GO ZBUDOWAĆ? CO WYJDZIE TANIEJ?

Ostatnie dwa teksty poświęciłem kwestii zakupu domku wakacyjnego. Bowiem nadchodzi wiosna i coraz więcej osób zaczyna już myśleć o wakacjach i upalnych weekendach, które w mieście bywają uciążliwe. Zwróciłem uwagę na fakt, że wiele cottages jest bardzo starych a ciągle kosztują dość dużo.

Czy nie byłoby zatem lepiej wybudować cottage, zamiast kupować stary i remontować go latami?

Odpowiedź na to pytanie jest skomplikowana i niejednoznaczna. Owszem, może byłoby lepiej, ale raczej na pewno nie taniej (o czym za chwilę). Dodatkowo, często pojawia się problem z aktualnymi przepisami, związanymi z ochroną środowiska. Wiele istniejących cottages ma piękne i bardzo unikalne lokalizacje, które, według nowych przepisów, nie byłyby już dopuszczalne. Stare domy są tam tolerowane na zasadzie zasiedzenia, a nowe nie byłyby obecnie dopuszczone w tych miejscach do budowy.

Panuje powszechne przekonanie, które odnosi się również do budowy domów – że skoro domy i cottages są obecnie tak drogie, to dlaczego ich nie wybudować od początku? Będą na pewno lepsze niż to, co można obecnie kupić. Sprawa się zwykle rozbija o najważniejszy czynnik real estate – czyli działkę pod budowę. Ziemia jest obecnie bardzo droga i trudno dostępna. Jeśli szukamy pustej działki w ładnej okolicy i z dostępem do jeziora, praktycznie nie na rynku niczego, co można kupić poniżej $500,000 – i ta cena to raczej minimum.

Oczywiście im dalej od „cywilizacji”, tym łatwiej i taniej jest kupić nawet kilkadziesiąt akrów – ale w popularnych rejonach jest to niemożliwe.

Natomiast kupno ziemi to dopiero początek. Należy sprawdzić czy zoning (czyli przepisy urbanistyczne) pozwolą na budowę cottage. Jeśli tak, to jakie są wymogi i ograniczenia. W wielu przypadkach mogą być nie tylko ograniczenia budowlane, ale również środowiskowe. W Kanadzie sprawy ochrony środowiska traktuje się niezwykle poważnie i często potrafią znajdować się w przepisach bardzo drastyczne ograniczenia lub wymagania. Na tym etapie warto pomyśleć o projekcie, na bazie którego można próbować otrzymać kilka wycen kosztów budowy.

Sam projekt będzie miał ogromny wpływ na koszty budowy. Takie sprawy jak wielkość domu, ilość łazienek, sypialni, czy będzie to dom z pełnymi fundamentami czy posadowiony na palach – mają ogromny wpływ na cenę.

Czasem budujemy w piaszczystym miejscu, a czasami będzie to skała, co narzuca rozwiązanie fundamentów. Projekt i budowa w tych miejscach może wymagać ciągłych modyfikacji i zmiany początkowego pomysłu, co trwać będzie zwykle znacznie dłużej, a postęp prac może być bardzo wolny. Jeśli działka jest z istniejącą drogą dojazdową, to jest to duży bonus – szczególnie, jeśli droga jest całoroczna i pozwala na dostarczenie materiałów budowlanych. Natomiast droga wąska albo przejezdna tylko czasami jest ogromnym utrudnieniem. Jeśli nie mamy wcale drogi, to czeka nas niewyobrażalny koszt budowy własnego dojazdu, którego ceny nawet nie próbuję zgadywać.

Są oczywiście tacy, którzy decydują się być jak Robinson Crusoe i pod wymarzony cottage kupują wyspę. Brzmi to bardzo romantycznie, ale tylko do czasu, kiedy zaczniemy rozmawiać na temat cen. Budowanie na wyspie jest znacznie droższe niż na lądzie z dostępem przez 4-sezonową drogę – bo musimy pracować z bardzo ograniczoną liczbą kontraktorów, posiadających odpowiednie barki, by transportować sprzęt i materiały na wyspę.

Ja osobiście odradzam budowanie na wyspie. I nawet jeśli znajdziemy tam gotowy cottage (zwykle są one tańsze i trudno je sprzedać), to bym też odradzał jego zakup. Dlaczego? Ponieważ dostęp do domku jest wtedy ograniczony, zła pogoda może uniemożliwić skorzystanie z niego, wcześniej czy później pojawią się problemy z utrzymaniem łodzi (bo potrzebujemy łodzi, by się na wyspę dostać), a wraz z nimi problemy z dostawami jedzenia czy zapraszaniem gości. To zbyt dużo problemów jak na wymarzony relaks na łonie natury!

Ale wróćmy do samej budowy. Kilka razy zdarzyło mi się zaangażować w budowę cottages. Moi klienci zwykle byli przekonani, że ponieważ budują z daleka od miasta, to będzie taniej. Nic bardziej mylnego! Wprost przeciwnie, ceny usług potrafią być znacznie wyższe. Na północy jest sporo kontraktorów, ale bardzo się cenią i z reguły przywykli oni do bardziej zrelaksowanego trybu życia. Ponieważ w swojej okolicy nie mają konkurencji, albo są w przyjacielskich stosunkach z tą nieliczną konkurencją, to trzymają ceny jak mafia. Ponadto pracują od poniedziałku do piątku (najczęściej) i kiedy przyjeżdżamy na weekend na budowę, zwykle panowie są na rybach lub na polowaniu.

W wielu przypadkach kończyło się tak, że sfrustrowani właściciele ściągali ekipę budowlaną z GTA, która przyjeżdżała na kilka tygodni, ratując sytuację. Ale proszę pamiętać – na północy również zaopatrzenie jest w ograniczonym zakresie i jak nie dostaniemy potrzebnych materiałów budowlanych, to nie można pojechać kilka ulic dalej, by je kupić.

Teraz już chyba wszystkich nastraszyłem, ale nie to jest celem tego artykułu. Chcę jedynie uświadomić Państwu, że często lepiej jest zapłacić za gotowy dom i tylko poprawić to, co jest dla nas istotne. Jest znacznie łatwiej postarać się na przykład o dodatkowe $200,000 kredytu na renowację pod zastaw cottage, niż wyciągnąć z kieszeni $200,000 na budowę.

Ktoś mnie kiedyś zapytał ile kosztuje budowa domku wakacyjnego za każdą stopę kwadratową. Nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi. Jedni wyliczyli $150 za stopę, inni $400, ale to wszystko zależy od tak wielu czynników, że ja osobiście nie będę przytaczał żadnej sumy. Zwykle mówię, że to może być „double” niż to, co chcieliśmy wydać. Dlaczego? Bo budowa cottage jest nieprzewidywalna. Wszystko może być inne niż w mieście, a ponadto każdy budując dla siebie, chce wybudować lepiej niż inni – co prowadzi do lepszych okien, lepszych dachówek, lepszych łazienek – a to kosztuje!

Na razie wspomniałem o ogólnych sprawach, ale cottage musi być ogrzany, musi mieć odprowadzone ścieki, wodę pitną, prąd – a to wszystko generuje koszty. Na szczęście w Ontario istnieje dość gęsta sieć energetyczna i w wielu przypadkach musimy tylko pokryć koszt kilku słupów elektrycznych, by mieć najbardziej niezbędne medium. Jeśli chodzi o wodę, to oczywiście najlepsze są studnie głębinowe, które dostarczą wodę pitną i gospodarczą. Koszt odwiertu zależy od wielu czynników (głównie w czym wiercimy) i zwykle wychodzi to pomiędzy $15,000 do $40,000. Jedynym problemem jest to, że owszem, dostaniemy wodę czystą, ale zdarza się, że mało smaczną. Dlatego wiele osób zadowala się wodą pitną, przywożoną za każdym razem, a wodę do mycia czerpią z jeziora.

Ścieki to następny poważny problem. Jeśli zakupiona działka ma podłoże żwirowe czy piaszczyste, to zrobienie szamba jest proste, ale jeśli budujemy na skale, to pozostają często zbiorniki (holding tanks), które muszą być często opróżniane. To mało zabawne i raczej kosztowne rozwiązanie.

Jeśli chodzi o ogrzewanie, to tu nie ma żartów. Wiele z cottages (głównie całorocznych), ma kilka sposobów ogrzewania. Od typowych kominków na drewno, do pieców na ropę czy gaz, czasami tylko elektryczność i coraz częściej panele elektryczne z konwerterami. I na dodatek jeszcze generatory. Te wszystkie rodzaje zabezpieczeń są potrzebne, bo jak w trakcie ostrej zimy dom nagle straci źródła ogrzewania, to straty mogą być ogromne. Ale oczywiście te liczne, alternatywne zabezpieczenia też nie są za darmo.

Piszę o tym wszystkim, by uświadomić osobom, które nie mają pojęcia o budowaniu, że dla ludzi bez doświadczenia nie jest to rozwiązanie. Owszem, jest ogromna grupa kontraktorów w polskim środowisku, którzy potrafili zbudować własny cottage, ale to zwykle z ogromną pomocą przyjaciół i licznej rodziny. Bo jak się chłopy zebrali, ognisko zapalili i okowity napili, to tylko iskry latały!

Moim zdaniem łatwiej jest podnieść poprzeczkę i kupić gotowy, zrobiony domek, który będzie nam służył od początku, a jeśli jest fajnie zlokalizowany i atrakcyjny, można go okresowo używać jako AirBnB – i dodatkowy dochód pokryje różnicę w cenie.